Размещать хостелы и мини-отели в многоквартирных домах в Москве и других крупных городах — весьма распространённая практика. Прямого запрета на хостелы в нежилых помещениях многоквартирных домов с отдельным входом нет. Тем более нет такого запрета для нежилых зданий. В то же время размещение гостиницы или хостела часто не соответствует разрешённому использованию участка, на котором расположен жилой дом или иное здание. Но в настоящее время власти Москвы развернули кампанию по борьбе с хостелами и иными объектами гостиничного бизнеса на не отведённых для этого участках с применением радикальной меры — изъятия помещения.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Для этого используют статью 287.7 Гражданского кодекса РФ, позволяющую в определённых случаях, когда использование помещения нарушает интересы соседей, выставить такое помещение на торги.
При этом направлены такие радикальные меры не только на «серые» хостелы, действительно представляющие собой неприятное соседство из-за контингента и отношения к санитарии, но и на вполне обычные объекты размещения туристов или работников.
Так раньше Госинспекция по недвижимости или Росреестр выявляли хостелы и при нарушении разрешённого использования участка накладывали административный штраф и выдавали предписания (либо рекомендации) об устранении нарушения. Теперь же уполномоченные органы Москвы обращаются в суд с более радикальным требованием. И уже можно сделать первые выводы (не самые плохие для собственников) о формирующейся судебной практике.
Нужно отметить, что иногда, хотя и довольно редко, такие иски предъявляются не только к гостиницам и хостелам, но и к иным используемым с нарушениями помещениям.
Когда могут заставить продать помещение по статье 287.7 ГК РФ
Норма ст. 287.7 ГК РФ ориентирована именно на защиту соседей-собственников других помещений в многоквартирном доме или нежилом здании.
Так, суд может постановить продать нежилое помещение с торгов, если доказано хотя бы одно из трёх условий:
- Помещение используется не по назначению.
- Собственник систематически нарушает права соседей.
- Помещение разрушается из-за бесхозяйственности собственника.
При этом под использованием не по назначению понимается нарушение назначения именно помещения, а не участка, на котором стоит здание. То есть в первую очередь речь о тех случаях, когда жилое помещение используется как нежилое и наоборот.
Но даже если это доказано, есть важное условие: собственник должен был получить официальное предупреждение от властей. И после этого он продолжил нарушать или не сделал ремонт без уважительной причины. Только тогда суд может принять решение об изъятии.
Чем власть аргументирует свои требования
Город утверждает, что хостел или гостиница в жилом доме или нежилом здании иного назначения — это нецелевое использование земельного участка. Так, в соответствии с земельным законодательством для деятельности гостиниц и хостелов должно быть установлено разрешённое использование с кодом 4.7 «гостиничное обслуживание». При этом в Москве согласно Правилам землепользования и застройки данный вид не входит в число установленных как основные или вспомогательные «по умолчанию», и для его установления нужно индивидуальное решение городских властей о внесении изменений в ПЗЗ по конкретному участку, которые принимаются городом по своему усмотрению и, если речь идёт о жилых домах и иных объектах старой постройки, весьма неохотно.
Что говорят суды
Пока судебной практики немного, но уже есть несколько значимых решений, их которых можно сделать нижеследующие выводы.
На отдельностоящие здания норма ст. 287.7 ГК РФ не распространяется.
Иски по данной норме в ряде случаев предъявляются и к отдельностоящим зданиям, имеющим одного собственника. Но в таком случае соседей нет, следовательно, не может идти речь о нарушении их интересов[1].
Нецелевое использование участка — это НЕ основание для изъятия
Суды ясно сказали: если вы используете участок не по назначению, вас могут оштрафовать по административному законодательству. Но это не повод изымать помещение по статье 287.7 ГК РФ. Одного только «нецелевого использования» участка недостаточно[2]. Требования властей, основанные только на этом, суды признают необоснованными.
Основанием для изъятия может быть только нарушение интересов собственников помещений в том же здании.
Уполномоченные органы часто ссылаются на жалобы жильцов соседних домов, негативные отзывы на интернет-платформах и т.д. Но суды исходят из того, что норма ст. 287.7 ГК РФ ориентирована на защиту именно соседей в узком понимании этого термина
Жалобы жильцов — ещё не бесспорное доказательство
Если соседи жалуются, но не могут привести весомых доказательств (например, фактов привлечения к ответственности за шум, нарушение санитарных требований), суд это учитывать не обязан. Жалобы могут быть просто субъективным недовольством.
