Для освобождения от НДФЛ при продаже предоставленного жилья вместо изъятого нужно учитывать и срок владения жильем изъятым по решению властей.
Так решил КС РФ в постановлении от 22.04.2026 N 26-П по жалобе гражданки Д.
Эта гражданка с 2012 года владела квартирой в многоквартирном доме, которая была изъята вместе с земельным участком в 2017 году для муниципальных нужд. Гражданке же была предоставлена другая равноценная квартиру, которую она продала в 2021 году без уплаты налога, поскольку общий срок владения и изъятой, и предоставленной квартирой составлял более пяти лет.
Налоговики начислили гражданке и налог, и штраф, потому что по сложившейся практике посчитали, что складывать сроки для безналоговой продажи можно только при изъятии жилья в Москве по программе реновации.
Конституционный Суд посчитал иначе и указал, что специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жильем подлежит применению также в отношении
жилья предоставленного взамен жилого помещения, право собственности на которое
прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или
допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина (как в случае с гражданкой Д.).
Но это правило не распространяется на случаи, если в установленном порядке
многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само
это жилое помещение было признано непригодным для проживания.
Ниже приводятся основные выдержки из соответствующего постановления КС РФ.
Постановление Конституционного
Суда РФ
от 22 апреля 2026 г.
№ 26-П
1….С 2012 года А.Д. Д. владела квартирой на праве собственности в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее
квартира и который не был признан аварийным, изъят для муниципальных нужд. Основанием для этого стало решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. В соответствии со статьей 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО "О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в
Ямало-Ненецком автономном округе" (в действовавшей на тот момент редакции) А.Д. Д. предоставлена другая равноценная квартира в том же
населенном пункте.
В 2021 году она продала предоставленную квартиру, а
также принадлежащий ей жилой дом. Решением налогового органа А.Д. Д. доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого
дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 году, и на основании пункта 1 статьи 119 и пункта 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации назначен штраф…
4.1…интерес участника программы реновации жилищного фонда в городе Москве защищен посредством применения специального порядка исчисления минимального предельного срока владения недвижимым имуществом
(абзацы второй и третий пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса
Российской Федерации), по крайней мере в аспекте возлагаемой на гражданина налоговой нагрузки, которая является серьезным сдерживающим фактором для совершения гражданами и без того нерегулярных сделок с
недвижимостью. Если к моменту принудительного отчуждения жилого помещения вследствие включения дома в программу реновации срок владения им уже дает право на освобождение от налога либо же требующейся продолжительности
соответствует суммарный срок владения отчужденным помещением и предоставленным взамен, доходы участника реновации от продажи последнего освобождаются от налогообложения….
5.1. …В подобном положении оказалась А.Д. Д., что демонстрирует дело,
послужившее поводом для ее обращения в Конституционный Суд Российской Федерации. Она являлась собственницей жилого помещения более пяти лет на
момент его изъятия для муниципальных нужд, т.е. больше предусмотренного в качестве общего правила минимального предельного срока владения
недвижимостью (пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации), и потому имела право на применение налоговой льготы в случае
продажи этого помещения до его изъятия.
Исходя из изложенного Конституционный Суд РФ
постановил:
2. Признать абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса
Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации,
ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1-3), 55 (часть 3) и 57, в той
мере, в какой в системе действующего правового регулирования не
предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в
собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения или доли
(долей) в нем, право собственности на которые прекращено в связи с иным,
чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа
публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права
собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина.
3. Федеральному законодателю надлежит - исходя из требований
Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на ее положениях,
- внести в действующее правовое регулирование изменения, вытекающие из настоящего Постановления.
Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении
жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое
прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или
допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке
многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само
это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
Настоящее Постановление и указанные особенности его исполнения не являются основанием для пересмотра размера исполненных иными, чем
заявительница по настоящему делу, гражданами обязательств по уплате налога на доходы физических лиц за предшествовавшие вынесению настоящего Постановления периоды, а также для пересмотра вступивших в законную силу
судебных актов по иным, помимо ее дела, делам. Они также не являются основанием для отказа в применении положений законов субъектов Российской
Федерации, если ими в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217.1
Налогового кодекса Российской Федерации установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей
(долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного
срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.
4. Судебные акты по делу гражданки Д. А. Д. в части налога на доходы физических лиц от продажи квартиры подлежат
пересмотру в установленном порядке с учетом особенностей исполнения настоящего Постановления, определенных в абзаце втором пункта 3 его
резолютивной части.
