Нормативная база
Данный критерий закреплен в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации .
Точная формулировка закона:
«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются […] большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме»
Суть критерия
При использовании этого критерия голоса считаются от общей площади всего многоквартирного дома, то есть от 100% голосов всех собственников помещений.
Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие не менее чем 2/3 (66,67%) от общей площади всех помещений в доме.
Математическая формула: Голосов «ЗА» ≥ 2 3 × Общая площадь всего дома Голосов «ЗА»≥32×Общая площадь всего дома
Это самый высокий порог из всех предусмотренных Жилищным кодексом РФ (за исключением случаев, где требуется единогласие).
Практический пример расчета
Исходные данные:
- Общая площадь дома: 10 000 м²
- На собрание пришли собственники, владеющие 8 000 м² (явка 80%)
Расчет порога: 10000 × 2 3 ≈ 6666 , 67 м² 10000×32≈6666,67 м²
Для принятия решения необходимо: 6 667 м² голосов «ЗА» (или более)
Важный нюанс:
Порог в 2/3 рассчитывается от общей площади всего дома, а не от числа пришедших на собрание. Даже если на собрание пришли все 100% собственников, для принятия решения всё равно необходимо 6 667 м² голосов «ЗА».
Какие вопросы решаются по данному критерию
1. Решения по специальному счету (п. 1.1, п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ряд решений требует 2/3 голосов от всех собственников :
- Выбор банка для открытия специального счета
- Выбор владельца специального счета (уполномоченного лица) — ТСЖ, управляющей организации или иного лица
- Совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
- Размещение временно свободных средств фонда капремонта на специальном депозите
Важно отличить: Само решение о создании специального счета (выбор способа формирования фонда капремонта) принимается более 50% голосов от всех собственников, а не 2/3 . Это часто путают на практике.
2. Проведение капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа всех собственников .
В соответствии с частью 5.1 статьи 189 ЖК РФ в решении о капремонте должны быть определены:
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- предельно допустимая стоимость работ;
- сроки проведения капитального ремонта;
- источники финансирования;
- лицо, уполномоченное на приемку работ.
3. Перевод жилого помещения в нежилое (кворум собрания)
Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ установлен специальный порядок определения кворума для собрания по вопросу перевода жилого помещения в нежилое :
Для одноподъездного дома:
- Кворум имеется, если в собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников .
Для многоподъездного дома:
- Требуется одновременное выполнение двух условий:участие собственников с более чем 50% голосов от общего числа всех собственников дома;
участие собственников с более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде, где находится переводимое помещение .
При этом само решение о согласии на перевод помещения в нежилое принимается большинством голосов от числа участвующих в собрании (а не 2/3), но с учетом дополнительного условия о большинстве по подъезду в многоподъездном доме .
4. Установка видеонаблюдения (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
Решение об установке камер видеонаблюдения в местах общего пользования (подъездах, на фасадах, придомовой территории) принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа всех собственников.
Обоснование: Установка видеокамер предполагает использование общего имущества (стены, фасады, земельный участок), а также передачу этого имущества в пользование. Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, решение о передаче общего имущества в пользование иным лицам принимается 2/3 голосов .
Разъяснения Минстроя России: Письмом от 29.10.2024 № 28301-ОГ/00 Минстрой подтвердил, что решение об установке видеонаблюдения, возложении расходов на собственников и принятии оборудования в состав общего имущества принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
5. Иные вопросы, требующие 2/3
Согласно пунктам 1, 1.1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, к вопросам, требующим 2/3 голосов, также относятся :
- Реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой)
- Строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений
- Передача общего имущества в пользование иным лицам (установка шлагбаумов, аренда подвалов, чердаков, крыш)
- Заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций
- Пределы использования земельного участка, на котором расположен дом
- Заключение соглашений об установлении сервитута в отношении земельного участка
- Наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ
Резюме
Критерий «не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников» — это:
- Способ подсчета голосов, при котором голоса считаются от общей площади всего многоквартирного дома (100%);
- Фиксированный порог принятия решения — 66,67% (2/3) от общей площади дома;
- Порог не зависит от явки на собрание;
- Ключевые примеры применения: выбор банка и владельца спецсчета, проведение капремонта, кворум по переводу в нежилое в одноподъездном доме, установка видеонаблюдения, передача общего имущества в пользование (шлагбаумы, аренда);
- Важное отличие: создание специального счета (переход на спецсчет) требует только >50% от всех собственников, а распорядительные решения по нему — 2/3.