Вы увидели в рекламе новостройки заманчивую фразу: «Свободная планировка - делайте интерьер какой хотите!» Звучит заманчиво. Но актуальная практика и законодательство чётко показывают: эта «свобода» сильно ограничена.
Разбираемся без лишних сложностей и с примерами в конце статьи.
Для изучения всех аспектов вопроса рекомендуем изучить материалы о свободной планировке.
Что скрывается под термином
Свободная планировка - это квартира без полноценных внутренних перегородок:
- перегородок внутри квартиры нет совсем;
- возведены только стены санузла (иногда - кухни);
- перегородки обозначены «трассировкой» - блоками, выложенными в один ряд по полу или даже краской или профилями.
Застройщик заверяет: «Ставьте стены где угодно». Но юридически понятия «свободная планировка» не существует. Юридически и фактически - это квартира с уже зафиксированной в документах первоначальной планировкой.
Почему свобода иллюзорна
После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик заказывает изготовление технического плана на весь дом у кадастрового инженера. Именно в этом техническом плане отображается планировка всех помещений (в том числе квартир) дома. На основании данного документа Росреестр вносит сведения о планировке квартир в ЕГРН.
Очень важно знать, что основанием для изготовления технического плана кадастровым инженером является не только фактическая (построенная застройщиком) планировка, но и проектная документация дома. И именно в этой проектной документации, в соответствии со всеми строительными требованиями и нормами, уже была указана планировка всех квартир дома с перегородками.
Таким образом, даже если в квартире перегородки не возведены полностью или частично, и даже если они не указаны на плане выписки из ЕГРН (что бывает, хоть и редко), изначально планировка квартиры с перегородками была заранее определена в проектной документации на дом.
И на этом не всё! Согласно п.4 ч.2 ст. 26 ЖК РФ для согласования перепланировки собственнику квартиры требуется предоставить в Жилищную инспекцию технический паспорт БТИ, отражающий исходную планировку квартиры.
Однако в подавляющем большинстве случаев застройщик не оформляет техническую документацию БТИ на построенные квартиры. Поэтому бремя оформления технического паспорта БТИ ложится на плечи собственника квартиры.
Важно: изготавливать технический паспорт БТИ на квартиру необходимо ДО НАЧАЛА РАБОТ по ремонту.
Два сценария оформления документов БТИ
Сценарий 1: В выписке из ЕГРН перегородки нарисованы, а в квартире их нет или выложены только частично.
Решение: выложить контуры перегородок по полу в точном соответствии с планом из ЕГРН. БТИ зафиксирует их в техническом паспорте на квартиру пунктиром - и этого достаточно для последующего согласования перепланировки. Если проигнорировать - в документах появится штамп «несогласованные изменения».
Важно: можно не выкладывать контуры перегородок по полу, если в Договоре долевого участия (ДДУ) указано, что застройщик не обязан был их выкладывать. В таком случае специалист БТИ подготовит технический паспорт квартиры на основании сведений из ЕГРН (расположения перегородок из него).
Сценарий 2: В ЕГРН перегородки не указаны полностью или частично.
Решение: БТИ подготовит технический паспорт зонирования на основе утверждённой проектной документации дома из ИСОГД (Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности). Если данных в ИСОГД нет или они неточны - вам потребуется получить архитектурно-строительный чертёж по ГОСТу от автора проекта дома (не рекламная картинка от застройщика с сайта!) и предоставить в БТИ для подготовки технического паспорта зонирования на квартиру. Он приравнивается к техническому паспорту БТИ на квартиру для согласования перепланировки в Мосжилинспекции.
Почему это критично?
Строительные нормы чётко регулируют, какие помещения можно объединять или расширять за счет других помещений. Например, пункты 7.20 и 7.21 СП 54.13330.2022 запрещает расширять кухню за счёт жилой комнаты или санузел - за счёт кухни. Технический паспорт квартиры или технический паспорт зонирования квартиры, изготовленный БТИ, помогает чиновникам проверить соответствие вашей задумки закону. Без него согласование перепланировки невозможно.
Вывод
«Свободная планировка» - не разрешение на хаос, а точка старта с чёткими правилами. Ваша свобода начинается после оформления исходного состояния планировки квартиры и заканчивается рамками Жилищного кодекса, СП 54.13330.2022, Постановления Правительства Москвы №508-ПП и градостроительных регламентов. Перед ремонтом:
- Получите выписку из ЕГРН;
- Сверьте реальное состояние с полученной выпиской из ЕГРН;
- Проведите первичную инвентаризацию в БТИ;
- Согласуйте будущую перепланировку до начала работ.
Свобода выбора есть - но она ответственная, документально подтверждённая и полностью легальная.