В 2025 году большинство россиян, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, обходились без ипотеки. Согласно совместному исследованию ВТБ и М2, доля таких сделок достигла 68%. Как видно, дорогие кредиты делают ипотеку менее привлекательной, вынуждая покупателей искать другие способы финансирования или откладывать покупку до лучших времен.
Является ли ключевая ставка единственным фактором, оставляющим ипотеку в России труднодоступной?
Ситуация с «покупкой без ипотеки» – это не аномалия, а логичный результат сочетания макроэкономики и поведения застройщиков и банков.
Ключевая ставка – главный, но не единственный фактор. Есть еще такие причины как:
- стоимость кредита, когда платёж становится неподъёмным для массового покупателя;
- снижение доходов, когда цены на жилье растут быстрее, а банками ужесточается скоринг, и отказов становится больше;
- рост стоимости жилья даже при падении спроса, при том, что на рынке цены существенно не откатились назад;
- ужесточение регулирования и ограничения по долговой нагрузке, требования к первоначальному взносу (минимум 20% и выше);
- сокращение льготных программ (сейчас остались только «узкие», которые не покрывают весь спрос.
Может ли подскочивший после снижения ставки спрос удержать высокие цены за квадратный метр?
Ключевая ставка – это, безусловно, основной триггер, однако, именно сумма всех факторов делает ипотеку менее доступной.
Когда ставка падает, отложенный спрос резко возвращается, а инвесторы снова заходят в рынок, и как следствие, растёт доля ипотечных сделок. Так, в краткосрочном периоде до одного года цены обычно держатся или начинают расти, особенно в новостройках, а в среднесрочном периоде (от одного года), рост цены может быть сдержан, при условии, если застройщики активно вводят новые проекты.
Сейчас рынок недвижимости в России представляет собой не классический перегрев, а скорее искусственно поддерживаемый баланс через рассрочки и субсидии. Снижение ставки почти гарантированно не приведёт к падению цен, скорее к их стабилизации или умеренному росту.
Насколько гибкую политику ведут сегодня банки, учитывая упавший спрос на ипотечные кредиты?
- Банки стали гибкими, но не «щедрыми». Сейчас они предоставляют:
- субсидированные ставки через застройщиков;
- индивидуальные условия для «хороших» заёмщиков;
- акции с пониженной ставкой на первые годы;
- ипотеку с «плавающей» ставкой (редко, но появляется)
При этом требования к заёмщику остаются жёсткими, а низкий первоначальный взнос – как редкость. Получается, что банки не снижают риски, а перекладывают их на застройщиков через субсидирование ставок. Гибкость есть в форме, но не в сути, кредит на жилье по-прежнему остается дорогим, а условия его оформления строгими.
Прогноз по ипотечному кредитованию в России на 2026 год.
Вероятно и очевидно, что идет постепенное снижение стоимости ипотеки, что, однако, не означает появление «дешёвых денег». Ожидаемый диапазон суммы ипотечного кредитования к концу года – примерно 12-14%. Важно отметить, что такие цифры достижимы только, если процесс инфляции будет стабильным. В целом, можно сказать, что 2026 год – время восстановления спроса на рынок жилья, но никак не бума покупки квартир. Планируемый рост объёма выдачи ипотек – на 15–30%. Эксперты рынка прогнозируют возвращение части «отложенного спроса» и большего числа сделок с ипотекой. В то же время, приобретение жилья по ипотечным программам не будет доминирующим, так как сохраняется высокая доля альтернатив при покупке: рассрочки, сделки с полной оплатой и т. п.
Наиболее интересные программы и акции по продаже жилья от застройщиков в 2026 году
Сейчас рынок фактически держится на не ипотечных инструментах. На таких как:
- длительные рассрочки 2–5 лет, иногда до ввода дома без процентов или с минимальным удорожанием – альтернатива ипотеке №1;
- субсидированная ставка 0.1%–8% на первые годы, дальше – рыночная. Однако здесь важно учитывать «эффективную ставку», при которой часто есть переплата в цене квартиры;
- обмен старой квартиры на новую (ускорение сделки без ипотеки);
- рассрочка с переходом на ипотеку или ипотека с отсрочкой платежей;
- скидки при 100% оплате до 10–20% в отдельных проектах (актуально при высокой доле «безипотечных» сделок).
Таким образом, высокая доля покупок без ипотеки – системное явление, а не временный сбой. Даже при снижении ставок ипотека не станет «дешёвой» мгновенно. Рынок уже адаптировался через рассрочки и схемы от застройщиков. В 2026 году продолжится тренд на постепенное оживление рынка недвижимости, но без резкого удешевления жилья.
ИТОГ
Подытоживая можно сказать, что ипотека для большинства россиян останется труднодоступной как минимум до конца 2026 года. Преимущество, как и прежде, имеют те, кому есть что продать и что вложить.
Источник: Рустемпо