За последние годы рынок недвижимости Казани претерпел значительные изменения. Появление федеральных застройщиков стало одним из ключевых факторов трансформации, изменив как структуру рынка, так и подходы к строительству и продажам. Как федеральные игроки повлияли на рынок и каковы перспективы их дальнейшего присутствия — в материале Урбан Медиа.
Доля федеральных застройщиков: причины роста
К 2025 году доля федеральных застройщиков на рынке недвижимости Казани выросла до 32,2% (по сравнению с 18% в 2024 году). Количество таких компаний увеличилось до семи, включая крупных игроков, как ПИК, «Самолет», ФСК и ТОЧНО. Их выход сопровождался активной экспансией, скупкой земельных участков и запуском масштабных проектов.
Интересно, что первые крупные игроки, такие как финская компания ЮИТ, заходили на рынок с осторожностью. Их проекты (Современник», «Грин» и дома на ул. Закиева) стали первыми шагами на пути к интеграции с местным рынком. Однако девелопер ЮИТ вскоре ушел, продав свои активы компании «Эталон», которая продолжила строительство и вывела на рынок проекты «Квартал Сюита» и «Счастье в Казани». В числе первых федеральных игроков на рынке Казани также компания «Садовое кольцо», известная в Казани проектами Savin House, Savin Family и Savin Premier.
Позже началась «вторая волна» экспансии, когда на рынок разом вышли такие крупные компании, как ПИК, «Самолет», ТОЧНО, а также игроки, проводившие региональную экспансию, например, «Комосстрой» из Удмуртии. Интересно, что эта компания сначала участвовала в достройке проблемных объектов — дома в ЖК «МЧС», а затем, получив одобрение в Татарстане, начала полноценно возводить собственные ЖК.
По мнению Марата Идиатуллина, руководителя компании DyVa и аналитика Урбан Медиа, пока рано говорить про вытеснение местных застройщиков, но произошел захват федеральными девелоперами определенной доли казанского рынка новостроек, так что расклад сил меняется. Например, компания ПИК по итогам 2025 года по числу проданных квартир выбилась в лидеры.
Как отмечает Марат Идиатуллин, пока рынок вмещает всех, тем более не все федеральные девелоперы сразу полноценно заходят в регион. Например, ТОЧНО строит свой первый комплекс в пригороде Зеленодольска, при этом уже анонсировал второй проект в черте города. Там же, в Зеленодольском районе, возводит жилье ФСК. Правда, его второй проект реализуется уже в центральной части города, а недавно компания купила участок на Квартале. Одновременно с этим татарстанские девелоперы выходят в другие регионы, понимая, что к определенному моменту наступит потолок по продажам и места всем перестанет хватать.
Марат Идиатуллин,
руководитель компании DyVa:
— Процесс вытеснения с рынка не всегда связан именно с появлением новых игроков, а скорее, с общей конъюнктурой. Уйдут более слабые и менее устойчивые, потому что стало сложно всем: ипотека дорогая, основные продажи по льготным программам и рассрочке — необходимо адаптироваться. Рынок балансирует между доступностью для покупателя и рентабельностью для застройщика. Так что риски распространяются на всех. Другой вопрос: кто выживет, или, если быть точнее, девелопер с какими проектами и с какой маркетинговой политикой останется на плаву?
Маркетинг продаж: кто с чем пришел?
Федеральные застройщики — большие мастера в продажах, они вывели весь процесс на новый уровень. Можно зайти на сайт компании, посмотреть цены, рассчитать скидки, ипотеку и даже сразу купить квартиру (как в компании ПИК). И все это онлайн буквально за 5 минут. Так что концепция «продажи — встречи» ушла в прошлое. Федеральные компании сделали рынок прозрачнее, удобнее, а информация перестала быть дефицитной.
Кроме того, они начали предлагать удобные программы покупки, которых не было у местных девелоперов: субсидированные ставки по ипотеке, рассрочки, большие скидки. «Если бы пять лет назад сказали, что скидки будут достигать 35% — никто бы не поверил», — делится Марат Идиатуллин. А такие предложения уже были у ФСК и «Эталон».
Но, как отмечает эксперт по недвижимости АН «Домотека» Николай Буланов, жилые комплексы федеральных застройщиков, как правило, дороже из-за бренда, качества строительства и инфраструктуры. Местные компании предлагают более низкие цены в эконом- и комфорт-классе. В целом, федеральные девелоперы зашли в регион со средними ценами.
Чем отличается продукт местных и федеральных застройщиков?
Появление на рынке новых девелоперов связано с определенными ожиданиями, ведь это лидеры отрасли, которые, как замечает аналитик Урбан Медиа, могли бы показать своего рода мастер-класс местным компаниям. Однако реальность оказалась сложнее.
Николай Буланов считает, что федеральные компании принесли современные стандарты проектирования, новые форматы жилых комплексов с акцентом на благоустройство, цифровые сервисы и комплексный подход к инфраструктуре. Разберемся, действительно ли это так.