Представьте себе Царскую улицу (нынешнюю ул. Республики) в самом начале прошлого века. Вы идете не спеша, разглядывая витрины. Вот в доме пристроились сразу четыре магазина: парикмахерская, парфюмерная лавка, писчебумажный магазин и типография. Над ними — меблированные комнаты, которые сдает внаем хозяин дома купец Иван Бабушкин. Сам Бабушкин занимал лишь угловую комнату наверху.
В доме напротив купчиха Деева устроила магазин готового платья и овощную лавку, а над ними тоже комнаты для съемщиков.
Рядом, в особняке, который построил крестьянин по происхождению, ставший купцом, Николай Панкратьев, первый этаж отдан под мануфактурный магазин, а на втором этаже живет сам хозяин с семьей. Дополнительно Панкратьев сдавал помещения в своем втором деревянном доме по соседству (на углу Царской и Садовой) под меховой магазин, парикмахерскую, колбасную и другие лавки.
И такая история повторялась из раза в раз, почти в каждом доме помещения первого этажа сдавались внаем под коммерческие цели или использовались под бизнес самих хозяев. А на верхнем этаже сдавали апартаменты квартирантам, и в небольшой части дома жили сами.
Получается, что каждый камень здесь работал. Каждый этаж приносил доход.
Почему же купцы, владевшие миллионами, часто не жили в своих особняках в одиночестве, а сдавали половину дома «чужакам»?
Две модели: петербургский размах и тюменская смекалка
В столицах доходные дома выглядели иначе. В Петербурге специально строили целые здания-гиганты, где размещалось до 100 квартир. Дом целиком принадлежал одному владельцу, который сдавал все жилые помещения. Чаще всего сам он никогда там не появлялся, делом управляли приказчики. Нижние этажи обычно отдавали под банки и дорогие магазины. Это была пассивная модель: владелец получал деньги, «не вставая с дивана».
В Тюмени такой подход не прижился. Город был слишком мал. Слишком купеческий. Здесь не верили в деньги, которые лежат без движения, и ценили живой оборот. И «доходный дом» приобрел совсем другую форму.
Тюменский купец сам строил особняк, и сам жил в нем на втором этаже в парадных комнатах. Остальное пространство он использовал для своего бизнеса и сдачи в аренду. Но не только под жилые комнаты, но и под лавки, мастерские, конторы. Купец спускался вниз, заходил в свою лавку, торговал сам или следил за арендаторами. Такой дом приносил сразу несколько потоков дохода: аренда квартир, аренда торговых помещений и прибыль от своей торговли.
Тюменский купец-рантье оставался предпринимателем, не отходил от дел, не перекладывал управление на наемников.
Эта модель оказалась устойчивее. Пока падал спрос на жилье, торговля продолжалась. Пока закрывалась одна лавка, открывалась другая.
Четыре магазина и одна угловая комната
Начнем с дома, который тюменцы прозвали «домом-богатырем». Он стоял на Царской и принадлежал купцу Ивану Бабушкину. В 1904 году городские оценщики насчитали в нем магазинов аж на 16 тысяч рублей (!) — по тем временам целое состояние.
Но сам хозяин в этом роскошном здании почти не жил. Бабушкин занимал лишь небольшую угловую комнату наверху, а все остальное — четыре торговых помещения на первом этаже и сдаваемые квартиры на втором — приносило ему стабильный годовой доход в 2050 рублей. Это сумма, сопоставимая с прибылью небольшого торгового дела.
В 1905 году этот «доходный конвейер» приобрел Андрей Текутьев — тот самый легендарный меценат, построивший театр и больницу. Он не стал ничего менять. Парикмахерская, писчебумажный магазин, типография, торговля обоями и обувью — дом продолжал исправно приносить прибыль и при новом хозяине.
Торговый центр в одном особняке
А вот комплекс на углу Царской и Иркутской (сейчас Республики и Челюскинцев). В конце XIX века он принадлежал братьям Ядрышниковым — Александру и Николаю, купцам второй гильдии. В 1891 году они получили разрешение на постройку «каменного двухэтажного с подвалом дома по Царской улице». Через три года пристроили деревянный магазин, который в 1899-м заменили каменным.
К 1904 году братья развернули настоящий строительный проект: пристроили еще один дом, надстроили второй этаж, возвели конюшни, погреба, службы. Все это для сдачи в аренду.
А рядом, в доме Павлы Петровны Воробейчиковой, размещался целый торговый центр. Книжный магазин, колбасная и молочная лавка, табачная, мастерская дамских шляп — и это только то, что перечислено в документах. Сама хозяйка держала два обувных магазина. А комнаты на верхних этажах сдавала внаем.
Примечательно, что Павла Петровна не была купчихой «по наследству». Она сама построила свое дело и сама управляла им: магазины приносили прибыль, аренда — дополнительный доход, при этом и само здание росло в цене.
У каждой купеческой семьи был свой способ хранить капитал. Кто-то вкладывался в золото, кто-то — в товары, кто-то — в ценные бумаги. Но самой надежной инвестицией во все времена считались каменные стены.
Почему доходный дом считался выгодным делом?
Доходный дом имел три неоспоримых преимущества перед другими видами инвестиций.
- Первое — постоянный денежный поток. Купец вкладывал капитал в строительство один раз, а затем получал арендную плату годами. Причем дом не требовал ежедневного управления: наемные управляющие следили за порядком, собирали плату, решали мелкие бытовые вопросы.
- Второе — защита от инфляции. Каменные стены не дешевели, в отличие от денег, которые обесценивались во время войн и кризисов. Пока банки лопались, а акции превращались в макулатуру, дом продолжал стоять и приносить доход.
- Третье — наследие. Дом можно было передать детям, разделить между наследниками, продать по частям. Это был капитал, который работал на семью, даже когда самого купца уже не было в живых.
Как точно заметил краевед Александр Петрушин, на доходном деле поднялись немало тюменских купцов. Многим такое строительство каменных особняков с возможностью сдачи в аренду первых этажей под магазины и мастерские, а верхних — для проживания, приносило серьезный доход.
Инвестиции в тюменскую недвижимость сегодня
Почти двести лет спустя инвесторы в «Вознесенском» поступают так же. Вкладывают капитал в в жилые резиденции нового архитектурного квартала на берегу Туры.
Квартал расположен в историческом центре, у самой набережной, с видом на Туру, Вознесенский храм и Троицкий монастырь. С променадом, закрытой территорией и собственным парком. Такая локация всегда будет востребована на рынке. Закон не меняется: хорошо построенный дом переживет хозяина. И будет работать на его детей и внуков.
Архитектурный ансамбль «Вознесенский» — это каменный капитал в лучших традициях неоклассики, который будет приносить доход десятилетиями.
Потому что инвестиции в недвижимость, как и два века назад, считаются надежным вкладом в стабильное будущее. Потому что вид на реку и Мост Влюбленных и само расположение на первой линии всегда будут в цене. Потому что хорошая недвижимость — это то, что работало, работает и будет работать всегда.
Как говорили тюменские купцы, передавая дома по наследству:
«Стены кормят».
Архитектурный ансамбль «Вознесенский»
Вдохновлен традицией, создан для будущего.
Ул. Щербакова, 2, корп. 1
+ 7 (3452) 68-10-10