Покупка В ЦАО это гарантия ликвидности?
Очень расхожее мнение, что район покупки, особенно центральный округ, определяет место как ликвидное, но, как показывает практика, это не всегда так.
Перед Новым годом стартовал проект ЖК «Новая 11» от застройщика «Елемент». Красивый камерный бизнес-класс, который продаётся сейчас в районе 700 тыс. м² (White Box).
Вроде ЦАО, но место очень специфическое. Когда находишься там, достаточно неплохо. Не очень шумно, несмотря на дороги. Есть вайб старой Москвы. Но очень не хватает магазинов, ресторанов. В пешей доступности этого практически нет. Если говорить про цифры, всё не так однозначно.
Рядом с проектом есть готовый ЖК Bauman House, который не лишен недостатков, но когда он строился, параллельно в локации строили только ЖК «Резиденция архитекторов» и чуть позднее ЖК «Май Приорити Басманная».
В условиях почти отсутствия конкуренции эти проекты должны были разобрать, но продажи шли не очень активно. ЖК Bauman House сдали 4 года назад, и, как вы думаете, сильно ли выросли цены за этот период?
С весны 2022 года, если вы купили у Застройщика, рост составил от 10 до 25% в зависимости от комнатности.
Рост на 10% за 4 года — это конкретная квартира с хорошей планировкой на высоком этаже , которую мы купили совсем недавно в подборе по стоимости ниже 480 тысяч за м². Без отделки.
Кто-то может возразить, что это не показатель; Новая 11 сильно лучше — тогда можно взять другой пример ещё более наглядный.
Проект от Галс Девелопмент Дом 56, который расположен интереснее и сдается в этом году.
Диапазон цен в уступках — 519–674 тыс./м².
Есть делать фин. модель покупки проекта «Новая 11», то нужно оттолкнуться именно от цен уступок «Дом 56» с небольшой поправкой. Какую доходность мы можем ожидать в перспективе 3 года, если вход значительно дороже вторичного рынка?
Стоимость локации определяется не новостройками, а новым вторичным фондом и уступками.
И в данном случае более перспективной выглядит покупка по низу рынка: так в дальнейшем будет проще найти конечного покупателя, чем целиться в дорогом проекте в 1 млн за м² через три года.
