Займ мал - залог велик
Очень часто нам хочется выдать совсем небольшой по соотношению к стоимости залога займ.
Красивые цифры займ всего 500 тыс, например, а залог в сделке ценой 8 млн. И тут кажется: Вот это да, отхватил так отхватил, удача)
Мечта, а не займ, на первый взгляд, не правда ли?)
У таких сделок есть и другая сторона медали. И о ней всегда нужна помнить.
Дефолт. В случае дефолта, если мы уходим в суд, выносится решение об обращении взыскания и имущество уходит на торги в рамках 229ФЗ «Об исполнительном производстве».
В рамках 127ФЗ, в банкротстве должника, конкурсный управляющий будет продавать имущество на торгах пока до дыр не сотрет флешку с УКЭП и электронную площадку, потому что его задача принести деньги в конкурсную массу, получить гонорар и завершить процедуру. Он будет проводить аукцион по продаже имущества и если не продаст, далее пойдут долгие и нудные торги на понижение посредством публичного предложения. Рано или поздно кто-то да купит, иного не дано.
А вот торги по 229ФЗ, в рамках исполнительного производства по иску о взыскании задолженности проводятся всего в два этапа.
Аукцион первый и аукцион второй. И на этом всё. Никто бесконечно здесь не продает, чтобы выручить как в банкротстве деньги от реализации.
Если залоговое имущество не было продано со второго аукциона, пристав обязан предложить выкупить этот объект залоговому кредитору, то есть вам, с дисконтом 25% от начальной цены торгов, установленной решением суда.
Вы уже считаете мысленно нули на счете, думая, что заработаете от реализации.
И вот тут, вдруг, неожиданно теперь уже перед вами встает проблема. Объект на торгах никто не купил. Ошиблись в оценке на этапе выдачи, участникам было не интересно выкупать, ну или просто звезды так сошлись, что никто на торги, увы, не пришел, не успел задаток оплатить или вознаграждение ЭТП и тд. Итог тут один. Его должны выкупить вы, как залоговый кредитор. И вот вопрос:
У вас есть в моменте в наличке 6 млн, чтобы выкупить залоговый объект, не реализованный с торгов?
Если мы говорим о цифрах из примера в начале поста. Цена реализации 8 млн. Минус 25%. Пристав предлагает выкупить вам, как залоговому кредитору, объект по цене 6 млн.
Вы в течение 5 дней с момента получения этого предложения обязаны уведомить пристава об оставлении имущества за собой.
И не просто уведомить, а в короткие сроки еще и доплатить в ФССП разницу между стоимостью в предложении и долгом должника на дату проведения повторных торгов.
И вот здесь всплывает тот самый небольшой и такой радостный займ, на который начислялись проценты и пени. Это хорошо если в суде не порежут пени, тогда на займ 500 тыс набежит совокупно 1.5-2 млн долга к реализации.
Но к доплате то у вас всё равно останется 6 млн - 2 млн, это 4 млн, вы должны перевести их на депозит ФССП.
Если вы отказываетесь, как кредитор от выкупа, не переводите в установленные сроки разницу, имущество возвращается должнику и на этом всё.
Об этом всегда нужно помнить. На этапе входа в сделку мы должны гипотетически тоже просчитывать такой исход торгов и задавать себе вопрос:
«А смогу ли я, выдавая займ всего-то 500 тыс под дорогую квартиру, выкупить потом ее, если никто не купит на торгах?»
Подписывайтесь на наш канал и узнайте больше про инвестиции и займы под залог недвижимости.