В Санкт‑Петербурге завершился юбилейный, 20‑й Всероссийский жилищный конгресс. Для форума это во многом возвращение к истокам: именно в Петербурге он когда‑то и родился.
Я провёл здесь несколько дней, поучаствовал в секциях как спикер и модератор и собрал для себя общий «срез» настроений. Ниже — главное, но простым языком.
Рынок новостроек: не обвал, но и не праздник
На секции аналитиков, которую мне довелось модерировать, мнения сошлись в одном: рынок постепенно оживает, но говорить о рывке или новом буме рано.
- Никакого общего оптимизма «вот‑вот снова полетим вверх» нет.
- По новостройкам прогноз осторожный: медленное «потепление», особенно ближе к 3–4 кварталу, если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку.
- Обсуждение в основном крутилось вокруг двух столиц и миллионников. Крым на этом фоне — небольшой регион, хотя и по нему звучала своя аналитика: динамика сделок по городам, классам жилья и т. д. Об этом сделаем отдельный материал.
Один из слайдов по аналитике Крыма, остальные - позже, за анонсами следите в МАХ и Телеграм.
Главный вывод: чудес не ждут, надеются на мягкое улучшение условий и очень внимательно смотрят на риски.
Партнёрский канал: застройщики «за», но с оговорками
Практически все застройщики, с кем удалось пообщаться, подтверждают: ориентация на риелторский/партнёрский канал остаётся. Но вместе с тем появляются важные нюансы.
В чём проблема:
- Часть риелторов почувствовали себя блогерами и пытаются делать «трэш‑контент»:
ездят по уже сданным объектам, снимают ролики с акцентом только на недостатках и подают это в стиле разоблачений. - В итоге вокруг застройщика формируется плотный негативный фон, который мало связан с реальной картиной, но сильно бьёт по репутации.
Реакция застройщиков:
- многие всё серьёзнее задумываются, стоит ли работать с разрозненным пулом частных агентов;
- усиливается интерес к сотрудничеству с крупными агентствами, где есть руководство и ответственность за качество работы сотрудников.
То есть партнёрский канал не исчезает, но рынок постепенно будет отсекать тех, кто работает только ради комиссии и хайпа.
Кстати, видеоверсия статьи - по ссылке на VK
Коммерческая и инвестиционная недвижимость: меньше «болтунов», больше ответственности
Ещё одна секция, которую я модерировал, была посвящена коммерческой и инвестиционной недвижимости.
Звучала жёсткая, но честная мысль, которую сформулировал Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Петербурга и ЛО: на рынке слишком много «болтунов».
Особенно много их:
- в южных регионах,
- в том числе и в Крыму.
Эти люди:
- не владеют нормальной аналитикой,
- обещают «немыслимую доходность»,
- их главная задача — дотащить клиента до сделки и забрать комиссию,
- при этом никакой ответственности за инвестиционные рекомендации они не несут.
Хорошая новость в том, что на той же секции были и другие спикеры — с внятным подходом к офисам, к работе с инвесторами, с реальными цифрами и моделями. Появление и усиление таких профессионалов вселяет надежду, что рынок всё‑таки будет взрослеть.
Новостройки: когда брокеров больше, чем клиентов
Для меня одной из самых честных и трезвых стала секция по работе с новостройками.
Генеральный директор «АБС Новострой» Ирина Барабанова сказала то, что многие не решаются произнести вслух:
- сделок стало значительно меньше;
- брокеров в новостройках сейчас больше, чем клиентов.
Её ключевая мысль:
Эпоха, когда можно было зарабатывать на новостройках без экспертизы, просто «по удаче», закончилась.
Сейчас:
- нужны знания, аналитика, специализация;
- случайные люди, которые раньше могли «подзаработать на сарафане», начинают уходить с рынка.
И это честный, хоть и болезненный диагноз: рынок становится сложнее и требовательнее ко всем участникам.
