В 2026 году Мариуполь, как и другие города Новороссии, остается одним из обсуждаемых инвестиционных направлений на российском рынке недвижимости. Льготная ипотека под 2% годовых, доступная всем гражданам России, создала уникальную ситуацию: цены на жилье достигают пиковых отметок, спрос увеличивается, а город постепенно меняет свой профиль с индустриального на туристический. Однако за привлекательными цифрами скрываются и риски.
Льготная ипотека под 2% в Новороссии: главный драйвер спроса
Специальная программа льготной ипотеки со ставкой 2% годовых действует в новых регионах России — Донецкой и Луганской народных республиках, а также в Запорожской и Херсонской областях — с 2023 года. Ее ключевые условия: максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 10%. Взять такой кредит может любой гражданин России независимо от места проживания, приобретая квартиру в новостройке по договору долевого участия или строя частный дом.
Чуть позже программу распространили и на приграничные регионы — Курскую и Белгородскую области, правда, здесь воспользоваться ипотекой под 2% могут лишь сами жители этих областей. В новых регионах программа действует до конца 2030 года, в приграничных — до конца 2026-го.
Gрограмма льготной ипотеки под 2% годовых стала ключевым рычагом спроса на жилье в новых регионах (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области). Льготная ставка значительно ниже рыночных ипотечных ставок в России, что сделало недвижимость доступной для гораздо более широкой аудитории покупателей. Уже известно, что благодаря программе значительно вырос интерес к покупке жилья, увеличилось количество ипотечных сделок, в городе активизировалось строительство.
По данным Минстроя, к середине 2025 года в новых регионах было оформлено около 5 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 23 млрд рублей.
Сформировался ли полноценный рынок недвижимости региона?
Однако говорить о полноценном зрелом рынке жилья пока сложно. Все еще остаются такие проблемные моменты как: ограниченное количество новостроек, сильная зависимость спроса от государственной программы, высокая роль административных решений и программ восстановления. Рынок все еще находится на стадии формирования и государственного стимулирования и формируется на стыке социального спроса и инвестиционного интереса.
По данным ЕИСЖС, сегодня в ДНР работают 25 застройщиков, которые возводят 68 домов общей площадью 472 тыс. кв. метров. Год назад, в марте 2025-го, в Республике насчитывалось 10 застройщиков, которые возводили 16 домов (121 тыс. кв. метров). То есть число работающих в этом регионе компаний за год выросло более чем вдвое, а число строящихся домов — более чем в 4 раза.
Кто покупает новостройки в ипотеку под 2%?
Первый льготный ипотечный кредит под 2% годовых был оформлен в Донецкой Народной Республике, о чем в сентябре 2023 года сообщал Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин.
"Гражданин взял ипотеку в банке – ПСБ, участвующем в льготной ипотечной программе в новых регионах, и приобрёл у аккредитованного застройщика однокомнатную квартиру площадью 52 кв. м в строящемся доме в Мариуполе. Размер кредита составил 5 млн рублей, первоначальный взнос – 16%, срок кредитования – 60 месяцев. Также обеспечена страховая защита и открыт эскроу-счёт для проведения ипотечной сделки, – рассказывал вице-премьер (цитата по сайту кабмина)".
Сегодня среди основных покупателей жилья львиная доля состоит из местных жителей. Они покупают жилье для улучшения условий проживания или приобретают квартиры для возвращения в родной край после вынужденного отъезда. Кроме того, среди этой категории покупателей наблюдается тренд на приобретение квартиры на вторичном рынке по причине более низкой стоимости.
Следующая категория покупателей являются переезжающие россияне, продолжает эксперт. Среди них есть специалисты, работающие в строительстве и инфраструктурных проектах и сотрудники государственных учреждений. Это малочисленная аудитория, заинтересованная в покупке жилья в Мариуполе, тем не менее и для них рынок остается привлекательным для покупки жилья по относительно низкой стоимости.
Разогрев цен на новостройки в городах Новороссии
Тем не менее, пока цены в Мариуполе и соседних городах сейчас находятся в переходной стадии формирования. На стоимость жилья, по ее словам, влияют несколько факторов: государственные программы восстановления, льготная ипотека, строительство новых жилых кварталов. В то же время есть и ряд сдерживающих факторов: ограниченная платежеспособность населения, разрушенная экономика региона, слабый рынок аренды. Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем достаточно высокий, новостройки заметно дороже старого фонда. В целом, текущие цены сложно считать полностью рыночными, так как формируются под влиянием государственных программ и ожиданий будущего развития.
Инвестиции в недвижимость Мариуполя: цифры и перспективы
Инвестиционная привлекательность Мариуполя зависит от сценария развития региона. При позитивном сценарии, если восстановление инфраструктуры и экономики будет продолжаться, мы сможем увидеть рост населения, развитие промышленности и логистики, и, вероятно, увеличение туризма на Азовском побережье. При таком развитии событий возможен рост стоимости недвижимости в несколько раз, особенно в новостройках и районах с развитой инфраструктурой.
Если рассматривать умеренный сценарий, при котором продолжится постепенное восстановление города и умеренный рост цен, то, по словам эксперта, в обозримом будущем будет сформирован стабильный, но не очень ликвидный рынок недвижимости.
Один из моих клиентов приобрел квартиру площадью 38.2 м за 7,3 млн. Первоначальный взнос составил 1,3 млн. Ежемесячный платеж по ипотеке 22 177 рублей. Сейчас аренда в новых домах в долгосрок начинается от 39 тыс. Таким образом, квартира довольно неплохо окупается.
Несмотря на оптимистичную картину, есть и риски. По негативному сценарию, при котором покупка жилья в Мариуполе будет носить рискованный характер: в случае, если будет наблюдаться замедление в восстановлении экономики, создастся ситуация ограниченного спроса на жилье и зависимость рынка от государственных программ. При таком раскладе, недвижимость будет оставаться слабым активом.
На данный момент покупку квартиры можно рассматривать как долгосрочную инвестицию с высоким потенциалом роста, но и с определенным уровнем неопределенности. При сохранении текущего уровня безопасности в городе и нормальном темпе развития экономики региона, этот актив можно рассматривать как выгодное вложение.
Источник: Риэлти Таймс