В марте на рынке недвижимости Казани вместо оживления продаж новостроек продолжилось снижение числа сделок. Ситуация нетипичная, но объяснимая — в первый месяц года с рынка были сметены основные лоты, доступные по семейной ипотеке. Кто возглавил рейтинг застройщиков в первый месяц весны, почему в пятерке лидеров нет федеральных застройщиков и чего ожидать от рынка в апреле — разбирались вместе с экспертами.
Мертвый сезон вытягивают продажи крупногабаритных и премиальных квартир
Обычно в первые два месяца года наступает мертвый сезон в продажах новостроек, а уже в марте происходит оживление. Но в 2026 году первичный рынок развивается по другому сценарию. В январе было заключено рекордное число сделок — 1197, в феврале произошел ожидаемый спад — 695 сделок, и март продолжил эту тенденцию — в прошлом месяце застройщики продали всего 643 квартиры. Снижение к показателям февраля составило небольшие 8%. Общая площадь реализованного жилья сократилась с 32 тыс. кв.м до 31 тыс. кв.м.
Отметим, что на этом фоне выручка девелоперов даже выросла. В марте застройщики выручили почти 8 млрд рублей, что на 396 млн больше февральских доходов. Существенно подросла и средняя цена квадратного метра, составив 256 тыс. рублей (+15 тыс. рублей к февралю). Средняя площадь квартир увеличилась примерно на 2,5 кв.м, достигнув 48 «квадратов».
Такую динамику можно объяснить структурными изменениями — в марте зафиксированы продажи дорогих квартир в жилых комплексах премиум-класса. Например, в ЖК «Заман», где средний ценник за кв.м составил 750 тыс. рублей, реализовали четыре квартиры. Соответственно, в таких лотах выше средняя площадь. «И хотя доля таких квартир в общей массе продаж казанских застройщиков невелика, но они реализовывались больше, чем в феврале, что тянет вверх средние показатели по рынку недвижимости. Так вырос и средний бюджет на покупку, достигнув 12,4 млн рублей, вместо 11 млн рублей в феврале», — поясняется аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
Кроме того, многие девелоперы, строящие ЖК массового сегмента, понимая, что за предыдущие активные месяцы из остатков уже «выбраны» небольшие квартиры, предложили более выгодные условия покупки на квартиры большей площади. Инструменты оказались настолько хороши, что продажи таких лотов выросли, и это помогло застройщикам повысить прибыль. «Выпали» доступные студии и микроформаты, которые многие брали для инвестиций. Теперь, когда на семью можно взять только одну льготную ипотеку, спрос сместился в сторону квартир для жизни, большей площади и выше уровнем комфорта», — добавляет эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин.
Максимальный ценник за квадратный метр в марте составил 747 тыс. рублей (в ЖК «Заман»), что на 130 тыс. рублей больше, чем стоимость «квадрата» в ЖК «Заря», который держался в лидерах больше полугода. Бюджетнее всего были квартиры в ЖК «Зеленые холмы», где «квадрат» стоил 102 тыс. рублей (-10 тыс. рублей к февралю).
Мартовские продажи показали реальный рынок без поддержек
«За последние три года этот март — один из худших», — отмечает аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. По сравнению с аналогичным месяцем 2025 года продажи оказались ниже на 34%, с 2024 годом — на 40%, с 2023 годом — на 25%. «Причины — в изменениях по семейной ипотеке, в преддверии которых все старались купить недвижимость на прежних условиях. После началась просадка, рынок взял паузу для адаптации к новой ситуации, поэтому мертвый сезон сместился на февраль и март», — добавляет эксперт.
Снижение продаж было ожидаемо. «Многие сделки, заключенные под влиянием январского бума, были зарегистрированы в феврале, поэтому и попали в февральскую статистику. Март уже показывает реальный рынок без льготного драйвера», — уверен эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин. Сейчас спрос держится в основном на рассрочках и субсидированных ставках, обращает внимание он.
«Так как бюджетное предложение полностью разобрали на волне ажиотажа, покупатели в марте заходили в сделки с гораздо более высоким чеком. А по ряду объектов на результаты продаж в первый весенний месяц повлияло повышение стоимости квадратного метра, в том числе из-за более высокой степени готовности объектов», — замечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин подчеркивает, что в марте неожиданно снизились продажи в пригородных проектах, например, в ЖК «Радужный-2», «Терра», «Новый свет». «Более дешевые пригородные проекты продавались хуже, чем в феврале, особенно заметно это выглядит на фоне увеличившихся продаж в премиум-классе», — заявляет собеседник Урбан Медиа.
