Многие владельцы дачных и садовых участков уверены, что раз земля своя, можно строить что хочешь — хоть баню, хоть трехэтажный дом, а документами заняться потом. С юридической точки зрения это распространенное заблуждение может обернуться серьезными неприятностями.
Автор: Ольга Хромова
Адвокат, эксперт по земельным спорам и недвижимости Наталья Шалуба в беседе с WomanHit объяснила, что такое самовольная постройка, чем она опасна и как избежать конфликтов с законом.
По словам эксперта, ключевая ошибка дачников — отождествлять право на участок с правом на произвольную застройку. «Правовой режим застройки определяется не только наличием права собственности на землю, но и категорией земель, видом разрешенного использования участка, градостроительными регламентами, предельными параметрами строительства, действием ограничений», — поясняет она. Именно игнорирование этих факторов чаще всего приводит к тому, что построенный объект признают самовольным.
Что такое самовольная постройка по закону
Статья 222 Гражданского кодекса РФ дает четкое определение. «Самовольной постройкой признается здание, сооружение или иное строение, созданное на земельном участке, не предоставленном для этих целей, либо на участке, разрешенное использование которого не допускает размещение такого объекта, либо созданное без необходимых согласований, разрешений или с нарушением обязательных требований», — цитирует закон адвокат. Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает право собственности на нее. Пользоваться объектом нельзя, продать, подарить или передать по наследству — тоже.
Опасная стратегия
Отдельного внимания заслуживает уведомительный порядок строительства. Статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ прямо требует подачи уведомления о планируемом строительстве или реконструкции. «Именно поэтому позиция „сначала построю, потом оформлю“ во многих случаях приводит не к упрощенному оформлению, а к спору о законности самого объекта», — предупреждает эксперт.
Реконструкция и типичные нарушения
Проблемы возникают не только при строительстве нового дома, но и при реконструкции старого: надстройка этажа, увеличение площади, пристройка, изменение конфигурации, возведение бани или гаража без проверки допустимости работ. «Чаще всего собственники нарушают градостроительные нормы, а также СНиПы и СанПиНы — отступы от границ участков, противопожарные отступы, инсоляцию соседних домов», — перечисляет адвокат.
Чем опасен самострой
Самострой — это не только риск отказа в регистрации. «Такой объект осложняет любые действия с недвижимостью: продажу участка, дарение, наследование, раздел имущества супругов, подключение инженерных сетей», — объясняет Наталья .
При этом даже наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не дает стопроцентной защиты. «В судебной практике закреплен подход, согласно которому наличие государственной регистрации не исключает возможности признания объекта самовольной постройкой и предъявления требований о его сносе либо приведении в соответствие», — уточняет эксперт.
Споры с соседями и публичные ограничения
Особенно конфликтны случаи, когда постройка нарушает права третьих лиц или публичные ограничения. «Речь идет о размещении объекта с нарушением отступов от границ участка, в охранной зоне, в пределах красных линий, на территории со специальным режимом использования, либо в конфигурации, создающей препятствия соседнему землепользованию», — поясняет специалист. Современный судебный подход не сводится к автоматическому сносу любой спорной постройки. «Верховный Суд исходит из необходимости исследовать характер нарушения, его существенность, наличие угрозы жизни и здоровью, а также возможность устранения нарушений без сноса», — отмечает адвокат. Однако это не упрощает положение собственника. «Ему приходится доказывать, что объект может быть приведен в соответствие требованиям закона и что допущенные нарушения устранимы», — подчеркивает адвокат.
С практической точки зрения главная ошибка собственника состоит в том, что правовой анализ объекта начинается слишком поздно — обычно уже после возникновения конфликта. «Самострой на даче — это не столько строительная, сколько правовая проблема. Ее источник — не в самом факте существования дома, бани или пристройки, а в несоответствии объекта режиму земельного участка, градостроительным требованиям и обязательным процедурам», — заключает спикер.
Пока собственник воспринимает постройку как часть бытового устройства участка, закон оценивает ее как объект недвижимости с конкретными юридическими критериями. И если эти критерии нарушены, дачная постройка превращается в риск — имущественный, судебный и, нередко, финансово более затратный, чем предварительная правовая проверка до начала строительства.
Источник: https://www.womanhit.ru