В последние годы появляется все больше новых современных жилых комплексов. И первый вопрос, который встает перед любым покупателем: на что смотреть: на цену или на ипотечную ставку? Что же нужно учесть?
1. Цена
На протяжении многих лет у людей было ясное понимание, что покупать строящееся жилье выгоднее и дешевле. Но в последние годы эта тенденция изменилась. С началом пандемии и запуска программ льготной ипотеки цены на новостройки взлетели и сначала сравнялись со «вторичкой», а затем и перегнали ее. Поэтому, если важна цена, выгоднее покупать готовое жилье.
2. Ипотека
Действующие ипотечные ставки выгодны только для семей с детьми и IT-специалистов. Для всех остальных ипотечная ставка практически как на вторичку. Поэтому для большинства россиян она не представляет интереса.
3. Инфраструктура
Принято считать, что новостройки возводятся в новых, менее развитых в части инфраструктуры локациях, чем районы с готовым жильем, где присутствуют школы, детские сады, поликлиники, магазины, развитая транспортная сеть. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.
Районы новой застройки, где в основном сосредоточены дома, разнятся по своим характеристикам, в том числе в части инфраструктуры. Поэтому необходимо начать с изучения окружения, посмотреть новости о стартах проектов и планах девелоперов и, конечно, съездить на место.
В застроенных за последнюю четверть прошлого века районах эстетики, конечно, немного, но достаточно инфраструктуры.
4. Транспортная доступность
Здесь однозначно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.
Новое жилье обычно строится в слабо развитых локациях. Зачастую одновременно вокруг могут возводиться десятки домов и вся эта нагрузка ложится на одну дорогу, которая рано или поздно будет расширена или проложена еще одна, но какое-то время придется мириться с ежедневными пробками.
5. География предложений
К плюсам готового жилья можно отнести большой выбор с точки зрения географии предложений. Квартиры продаются во всех районах города, в том числе и в пригородах. Найти подходящий вариант значительно проще.
Так же преимуществом остается скорость заселения. Как правило, переезжать в квартиру, купленную на «вторичке», можно сразу же после оформления сделки. В ситуации с новостройками придется подождать. В определенной степени и экономия на ремонте, не у всех покупателей есть возможность приобрести жилье, а потом делать там ремонт.
6. Планировки
Наша жизнь за последние десятилетия значительно изменилась, а вместе с ней и наши представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки ушли в прошлое. Как правило, современная планировка, в которой удобно жить - это квартира, где имеется евро-гостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая/гардеробная.
На вторичном рынке выбор планировок невелик, и нашим новым потребностям соответствует либо дом, построенный за последние 10-15 лет, либо более старая квартира с перепланировкой.
7. Благоустройство территории
По благоустройству дворов и придомовых территорий без комментариев выигрывают новые районы застройки. Дворы без машин, современные спортивные и детские площадки, зоны отдыха, променады в старых районах можно встретить достаточно редко и даже детская площадка есть не во всех дворах.
Каковы риски, которые присутствуют в обоих случаях?
Основной риск при покупке квартиры строящегося жилья заключается в том, что девелопер может испытывать финансовые проблемы и не достроить дом. Впрочем, со схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов вложенные денежные средства покупателю будут возвращены в полном объеме в случае банкротства застройщика. К потерям можно отнести время ожидания готовности объекта.
При покупке готового жилья главный риск связан с . Необходимо тщательно проверять наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на объект, в том числе права пользования и распоряжения. Необходимо точно знать, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта. Проверить документы-основания получения права собственности.
Саму же квартиру от планировки и ремонта до запаха помещения вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
В связи с тем, что риск утраты покупателем права собственности на объект, приобретенный на рынке готового жилья, полностью исключить нельзя, риски дольщика оцениваются как менее значительные, при условии, что для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счет.
И у готового жилья, и у строящегося есть свои плюсы и минусы. На чем остановиться, решать Покупателю.