Также несмотря на пошатнувшуюся репутацию девелопера, неплохо продавался проект компании «Самолет» — в ЖК «Зилант Премьер» за март реализовано 22 квартиры. То есть клиенты не боялись задержек сдачи или банкротства, а вполне активно приобретали лоты.
Напомним, в феврале «Самолет» обратился к правительству за господдержкой — компания рассчитывала на субсидию в размере 50 млрд рублей. Деньги потребовались, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками и инвесторами на фоне жесткой денежно-кредитной политики. В ответ «Самолету» отказали в кредите, но для него разработают комплекс специальных мер поддержки.
Пятерка лидеров сохранилась, но перераспределила позиции
Март не изменил существенно расклад сил среди девелоперов, которые лишь поменяли свои места внутри пятерки лидеров. На первом месте оказался «Унистрой» (в феврале он был лишь пятым), далее следуют «Суварстроит», «КамаСтройИнвест», «Ак Барс Дом», который был лидером в феврале, и «ТСИ».
Первую строчку рейтинга заняла федеральная компания с татарстанскими корнями «Унистрой». Девелопер сделал рывок, увеличив продажи почти вдвое — с 57 до 101 сделки, причем на фоне общего проседания продаж на рынке. Объем реализованных квартир вырос до 2,1 тыс. кв.м, а выручка компании увеличилась на 510 млн рублей — до 1 млрд рублей.
В феврале в проектах «Унистрой» средняя стоимость квадратного метра снизилась незначительно — на 722 рубля, составив 240 тыс. При этом средний бюджет покупки вырос до 10,6 млн рублей (+795 тыс. к февралю). Средняя площадь приобретаемой квартиры увеличилась на 3,42 кв.м, достигнув 44 кв.м.
Эксперты объясняют рост продаж выгодными условиями покупки, которые девелопер предоставил по многим своим комплексам. «У «Унистрой» был сильный старт продаж в ЖК «Уникод на Технической». Застройщик дал хорошие цены и условия входа. Да и по другим проектам были дополнительные дисконты при покупке за наличные и в ипотеку без субсидий», — добавляет эксперт АН «Домотека» Петр Бурунин.
Второе место с февраля сохранилось за татарстанским девелопером «Суварстроит». И если новый лидер показал рост, то у «Суварстроит» отмечается падение продаж. Количество сделок сократилось на 19 — с 111 до 92 квартир общей площадью 4,1 тыс. кв.м. Выручка упала на 95 млн рублей, остановившись на отметке 901 млн.
Ценовая политика «Суварстроит» в марте продолжает тенденцию на снижение. Средняя стоимость «квадрата» снизилась на 10 тыс. рублей — до 218 тыс. рублей (для сравнения в феврале снижение составило 5,5 тыс. рублей). Квартиры обходились покупателям в среднем в 9,8 млн рублей — почти на 818 тыс. рублей дороже, чем в феврале. Это при средней площади объекта 45 кв.м (метраж вырос более значительно эксперт АН «Домотека» на 5,6 кв.м.) Выросшая средняя площадь на фоне снижения стоимости «квадрата» и объясняет сохранение за этим игроком второго места в пятерке.
Третьим по итогам марта, как и в прошлом месяце, оказался девелопер «КамаСтройИнвест», который смог немного нарастить продажи: количество сделок увеличилось с 79 до 89. По общей площади прирост составил 680 кв.м — до 4,5 тыс. кв.м. Застройщик заработал 1,15 млрд рублей.
Средняя цена квадратного метра в проектах «КамаСтройИнвест» составила почти 256 тыс. рублей (-18 тыс. рублей к февралю), а средняя стоимость квартиры — 12,9 млн рублей (-293 тыс. рублей). При этом средняя площадь квартир подросла чуть более чем на 2 кв.м — до 50 кв.м.
Татарстанская компания «Ак Барс Дом» оказалась на четвертом месте по продажам, которые сократились почти в 2 раза — до 62 квартир (для сравнения в феврале было реализовано 115 лотов). Выручка девелопера снизилась на 580 млн рублей — до 765 млн рублей.