Власти должны указать цену помещения
Если они просят продать помещение с торгов, то обязаны заранее указать его рыночную стоимость. Без этого требование не может быть признано надлежащим.
Как защитить своё помещение:
Чтобы отстоять помещение, нужно доказать, что оснований для изъятия нет. Вот на что обратить внимание:
1. Не было предупреждения. Если вам не направляли официальное предупреждение — изъять помещение нельзя[3]. Суды это подтверждают. Предупреждение — обязательное условие.
2. Предупреждение выдано незаконно. Бывает, что проверка проведена с нарушениями (например, не соблюли мораторий или перепутали виды проверок). Тогда и само предупреждение недействительно.
3. Помещение соответствует всем требованиям к виду деятельности. Хотя формально доказывать факт нарушений должны истцы, на практике ответчику стоит занимать активную позицию и доказывать, что деятельность гостиницы, хостела или иного объекта безопасна как для соседей, так и для постояльцев. Так, применительно к гостиничному бизнесу нужно доказать: соблюдение
- требований к размещению гостиницы (в том числе для помещений в жилых домах — отдельный вход, расположение ниже жилых помещений и т.д.);
- пожарных норм (эвакуационные выходы, пожарная сигнализация и т.д.);
- санитарных требований (отсутствие тараканов и клопов, правильно организованная уборка и т.д.);
- порядка перепланировки и переоборудования помещений, если такие работы проводились в здании для организации гостиницы;
- миграционного законодательства (взаимодействие с МВД в установленном порядке для регистрации постояльцев).
Доказывается это актами проверок контролирующих органов, документами о присвоении гостинице категории (звёзд), заключениями досудебных экспертиз, наличием локальных нормативных актов по вопросам соблюдения обязательных требований и т.д. В том числе собственнику помещения может быть целесообразно самому инициировать проверки органов МЧС, Роспотребнадзора и т.д. А в ряде случаев ставится вопрос о назначении судебной экспертизы.
4. Использование помещения начато до утверждения Правил землепользования и застройки Москвы.
Если деятельность гостиницы или хостела начата в период, когда их размещение на участке было правомерным, то она и дальше может вестись без ограничения по срокам. В ряде случаев собственники могут ссылаться на то, что здание изначально возводилось как гостиница или общежитие, либо что размещение в нём соответствующих объектов было санкционировано уполномоченными органами в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Устранение нарушений — основание для отказа в иске
Поскольку изъятие помещений суды считают крайней мерой, устранение нарушений даже в период рассмотрения спора будет основанием для отказа в изъятии помещения.
Так, речь может идти о:
- прекращении деятельности хостела/гостиницы. Собственник может отказаться от «проблемного» арендатора и сменить назначение помещения[4];
- установлении для участка разрешённого использования, допускающего размещение гостиниц. В ряде случаев при должном обосновании уполномоченные в сфере архитектуры инстанции соглашаются на внесение изменений в ПЗЗ Москвы[5], санкционирующих размещение гостиниц. При этом для получения положительного решения опять же нужно подтвердить соблюдение всех нормативов при размещении объекта, его соответствие городским интересам.
Вывод
Пока что суды чаще встают на сторону собственников, а не города. Чтобы выиграть дело, нужно доказывать, что не было законного предупреждения, что жалобы соседей не подтверждены, помещение фактически используется с соблюдением всех обязательных требований, а нецелевое использование участка, даже если оно действительно имеет место, — не повод для изъятия.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Помощь профессионалов
Если вы столкнулись с угрозой изъятия помещения по статье 287.7 ГК РФ — не пытайтесь справиться самостоятельно. Правовой центр «ДВА М» специализируется именно на таких спорах. Мы помогаем собственникам хостелов, гостиниц и других нежилых помещений защитить свои права.
В отличие от многих других компаний, мы:
- имеем реальный опыт в делах как по статье 287.7 ГК РФ, так и по другим схожим спорам с ДГИ Москвы, ГИН и иными контролирующими органами (о сносе самовольных построек, запрете эксплуатации зданий, оспаривании административных и договорных штрафов) и знаем актуальную практику судов;
- работаем прозрачно и нацелены на результат.
Мы готовы помочь вам отстоять ваше помещение — от досудебных переговоров до защиты в суде.
[1]: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2026 по делу N А40-184751/25
[2]: Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2025 г. по делу А40-113278/25-1-503
[3]: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.04.2026 по делу N А40-317710/25-133-1193
[4]: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2024 по делу N А40-286521/2023
[5]: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2025 по делу N А40-113307/2025