К нам обратилась семья из Казахстана. Нашли квартиру в Адлере, договорились с продавцом, ударили по рукам. Пришли к нотариусу — и выяснилось, что у мужа нет ИНН, счёт в российском банке не открыт, а перевод из казахстанского банка задержится на две недели. Продавец нервничает, сроки горят. История закончилась хорошо — но только потому, что успели всё оформить параллельно, без паники. Если бы знали заранее — потратили бы не две нервные недели, а два спокойных дня. Рассказываем, как сделать правильно с самого начала.
Можно ли вообще — и где нельзя
Короткий ответ: иностранцы покупают квартиры в России на тех же правах, что и российские граждане. Это закреплено законодательно. Ограничения касаются только земельных участков — приграничные зоны и сельскохозяйственные земли для иностранцев закрыты.
Для Сочи это означает следующее: квартиру или апартаменты в многоквартирном доме — покупайте спокойно. Дом с земельным участком в черте города — нужно проверять, не попадает ли участок в приграничную зону Краснодарского края. Это решается одним запросом в Росреестр ещё до сделки.
Граждане стран СНГ — Казахстана, Беларуси, Армении, Грузии, Азербайджана — покупают по той же процедуре, что и граждане дальнего зарубежья. Никаких особых упрощений нет, но и особых сложностей тоже — если знать порядок.
Документы: что собрать до начала поиска квартиры
Главная ошибка — начинать искать квартиру, не подготовив документы. Потому что когда найдёте нужный объект, продавец ждать не будет.
Что нужно подготовить заранее:
Паспорт с нотариальным переводом. Любой иностранный документ в российской сделке требует перевода, заверенного российским нотариусом. Делается за 1–2 дня.
ИНН. Индивидуальный налоговый номер — без него Росреестр не зарегистрирует право собственности. Оформляется бесплатно в налоговой инспекции или онлайн на сайте ФНС. Срок — 3–5 рабочих дней. Это первое, что нужно сделать после принятия решения о покупке.
Счёт в российском банке. Наличные расчёты при сделках с недвижимостью в России запрещены. Нужен счёт — открывается по паспорту с переводом и миграционной картой. Обычно за один визит в банк.
Согласие супруга. Если состоите в браке — нотариально заверенное согласие обязательно, даже если супруг иностранный гражданин и не приезжает на сделку.
Как перевести деньги — и почему это не так просто
Деньги в Россию из-за рубежа переводятся через банковские счета. Для граждан стран СНГ в 2026 году большинство маршрутов работают стабильно — через российские банки, не попавшие под блокирующие санкции.
Для граждан стран ЕС, Великобритании и ряда других государств — ситуация сложнее. Прямые SWIFT-переводы ограничены. Рабочие маршруты: переводы через банки третьих стран (ОАЭ, Турция, Армения, Казахстан), криптовалюта с последующей конвертацией через российские p2p-сервисы, или накопление средств на счёте в нейтральном банке с последующим переводом.
Если покупаете новостройку — деньги идут на эскроу-счёт напрямую. Это дополнительная защита: застройщик не получает их до сдачи дома. Для вторичного рынка — аккредитив через российский банк выполняет ту же функцию.
Налоги: о чём лучше знать до, а не после
После покупки вы платите налог на имущество — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости в год. Для квартиры за 8 млн ₽ это 8 000–24 000 ₽ в год. Несущественно.
При сдаче в аренду — нерезидент платит НДФЛ 30% с дохода. Это много. Выход: оформить статус налогового резидента (провести в России 183+ дней в году) — тогда ставка падает до 13%. Или оформить самозанятость, если ваша страна входит в перечень государств, гражданам которых это разрешено — тогда ставка 4–6%.
При продаже квартиры нерезидентом — тоже 30% с дохода. Но если владели объектом более 5 лет — продажа освобождается от налога полностью, вне зависимости от статуса резидентства. Это важный горизонт планирования для долгосрочного инвестора.
Что стоит сделать прямо сейчас
Если вы нерезидент и всерьёз рассматриваете покупку квартиры в Сочи — начните с трёх шагов ещё до просмотра объектов: оформите ИНН, откройте счёт в российском банке, сделайте нотариальный перевод паспорта. Это три-четыре дня работы, которые потом сэкономят две недели нервов на сделке.
Остальное — юридическую проверку объекта, сопровождение сделки, помощь с переводом средств — берём на себя. Работаем с нерезидентами регулярно, схема отработана.
Пишите, разберём вашу ситуацию: shmigolgroup.ru/contact
— Вера Шмиголь, Shmigol Group