При сделках с недвижимостью на вторичном рынке покупатели боятся продавцов, продавцы боятся покупателей. Боятся все. Продавцы что их обманут, покупатели боятся «плохих квартир» боятся бабушек продавцов с синдромом певицы. Обзор реальных ситуаций на рынке вторичной недвижимости.
История из недавней практики.
Покупатель выбрал квартиру, в которой собственность более 15 лет. Приватизация. Один собственник, брак есть, но он расторгнут. Брак продавца с супругом был заключен после приватизации. Собственник за рубежом. Но есть нотариальная доверенность, достаточно свежая, сделанная у московского нотариуса три месяца назад. Продавец согласился с нашими условиями, выписка до сделки, предоставление справок из ПНД и НД о том, что на учете не состоит, (их может получить представитель если правильная доверенность), деньги безналом на расчетный счет собственника в российском банке, электронная регистрация.
Т.е. доверенность лицо подписывало договор и отправляло его на регистрацию в Росреестр, фактически выполняю компетенцию шариковой ручки, которой продавец подписал договор, потому что все деньги получал лично собственник на свой счет в Российском банке.
Но в ходе проверки возникло обстоятельство. Которое скрыл представитель продавцов. Супруги вмесите эмигрировали, но уже за границей развелись, продавец- супруга, выписалась во время приезда в Москву, когда решила продавать и оформила нотариальную доверенность, а про супруга все забыли, когда уезжали на ПМЖ, оба были прописанными, брак был, квартиру продавать никто не планировал. Так как эмиграция была 10 лет назад. И все это время и муж жена оставались зарегистрированными (прописанными) в продаваемой квартире. Приехать они не могут, покупать с прописанным человеком тем более не участником сделки – не безопасно. В стандартной ситуации- это однозначный повод для отказа. Но у покупателя был особый интерес – квартира рядом с квартирой родственников и для них было очень важно не упустить ее. Они готовы были подождать.
История «победы»
Раз квартиру «упускать» нельзя - продлили срок задатка и взяли под контроль процедуру снятия с учета зарегистрированных в квартире лиц. Поскольку у доверенного лица была нотариальный доверенность со всеми видами полномочий для сделки, но только со стороны собственника – выписать (снять с регистрационного учета) бывшего супруга по ней было нельзя. Решили идти двумя путями.
Первый обратились в суд чтобы снять бывшего супруга с учета в связи с его фактическим отсутствием и проживанием за рубежом,
Второй - он согласился сам сходить в консульство РФ за границей и подать заявление о снятии с регистрационного учета в официальном порядке, благо сейчас такой механизм есть, и он работает. В целом канитель растянулась почти на три месяца, но оба варианта сработали практически одновременно, решение суда, ожидание пока оно вступит в законную силу совпало по времени с решением вопроса официальным порядком по заявлению через консульство РФ. Получив на руки два документа, бывшего супруга сняли с регистрационного учета, и вышли на сделку с документами (выпиской из домовой книги) что все лица зарегистрированные в квартире на дату сделки сняты с регистрационного учета. Копии документов оснований для снятия мужа с регистрационного учета вместе с результатами проверки и комплектом «добросовестного приобретателя» передали продавцу. Теперь он не только может не переживать за сделку, но и в случае последующей продажи квартиры сможет показать все документы, результаты проверок, объяснить все обстоятельства, что бы его покупатель легко мог принять решение убедившись, что все было по закону.
Всем страшно. Но бояться не надо - надо знать. И делать все одни раз и правильно.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630