Апарт‑отели: Петербург упёрся в потолок
Отдельно я следил за секциями по апарт‑отелям и гостиничной недвижимости. Петербург — едва ли не главная «колыбель» этого формата, поэтому именно здесь особенно показательно, что происходит.
Главный вывод экспертов:
- В Петербурге сформировался кризис перепроизводства в апарт‑отелях.
- Новых и строящихся апарт‑проектов уже больше, чем позволяет текущий и прогнозируемый турпоток.
- Если сравнивать с Москвой, то дисбаланс в Петербурге почти вдвое сильнее.
(Хотите увидеть презентацию и видео всей секции - следите за анонсами в Телеграм и Мах)
Что это значит:
- часть инвестпотока и девелоперской активности, скорее всего, будет перетекать в другие регионы;
- в Москве обсуждают возвращение темы апарт‑отелей, но уже в более жёстком и понятном формате: не «апартаменты, которые можно тихо использовать как жильё»,
а сервисные апартаменты под управлением известного отельного оператора,
именно под такие продукты будут выдавать разрешения на стройку.
То есть рынок постепенно уходит от «серой зоны» к более прозрачным и регулируемым моделям.
Курорты: от Чёрного моря до Алтая и Урала
Тема курортов на конгрессе звучала очень широко. Речь шла не только о Чёрном море и Краснодарском крае.
Обсуждали:
- Крым и традиционные побережья Азовского и Чёрного морей,
- Алтай,
- Кавказские Минеральные Воды,
- озеро Тургояк и другие локации Урала,
- Байкал и регионы вокруг него.
Общее впечатление:
- во многих из этих локаций рынок на самой ранней стадии;
- проекты — точечные, только строятся;
- всё, что заявлено по доходности, капитализации и т. д., — пока прогнозы, а не подтверждённая практика.
То есть потенциал есть, но рисков для инвестора сейчас гораздо больше, чем понятных опорных точек.
Новые территории и Азовское побережье
Отдельный блок обсуждений был посвящён новым территориям и курортам Азовского и Чёрного морей.
Здесь консенсус такой:
- потенциал действительно есть — и по туризму, и по недвижимости;
- но на данный момент это очень рискованное направление.
Главные риски:
- не столько военные, сколько инфраструктурные:
нестабильное энергоснабжение, возможные остановки строек из‑за отключений,
слабые сети и коммуникации.
При этом:
- действуют двухпроцентные ипотечные программы,
- местные власти и представители регионов активно зовут и девелоперов, и риелторов в эти проекты.
Но, на мой взгляд, это пока история для самых подготовленных и готовых к высоким рискам игроков.
Одним словом о рынке: «озабоченность»
В конце конгресса меня спросили:
«Если описать текущую ситуацию на рынке одним предложением, что бы вы сказали?»
Я ответил: «Можно одним словом? Озабоченность».
Почему так:
- слишком много факторов неопределённости — от ставок и регулирования до спроса и доходов населения;
- слишком много игроков, которые по‑прежнему живут «по инерции» и не хотят признавать, что рынок изменился;
- и при этом уже видно, что выживать и развиваться будут те, кто умеет быстро адаптироваться.
Что делать участникам рынка
Для риелторов, застройщиков, инвесторов выводы, на мой взгляд, такие:
- Копить и обновлять экспертизу.
Работать «по старинке» — всё сложнее. Нужны данные, аналитика, специализация по сегментам и локациям. - Диверсифицировать доходы и инвестиции.
Не ставить всё на один город, один формат или один тип клиента. - Быть готовыми быстро реагировать.
Как на позитивные изменения (окно возможностей всегда появляется неожиданно), так и на негативные (смена правил игры, ограничения, просадка спроса). - Осторожнее относиться к громким обещаниям.
И по доходности, и по капитализации, и по «безрисковым» курортным инвестициям.
Лично я остаюсь умеренным оптимистом. Рынок меняется, да, но вместе с этим появляются новые ниши, новые форматы и запрос на профессионализм.
Берегите себя, своих близких и свой бизнес — и встречаемся в следующих материалах.