При этом стоимость квадратного метра почти не изменилась и составила 235 тыс. рублей. Средний бюджет покупки вырос до 12,3 млн рублей (+640 тыс.) при площади квартиры 52 кв.м (+2,3 кв.м).
«Несмотря на обилие акций и субсидий, у «Ак Барс Дом» дефицит сильных проектов, кроме их флагмана — ЖК «Мой Ритм», — считает Петр Бурунин. Их проекты в периферии Казани раньше пользовались активным спросом при покупке по семейной ипотеке для инвестиций. Сейчас же люди тщательнее выбирают локацию. Картину с продажами исправит старт нового проекта в микрорайоне М8, считает эксперт.
Сохранить позиции в пятерке лидеров удалось и девелоперу «ТСИ» — компания только сместилась с четвертой на пятую строчку рейтинга. Количество сделок сократилось — с 64 до 40 квартир площадью 1,8 тыс. кв.м. Выручка упала на 179 млн рублей, остановившись на отметке 387 млн. Компания не снизила стоимость квадратного метра, сохранив его на уровне 212 тыс. рублей. Средний бюджет покупки вырос на 832 тыс. рублей до 9,7 млн рублей при средней площади квартир 45,6 кв.м.
Федералы снова уступили местным застройщикам
В пятерке лидеров в марте, впрочем, как и в феврале, нет федеральных застройщиков. Петр Бурунин отмечает, что местные застройщики лучше чувствуют тренды и быстрее адаптируются к новым изменениям. «Например, федеральная компания ПИК, №1 по продажам в Казани в 2025 году, только сейчас запустил рассрочку на 2 года, но с платежом 150 тыс. рублей в месяц. Местные же девелоперы уже давно предлагают более комфортные условия», — подчеркивает эксперт.
У ПИК в марте купили 29 квартир — на 5 меньше, чем в феврале, у «Самолета» — 25 лотов, продажи выросли на 19 сделок, но этого оказалось недостаточно для прохождения в пятерку.
Марат Идиатуллин объясняет просадку у федеральных компаний конкуренцией: «Акции никогда не выходят у всех одновременно, а прошедшие месяцы были у федералов достаточно успешными. Лидировать же постоянно, делая скидки, не позволяет финансовая ситуация», — комментирует аналитик.
Такого же мнения придерживается и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Бывает, что олимпийские чемпионы покидают пьедестал и через какое-то время возвращаются вновь. После штурмов предыдущих месяцев это предсказуемый результат марта, — считает эксперт. — В прошлом году федеральные компании активно стимулировали покупательский спрос и показали рекордные результаты. Также мы замечаем спад спроса на ЖК на периферии Казани, в том числе и у федералов. Плюс тревожный фон накладывает и ситуация с московским «Самолетом».
Допинг из-за страха «не успеть» закончился — каким будет апрель?
«Глобально без новых программ роста продаж ждать не приходится», — говорит Петр Бурунин. И хотя в апреле запланировано несколько ярких стартов, но сделки по ним скорее всего уже попадут в статистику мая. Оживление возможно, считает эксперт АН «Домотека», если увеличат лимиты по семейной ипотеке или если застройщики усилят субсидии, но они зависят от комиссий банков, а те, в свою очередь, от размера ставки ЦБ (напомним, на сегодня она составляет 15,5%). «Без снижения ключевой ставки продажи останутся на текущем уровне», — поясняет Петр Бурунин.
«Рынок новостроек Казани в последние годы жил на допинге», — говорит Анастасия Гизатова. Люди покупали квартиры не потому, что пора расширяться, а чтобы «успеть, пока не прикрыли льготную ипотеку». «Как итог мы получили колоссальный переток спроса: те, кто планировал приобрести новостройку в 2026—2027 годах, купили квартиры в 2024—2025 годах. Будущий спрос просто «съеден» наперед, и теперь нас ждет неизбежная пауза. Это подтверждает и статистика Росреестра», — добавляет руководитель АН «Счастливый дом». Она считает, что возможны локальные всплески продаж при запуске акций застройщиков по некоторым ЖК.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин прогнозирует, что апрель должен показать положительную динамику по продажам. «Если следовать логике, что мертвый сезон сместился на февраль-март, в апреле нас ждет хоть и небольшое, но оживление», — говорит он.