Заместитель директора ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» Асан Ибрагимов в эфире телеканала «Миллет» рассказал о порядке установления повышенной налоговой ставки для отдельных категорий недвижимости.
Речь идёт об объектах административно-делового и бытового назначения: бизнес-центрах, офисах, торговых комплексах, где налоговая база рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной, как было раньше.
Суть механизма проста, но последствия — существенны. Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о фактическом использовании объекта, бюджетное учреждение проводит выездное обследование. После этого межведомственная комиссия принимает решение: включать объект в специальный перечень или нет. Если включают — налог рассчитывается по новой ставке.
Для Крыма это означает: собственник здания, которое числится как «жилое», но фактически сдаёт помещения под офисы, может получить налоговый счёт, выросший на 25-40%.
По данным управления Федеральной налоговой службы по Крыму, в 2025 году в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, было включено около 1 850 зданий общей площадью более 2,3 миллиона квадратных метров. В 2026 году этот список расширился ещё на 320 объектов.
Для сравнения: в Севастополе в перечне числится около 410 зданий, из которых 60% — в центре города и на набережных, где кадастровая стоимость квадратного метра достигает 120-180 тысяч рублей. При ставке налога 2% это означает ежегодный платёж в 2,4-3,6 миллиона рублей за объект площадью 1 000 квадратных метров.
Ибрагимов также затронул тему продажи недвижимости до истечения минимального срока владения. По действующему законодательству, если объект находился в собственности менее трёх лет (или пяти — для некоторых категорий), при продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.
Проблема в том, что некоторые собственники указывают в договоре заниженную стоимость — чтобы уменьшить налоговую базу. Но налоговая сравнивает эту цену с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Если договорная цена ниже этого порога, налог всё равно рассчитывается от кадастровой.
Для Крыма это особенно актуально. По данным Росреестра, в 2025 году в республике было зарегистрировано около 12 400 сделок с коммерческой недвижимостью, из которых примерно 18% — с объектами, находившимися в собственности менее минимального срока.
Средняя кадастровая стоимость квадратного метра офисных помещений в Симферополе составляет 65-85 тысяч рублей, в Ялте — 90-140 тысяч, в Севастополе — 75-110 тысяч. При продаже объекта площадью 200 квадратных метров по цене ниже 70% от кадастровой, собственник может столкнуться с доначислением налога на сумму от 200 до 600 тысяч рублей.
Но есть и механизм защиты. Ибрагимов подчеркнул: владельцы недвижимости могут обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной. Для этого нужен отчёт квалифицированного оценщика, составленный по федеральным стандартам. Если отчёт соответствует требованиям, кадастровая стоимость пересматривается — и налоговая база снижается. В 2025 году в Крыму было подано около 1 150 таких заявлений, из которых удовлетворено 68%. В Севастополе — 280 заявлений, 72% удовлетворено. Среднее снижение кадастровой стоимости после пересмотра составило 18-24%.
Однако процесс не быстрый. Рассмотрение заявления занимает от 30 до 60 рабочих дней. Если собственник продаёт объект «здесь и сейчас», у него может не быть времени ждать пересмотра. В таких случаях налоговая рекомендует указывать в договоре реальную рыночную цену — даже если она выше желаемой — и платить налог с фактической суммы. Это честнее, прозрачнее и, в долгосрочной перспективе, дешевле: избегаются штрафы, пени и судебные издержки.
Ещё один важный аспект — право на разъяснения. Ибрагимов отметил, что владельцы могут обращаться в бюджетное учреждение с запросами о том, как именно рассчитывалась кадастровая стоимость их объекта. Это не формальность: в 2025 году в Крыму было обработано около 3 400 таких обращений, в Севастополе — около 890. Часто выясняется, что в ЕГРН содержатся ошибки: неверная площадь, устаревшие характеристики, неучтённые улучшения или, наоборот, износ. Исправление этих данных может снизить кадастровую стоимость на 10-30% без необходимости заказывать новый отчёт об оценке.
По данным правительства Севастополя, в 2026 году поступления от налога на имущество физических и юридических лиц составили около 1,8 миллиарда рублей, из которых примерно 40% — это платежи по объектам из специального перечня. Рост кадастровой стоимости в курортных локациях (до 15-20% в год) автоматически увеличивает налоговую нагрузку, даже если физически с объектом ничего не менялось.
Финансовый эффект от новых правил для бюджета значителен. По оценкам Минфина Крыма, включение дополнительных объектов в перечень с расчётом налога от кадастровой стоимости принесёт в 2026 году около 340 миллионов рублей дополнительных поступлений.
Для Севастополя — около 95 миллионов. Эти средства направляются на инфраструктурные проекты, социальные программы, ремонт дорог. Но для собственника это означает: нужно заранее планировать налоговые расходы, а не реагировать на них постфактум.
Что делать владельцу, который получил уведомление о повышенной ставке?
Во-первых, проверить данные в ЕГРН: соответствует ли фактическое использование объекта тому, что указано в реестре.
Во-вторых, при необходимости — заказать выездное обследование или независимую оценку.
В-третьих, если объект продаётся до истечения минимального срока владения — указывать в договоре реальную рыночную цену и быть готовым уплатить НДФЛ. В-четвёртых, не бояться обращаться за разъяснениями: в 2025 году в Крыму и Севастополе более 70% обращений по кадастровой стоимости были решены в пользу заявителей.
Для Крыма и Севастополя, где рынок недвижимости имеет свою специфику — курортный фактор, ограниченный земельный ресурс, особая логистика — прозрачность кадастровой оценки особенно важна. Когда собственник понимает, как формируется его налоговый счёт, он может планировать, инвестировать, развиваться. Когда не понимает — рискует переплатить или попасть под санкции.
Налоговая реформа в сфере недвижимости — не разовое событие, а процесс. В 2026 году он продолжается: новые объекты включаются в перечни, уточняются методики оценки, расширяются возможности для оспаривания. Тем, кто владеет коммерческой недвижимостью в Крыму и Севастополе, стоит следить за этими изменениями не постфактум, а заранее. Потому что кадастровая стоимость не ждёт. И налоговая — тоже.
Материалы по теме:
Рынок аренды нежилых помещений в Севастополе: стабильность как стратегия
Рынок коммерческой недвижимости Севастополя: уникальный кейс на фоне общероссийских тенденций
Крым: выбор рассудительного инвестора — офисы вместо квартир