Сейчас, как подчеркивают эксперты, на российском рынке новостроек сложилась абсурдная ситуация: квартира в еще не построенном доме стоит дороже, чем готовая новостройка. Почему это произошло и какое пространство для маневра осталось у девелоперов?
Стоит ли ждать снижения цен на новостройки к концу года на 30%? Такой прогноз некоторые СМИ опубликовали со ссылкой на основателя Российской Гильдии риелторов Константина Апрелева. Что происходит на самом деле?
Рынок новостроек зашел в тупик из-за модели эскроу и льготной ипотеки. Спрос рухнул, а застройщики не могут снижать цены из-за банков. Если ставка не упадет ниже 16% к осени — начнутся банкротства. И цены на некоторые, а не на все новостройки действительно могут снизиться до 30%. То есть это не обвал, а точечная коррекция. В первую очередь — в массовом сегменте, где много одинаковых квартир и высокая конкуренция. Там застройщики начнут реально снижать цены через скидки, рассрочки и спецпредложения. Впрочем, это происходит уже сейчас. В рекламе цены каждый месяц повышают, чтобы поддерживать миф о росте. Скрытые же скидки по реальным сделкам уже достигают 20%.
Говорит основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:
Константин Апрелев основатель Российской гильдии риелторов
«Мы сейчас говорим о ценах предложения в публичном пространстве. Это корректировки до 30%. Что я имею в виду: можно сегодня видеть четкую разницу между ценой предложения в публичном пространстве и разницу в цене реальных продаж. Эта разница уже сегодня 15-20% по большинству проектов в Москве, но застройщики не могут отказаться от увеличения ежемесячной цены в публичном пространстве, потому что тогда в этом случае не будет работать вот та самая модель, в которую они сами себя и загнали: «Покупай сегодня, завтра будет дороже». То есть в публичном пространстве они продолжают декларировать, что цена будет выше, и каждый месяц ее в публичном пространстве увеличивают, а реальные цены сделок остаются на гораздо меньшем уровне роста цен. С моей точки зрения, цены в публичном пространстве неизбежно начнут приближаться к ценам реальных сделок».
То есть сложилась абсурдная ситуация: квартира в доме, который построят через два, а то и четыре года, стоит на 25-30% дороже, чем точно такая же готовая квартира в соседнем доме того же застройщика. То есть люди платят больше за то, чего еще нет. Раньше работало железное правило: купил сейчас — через год продал дороже. Сегодня это не так. После сдачи дома цены не растут, а падают на 15-20%. Поэтому покупателю нет смысла вкладываться в котлован — выгоднее подождать, когда дом уже построят. Говорит риелтор компании «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:
— Цены на новые дома выросли. Ну это вообще никуда не годится. Цены бешеные. Чтобы однушку брать от 15 млн — ну это куда? Еще неизвестно, когда она построится. Туда еще надо вкладывать деньги для того, чтобы еще сделать ремонт. Цены могут не рухнуть. Единственное, что может быть, это государство даст какую-то программу для того, чтобы все это хоть чуть-чуть пошло вперед, потому что все застыло капитально.
— Если говорить о рыночной ставке, а ставка сейчас по ипотеке какая?
— А вот у меня брали 19,7%. Ну это же много. Вот там до 4 млн, они будут платить 154 тысячи. Вообще караул.
— Апрелев говорит, что через два-три года многих застройщиков ждёт банкротство, если ставка не упадет ниже 16% вот уже к осени.
— Я думаю, не два-три года, я думаю, уже в течение года.
— И если модель рассрочки рассматривать?
— Если вы в рассрочку берете, то квартира будет не 10 млн стоить, а 13 млн.
Но главная драма не в цифрах, а в том, что сейчас россияне платят больше за строящееся жилье, чем за готовое, — это ненормально для любого здорового рынка. Эксперты ждут каких-то решений от российских властей. В начале года Владимир Путин поручил правительству и Банку России восстановить темпы экономического роста в 2026 году. Доклады по исполнению поручений ожидаются до 1 июня. Первого дня лета ждет и рынок недвижимости.
Присоединяйся к MAX-каналу «Бизнес FM»