В 2022 году клиент пришёл к нам с простым вопросом: «Смотрю квартиры в Батуми — студия у моря за 60 000 долларов, обещают 12% годовых. Зачем мне тогда Сочи?» Хороший вопрос. Мы сели и посчитали. Не по буклету застройщика — по реальным цифрам. Сегодня этот клиент владеет квартирой в Адлере. Почему — объясняем по порядку.
Цены: Батуми больше не дешёвый
Ещё в 2020–2021 году студию в строящейся батумской высотке можно было взять за 800–1 000 долларов за метр. Это было дёшево — и рынок это знал. Волна 2022 года, когда в Грузию переехали десятки тысяч человек с деньгами, всё изменила. К 2025 году ликвидные объекты в Батуми у моря стоят 1 500–2 800 долларов/м². Топовые адреса на бульваре — 3 500–4 500 долларов/м².
Сочи при этом тоже вырос, но от другой базы. Адлер сегодня — 300 000–420 000 ₽/м², то есть примерно 2 200–3 500 долларов по текущему курсу. Центральные районы Сочи — дороже Батуми. Периферийные локации — сопоставимы. «Дешёвого Батуми» образца 2020 года больше нет.
12% годовых: где правда, а где маркетинг
Батумские застройщики любят цифру 12–15% годовых. Она достижима — но при очень конкретных условиях: топовый объект на Приморском бульваре, профессиональная управляющая компания, июль и август заняты под завязку. Это лучший сценарий.
Реальность: туристический сезон в Батуми — два летних месяца с хвостиком. В октябре–апреле загрузка проседает до 30–45% даже в хороших объектах. Управляющие компании берут 25–35% от дохода. По итогу года большинство инвесторов получают 7–9% — и это при удачном раскладе.
В Сочи туристический поток круглогодичный: зима — Красная Поляна, весна-осень — деловые мероприятия и санаторный отдых, лето — пляж. Годовая загрузка при правильном управлении — 65–75%. Доходность 7–10% в Сочи — устойчивый ориентир, не пиковый.
Главное, о чём молчат продавцы батумской недвижимости
Правовая защита. В России с 2019 года работает система эскроу: деньги покупателя лежат на защищённом счёте до сдачи дома, застройщик их не трогает. Если стройка встала — деньги возвращаются. Это ФЗ-214, и он работает.
В Грузии такой системы нет. Сделки идут по стандартным договорам купли-продажи, часто через цепочку посредников. Несколько крупных батумских застройщиков в 2023–2025 годах сдвинули сроки сдачи на 1,5–3 года — без каких-либо компенсаций покупателям. Иностранный инвестор в грузинском суде защищён слабо.
И валютный риск: вложили доллары, получаете доход в долларах или лари. При укреплении рубля в 2023–2024 годах доходность в пересчёте на рублёвые расходы инвестора заметно просела.
Когда Батуми всё-таки имеет смысл
Было бы нечестно говорить, что Батуми — плохой рынок. Он другой. Для инвестора с долларовым капиталом, опытом работы с зарубежными активами и горизонтом 5+ лет — это рабочий инструмент. Тем более если объект уже построен, управляющая компания с историей и адрес — топовый.
Но для большинства частных инвесторов с капиталом 5–20 млн рублей, которые хотят понятный денежный поток, правовую защиту и возможность быстро продать при необходимости — Сочи выигрывает по совокупности параметров. Не потому что дешевле. А потому что предсказуемее.
Наш честный вывод
Батуми — не ловушка и не золотая жила. Это развивающийся рынок с высоким потенциалом и высоким риском одновременно. Сочи — зрелый рынок с понятными правилами и устойчивым спросом.
Если хотите разобраться, какой объект в Сочи даёт реальные 8–10% годовых при вашем бюджете — считаем честно, без обещаний 15%:
— Андрей Шмиголь, Shmigol Group