Чтобы не потерять деньги или не остаться без жилья, приобретая недвижимость на рынке вторично жилья, обе стороны должны обращать внимание даже на самые незначительные детали.
Приобретая квартиру у физического лица, необходима тщательная проверка как квартиры, так и ее собственника.
Разберем вкратце, какие документы могут потребоваться первоначально:
1. паспорта всех собственников;
2. нотариально заверенное согласие на продажу от супруга — если продавец состоял в браке на момент приобретения квартиры;
3. выписка из ЕГРН; Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Содержит основную информацию о недвижимом имуществе (описание, кадастровую стоимость, план, чертёж или схему), праве собственности на него, существующих ограничениях наличие/отсутствие обременений, долей, арестов…). Но, если выписку запрашивает не сам собственник, а лицо стороннее, то сведения о правообладателе приводятся в неполном виде — без указания персональных данных.
4. правоустанавливающие документы. Документы – основания права собственности - это на основании каких действий он стал собственником: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, возможно, решение суда и некоторые другие.
5. техпаспорт, по нему можно увидеть, есть ли перепланировки неузаконенные;
6. справка о регистрации — позволяет проверить, кто зарегистрирован в квартире на данный момент;
7. доверенность — если продают по ней.
Важно внимательно ознакомиться со всеми документами- основаниями, возможны такие случаи, когда при Дарении, Даритель отразил в договоре пункт о том, что он может проживать и пользоваться недвижимым имуществом до своего добровольного снятия с регистрационного учета. Это значит, прежде всего, что приобретая такую недвижимость, Даритель, те. бывший собственник должен выписаться до сделки.
Что необходимо сделать:
1. Заказать свежую выписку ЕГРН об истории перехода прав собственности. В зоне высокого риска находятся те квартиры, по которым за последние 3 года было 2 и более перехода права собственности.
2. Справки из ПНД, НД (Наркологический диспансер и Психоневрологический диспансер) – камень преткновения во многих сделках с недвижимостью. Как правило, не такой большой, чтобы сделка развалилась, но и не такой маленький, чтобы можно было пройти и не споткнуться. Особенно, если продавец человек пожилой либо возникают сомнения о дееспособности Продавца/Продавцов.
3. Выписка из БКИ по собственнику/собственникам квартиры. По кредитной истории человека видно, как он исполняет обязательства по кредитам, займам и рассрочкам. В отчёте отражено, в какие банки, микрофинансовые организации (МФО) и другие финансовые организации обращался, когда это было, какие суммы он брал и насколько аккуратно и своевременно выплачивались кредиты.
Кредитная история хранится в специальных бюро кредитных историй (БКИ). Часто финансовые организации направляют данные сразу в несколько бюро. По кредитной истории можно судить о благонадежности Продавца, есть и были ли просрочки, а не были ли оформлены на него/них странные займы, что является прямым риском, а главное - есть ли текущие просрочки. Очень важно ознакомиться с кредитной историей до совершения сделки!
Когда стоит быть особенно внимательными:
1. Во-первых: низкая стоимость, например, если квартира стоит на 15-20% ниже рынка.
Чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный (плесень, текущую канализацию, неузаконенная перепланировка, проблемы с электрикой). Возможно, Продавец не хочет указывать всю стоимость квартиры в договоре. Вариантов множество.
В случае суда сделка может быть признана НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ, те Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
В случае суда по Иску потерпевшего Сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) может быть признана недействительной.
Суды рассматривают заниженную стоимость с точки зрения, что Покупатель «должен был понять», что что-то не так. При любой скидке нужен железный мотив продажи или же лучше развернуться и искать другой вариант.
2. Стоит задуматься, если Продавец предлагает совершить сделку, а расчеты провести наличкой.
Никакой налички… Только безналичные переводы или лучше аккредитив – инструмент, где остается чистый, прослеживаемый след.
Это очень критично для судов. Добросовестность Покупателя – это, прежде всего, рыночная стоимость и прозрачные расчеты!
3. Частая смена собственников, особенно за последние 3 года. Это может говорить об оспаривании прежних сделок. Если хотя бы одна из прошлых сделок будет признана недействительной, все последующие переходы прав теряют силу (статья 167 ГК РФ). (ДОПОЛНИТЕЛЬНО, НО НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО Такое случается, когда дарение оформлено без воли дарителя, сделка проведена под давлением или обманом, продажа была фиктивной, чтобы скрыть имущество от кредиторов.)
Особенно настораживает, если квартиры продаются по заниженной цене и с минимальными промежутками между сделками. В таких случаях есть высокий риск банкротства одного из прошлых собственниках. Если один из бывших владельцев признан банкротом, сделку могут оспорить.
4. "Молодое" наследство
Следует быть очень внимательным, приобретая квартиру со свежим наследством. Например, если наследодатель — мужчина. На рынке много случаев, когда внезапно появляются неучтенные наследники — например, у мужчины-наследодателя могли быть дети, о которых в его семье даже и не знали, или же умышленно скрывали, стараясь не допустить дележа наследства.
5. К рискованным сделкам относят и те, которые совершаются по доверенности!
Такие сделки значительно повышают риски Покупателя. К продаже по доверенности часто прибегают мошенники. Поэтому важно, как вариант, знать владельца квартиры, или иметь с ним связь через доступные средства по телефону, например. Проводить такие сделки лучше через нотариуса, который должен проверить все необходимые документы, законность выданной доверенности, а также грамотно составить договор купли-продажи.
Самостоятельно проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
6. Занижение в договоре. Основная причина обычно— попытка уменьшить сумму налога на доходы физических лиц, а иногда и вовсе уклониться от уплаты налога, это связано с тем, что не соблюдены минимальные предельные сроки владения недвижимостью: три года и пять лет в зависимости от способа получения.
Возможны и более обыденные причины, когда цена в договоре купли-продажи намеренно уменьшается: один из родственник хочет скрыть реальную сумму продажи от других родственников (возможно между ними есть финансовые обязательства).
7. Квартиры, приобретенные с использованием средств материнского капитала, но не наделили при этом долями детей, также можно отнести к опасным объектам. Родители должны выделить доли детям именно в данном объекте, при покупке которого использовался маткапитал. В данном случае родители несут обязательства перед Пенсионным фондом. Такую сделку могут признать недействительной, поэтому следует внимательно проверить объект перед покупкой, особенно, если он приобретен с использованием кредитных денежных средств.
PS: Для самостоятельной проверки документов перед сделкой Вам потребуется достаточно много свободного времени, знаний и навыков. К тому же, если вы совершаете сделку впервые, у вас могут возникнуть трудности. В данном случае будет не лишним обратиться к специалистам: юристам, нотариусам, и только к проверенным специалистам с многолетним опытом.
Квалифицированные специалисты помогут превратить важный и непростой процесс покупки жилья в предсказуемое и приятное событие.
Глазова Екатерина Владимировна — iDot
Подробнее на официальном канале Уфимского кампуса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации: https://rutube.ru/video/9eca726c5db808f2b6cd7a0030e7f7be/
