Рынок ипотеки переживает кризис: условия входа в самую массовую программу «Семейная ипотека» ужесточились, а высокие банковские ставки и зашкаливающая стоимость недвижимости делают неподъемными платежи для большинства россиян, которые не могут взять кредит с господдержкой. Рынок в основном держится на льготах и рассрочках от застройщиков.
Цены и платежи бьют рекорды
По различным оценкам, на рынке многоквартирных домов массового сегмента в Москве (в пределах МКАД) средневзвешенная цена «квадрата» жилья составляет до 422 тыс. рублей, в Подмосковье — до 229 тыс. рублей, в Петербурге — до 290 тыс. рублей, в Ленобласти — до 186 тыс. рублей. При этом ставки по рыночной ипотеке остаются высокими.
В Москве (при средней стоимости квартиры 12-15 млн рублей и первоначальном взносе 20%) ежемесячный платеж может составлять порядка 160-220 тыс. рублей, в Петербурге — около 120-180 тыс. рублей, в других городах-миллионниках — в среднем 70-120 тыс. рублей, а в регионах — еще ниже. Но и доходы жителей там нельзя сравнить со столичными.
Что касается снижения банковских ставок, то оно пока не особо стимулирует кредитование. Банки стали гибкими, но не „щедрыми“. Сейчас они предоставляют: субсидированные ставки через застройщиков, индивидуальные условия для „хороших“ заемщиков, акции с пониженной ставкой на первые годы, ипотеку с „плавающей“ ставкой (редко, но появляется). Но при этом требования к заемщику остаются жесткими, а низкий первоначальный взнос — редкость. Получается, что банки не снижают риски, а перекладывают их на застройщиков (через субсидирование ставок). Гибкость есть по форме, но не по сути: кредит на жилье остается по-прежнему дорогим, а условия его оформления строгими.
«Вторичка» побеждает новостройки, застройщики держат рынок рассрочками
В то время, когда продажи новостроек поддерживает льготная ипотека, получатели кредитов по рыночным ставкам ориентируется на «вторичку». В свою очередь девелоперы, стремясь активизировать продажи, компенсируют высокие банковские ставки, разрабатывая альтернативные инструменты для покупки жилья в новостройках.
Сейчас рынок фактически держится не на ипотечных инструментах. Длительные рассрочки — до 2–5 лет, иногда до ввода дома, без процентов или с минимальным удорожанием — альтернатива №1 ипотеке. Субсидированная ставка 0,1%–8% на первые годы, дальше — рыночная; обмен старой квартиры на новую (ускорение сделки без ипотеки) рассрочка с переходом на ипотеку или ипотека с отсрочкой платежей.
Также распространены схемы с траншевыми выплатами, когда основной долг перечисляется банку только перед сдачей дома, и программы аренды с последующим выкупом.
Рынок ждет снижения ключевой ставки
Оживление ипотечного рынка связывают с ключевой ставки в 12–14%. К этому уровню «ключ» может опуститься к концу 2026 года.
Ожидаемый диапазон ставки ипотечного кредитования к концу года — примерно 12-14%. Важно отметить, что такие цифры достижимы только, если процесс инфляции будет стабильным. В целом, можно сказать, что 2026 год — время восстановления спроса на рынок жилья, но никак не бума покупки квартир. Планируемый рост объема выдачи ипотечных кредитов — 15–30%.
Безусловно, у «первички» есть свои существенные плюсы — современные планировочные решения квартир и кварталов, формируемых новостройками, а также потенциально более высокая ликвидность. Но для значительной части покупателей их перечеркивает существенно более высокая цена.
Впрочем, даже существенное снижение ключевой ставки и возврат инфляции к заявленным Центробанком 4% быстрого «излечения» рынка ипотеки не гарантирует.
При этом быстрого падения цен на жилье, похоже, ожидать также не стоит. Сейчас рынок недвижимости в России представляет собой не классический перегрев, а скорее искусственно поддерживаемый баланс через рассрочки и субсидии. Снижение ставки почти гарантированно не приведет к падению цен, скорее — к их стабилизации или умеренному росту.
Источник: Росбалт