Вы нашли идеальную квартиру: светлая, просторная, удобная планировка. Но радость покупки может обернуться головной болью, если изменения в планировке проведены без разрешения.
Разбираемся, на что обратить особое внимание при выборе квартиры мечты, с примерами в конце статьи.
Сначала - документы, потом - восторги
Перед покупкой квартиры запросите у продавца или его представителя (агента по недвижимости, риелтора, юриста) следующие документы на квартиру:
- Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией;
- Выписка из ЕГРН - актуальная на дату сделки и обязательно с разделом 5 (план расположения помещения на этаже).
Сравните план в документах с реальным состоянием квартиры. Если есть расхождения, значит в квартире была сделана перепланировка и надо определить нарушила ли она какие-либо строительные или юридические нормы или нет. Иными словами, можно её узаконить или нет.
Риски покупки квартиры с несогласованной перепланировкой
Начнем с главного - всю ответственность за выполненную перепланировку несет собственник квартиры, поэтому так важно разобраться в этом вопросе ДО покупки квартиры. После покупки всю отвественность будет нести не предыдущий собственник, а Вы.
А теперь перейдем к ответственности. В случае если перепланировка не узаконена и этот факт выявится (жалоба соседей, проверка Мосжилинспекции, конфликт с Управляющей компанией) Вам грозит:
- Согласно ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ Вам грозит штраф в размере 2000-2500 руб.
- Предписание Мосжилинспекции согласовать выполненную перепланировку (если такая перепланировка не нарушила строительные и правовые нормы) или согласно ч.3 ст. 29 ЖК РФ вернуть за свой счет планировку в квартире в исходное состояние (если нормы были нарушены).
- В случае если предписание Мосжиниспекции не будет выполнено в указанный срок, согласно п.1 ч.5 ст. 29 ЖК РФ суд принимает решение о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника квартиры обязанности по приведению планировки в прежнее состояние.
На практике чаще всего выполненная перепланировка нарушает существующие нормы и не может быть согласована. Поэтому многие продавцы и продают квартиру без проведенного узаконивания.
Также могут возникнуть риски в зависимости от работ, которые были проведены в рамках перепланировки:
- Устройство проема в несущей стене без усиления - угроза для безопасности и несущей способности всего дома. А разработка проекта и работы по усилению и восстановлению несущей способности влекут очень крупные расходы.
- Перенос санузла над жилой комнатой соседей снизу - претензии соседей снизу в случае протечки, суды;
- Объединение балкона с комнатой без сохранения теплового контура - нарушает нормы и влечёт потерю тепла, конденсат, возможность возникновения у соседей плесени и грибка, суды, конфликты с Управляющей компанией.
Немаловыжным риском является то, что квартиру с несогласованной перепланировкой в будущем сложнее будет продать и, с высокой долей вероятности, придется продавать ниже рыночной цены. Также банки могут отказать в предоставлении ипотеки на покупку такой квартиры.
Ваши действия как покупателя
- Не верьте словам продавца «всё узаконено» - проверяйте документы лично, либо наймите эксперта. Дополнительно проверяйте предоставленные документы на подлинность - в последнее время распространена практика предоставления продавцами или их представителями поддельных документов. Особенно этим грешат риелторы. У электронных документов должны быть электронно-цифровые подписи, которые легко можно проверить на подлинность в интернете. У бумажных - печати выдавших организаций, не стестняйтесь просить продавца показать оригиналы.
- Если имеются расхождения между документами и фактической планировкой, обратитесь к специалисту по перепланировкам для проведения анализа о возможности согласования (соответствует ли выполенный ремонт строительным и правовым нормам);
- Если перепланировка может быть узаконена (соотвествует нормам) - обсудите с продавцом вариант её легализации до сделки или снижения цены с учётом Ваших будущих затрат.
Пример анализа продаваемой квартиры на предмет наличия незаконной перепланировки
На приведенном анализе видны все нарушения в перепланировке квартиры.
Итог
Уютная планировка - это здорово, но только если она легальна и безопасна. Тратить время на проверку документов сегодня - значит избежать многомесячных споров, финансовых потерь и рисков завтра. Доверяйте фактам, а не фото в объявлении. Ваша безопасность и спокойствие того стоят.