Вторичный рынок жилья в России в 2025–2026 годах демонстрирует опережающий рост цен по сравнению с новостройками и постепенно сокращает разрыв с первичным сегментом. При этом структура спроса меняется: покупатели всё чаще ориентируются на качество и новизну жилья. Такие выводы сделали эксперты архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм».
Факторы роста спроса на вторичное жильё
Рынок недвижимости в 2025–2026 годах демонстрирует сразу несколько важных изменений. Главное из них — ускорение роста цен по сравнению с первичным рынком. Годовой темп роста цен на вторичном рынке составил 9,2%, тогда как у новостроек — 8,9%. Таким образом, ценовой разрыв между рынками начинает сокращаться.
Один из ключевых факторов этой динамики — изменения в ипотечном сегменте. В предыдущие годы льготная ипотека в основном работала в пользу новостроек и напрямую подталкивала вверх цены первичного рынка. Кроме того, она способствовала активному формированию сегмента, который сейчас называют «новой вторичкой». Под ним понимаются квартиры в домах, построенных за последние десять лет, то есть в 2016–2025 годах.
При этом покупатели на вторичном рынке предпочитают расплачиваться наличными. В начале 2025 года на московском рынке только 10% покупателей вторичного жилья использовали ипотеку, а 90% сделок проходили без кредита. К концу 2025 года доля ипотеки на вторичном рынке выросла до 24%, но модель рынка по‑прежнему остаётся в значительной степени «наличной».
Стимулирует спрос на вторичное жильё и региональный фактор. В регионах с высокой ёмкостью спроса темпы ввода нового жилья не всегда успевают за ним, что приводит к переориентации части покупателей на вторичный рынок. Это становится дополнительным фактором роста цен.
«Если регион отличается высокой емкостью спроса, при этом темпы ввода нового жилья не всегда успевают за ним, часть покупателей переориентируется на вторичный рынок, что является дополнительным фактором роста цен», - отметил генеральный директор компании «ДримФорм» Алексей Жорник.
Качественные характеристики жилья
Современный покупатель оценивает жильё уже не только по базовым метрикам вроде цены и площади. Всё большую роль начинают играть дополнительные качественные параметры.
Первый такой параметр — двор без машин. Для покупателей это прежде всего безопасность детей, отсутствие выхлопных газов и более спокойная среда. Такой формат воспринимается как признак современного и продуманного жилья.
Второй параметр — высокие потолки. Для аудитории выше среднего этот критерий напрямую связан с ощущением пространства, дополнительным освещением и более высоким уровнем комфорта.
Третий параметр — террасы и палисадники на первых этажах. Особенно актуальны они в экологичных районах, где дополнительное внешнее пространство становится частью ценности квартиры.
Отдельно отмечается влияние цифровизации и внедрения технологий в жилую среду. Умные сценарии управления светом, шторами, климатом и инженерией становятся для части покупателей ещё одним признаком современного жилья. При этом эксперты отмечают, что восприятие таких решений неоднозначно: часть аудитории считает их избыточным маркетинговым ходом, другая — признаёт их вклад в повышение комфорта.
Фундамент качественного жилья остаётся классическим: локация, энергоэффективность здания, технологическая надёжность, качественные отделочные материалы и продуманная общественная инфраструктура. Особенно важными становятся коммерческие пространства, коворкинги, магазины, школы и детские сады внутри или рядом с проектом — то есть всё, что формирует полноценную среду жизни, а не просто набор квартир.
«Кто-то говорит, что ИИ в доме — больше маркетинговая история. Я не могу согласиться. Полагаю, что это технология, которая войдет к нам в жизнь. Да, она будет претерпевать изменения, трансформации, обновления, но тем не менее, она уже зашла и, я думаю, нас не покинет. Это добавление комфорта, наличие выбора», - добавил Алексей Жорник.
«Новая вторичка» как сегмент рынка
Анализ показывает, что именно сегмент «новой вторички» демонстрирует наиболее высокую динамику на вторичном рынке. В этом сегменте стоимость квадратного метра за год выросла на 17%, что заметно выше общей динамики вторичного жилья.
Причина такого роста в том, что «новая вторичка» фактически сочетает преимущества двух миров. С одной стороны, это уже готовое жильё: можно сразу заселиться, район вокруг дома уже обжит, инфраструктура сложилась, а сам объект можно оценить «вживую». С другой — такие квартиры обычно соответствуют современным представлениям о качестве жизни: они расположены в новых домах, имеют актуальные планировки, современную инженерию, благоустроенную придомовую территорию и меньше проблем, связанных с физическим износом здания. Именно этот баланс делает сегмент особенно привлекательным для покупателей.
По данным «Авито Недвижимости», в Москве доля жилья в домах 2016–2025 годов достигает 39% рынка, а в целом по России — 29%. При этом такие объекты стоят дороже старого фонда практически во всех крупных городах.
Таким образом, сочетание доступности, готовности к заселению и соответствия современным стандартам делает сегмент «новой вторички» одним из наиболее устойчивых и быстрорастущих на российском рынке недвижимости в 2025–2026 годах. Ожидается, что его значимость для структуры спроса сохранится в ближайшие годы.