Пока крупнейший владелец недвижимости в мире,90-летний основатель Zara Амансио Ортега доводил свой портфель до $25 млрд (по данным Forbes), новосибирские владельцы складов решали более приземлённые вопросы. Например: почему ставки аренды в сфере коммерческой недвижимости, вопреки прогнозам, не растут, а вакансия — да? И как не прогореть, когда рынок идёт вниз?
На IX Сибирском форуме коммерческой недвижимости CESA-2026 спикеры обсудили ситуацию на рынке и тренды отрасли, сделали прогнозы и поделились профессиональными советами с коллегами. Делимся тезисами!
Готовьтесь к коррекции, но не паникуйте: это цикл
Рустам Садышев — учредитель и управляющий партнёр консалтинговой компании «Весомо» уверен, что рынок недвижимости всегда вторичен. Сначала экономический рост, потом склады. Сейчас государство прогнозирует рост ВВП около 1% в ближайшие три года — это почти стагнация. «Рынок входит в фазу существенной коррекции. Это не катастрофа, это цикл. Такое было и после 2014-го, и после 2018-го», — рассказывает эксперт.
Ключевые тренды на рынке новосибирской складской недвижимости:
Основной драйвер спроса — ритейл, но с перекосом. Склады маркетплейсов растут на 40–50% год к году, продуктовые сети — на 20%. При этом непродуктовый сегмент падает, а транспортные компании снизили товарооборот на 15%.
Новосибирск больше не единственный хаб в Сибири: Омск и Красноярск за последние годы нарастили объём складов с 50–100 тыс. кв.м до 400–500 тыс. кв.м. Конкуренция усиливается.
Рекордный ввод складов в Новосибирске произошёл в последние пару лет. В ближайшие три года появится ещё 650 тыс. кв.м, а ежегодное поглощение — лишь 100 тыс. кв.м. Избыток будет давить на ставки.
В Новосибирске 4 млн кв.м старого фонда (склады, браунфилды), который постепенно неизбежно будет вытеснен и замещён. На этом фоне растёт перспективный сегмент — формат Light Industrial. И это отличная новость!
Что делать? Спикер даёт несколько рекомендаций:
Арендодателям: быть гибкими, быстрее снижать ставку при простоях, заключать короткие контракты (на три года).
Арендаторам: сейчас уникальное окно — можно переехать в лучшую локацию.
Инвесторам: строить только под клиента (built-to-suit). Локация станет главным фактором успеха.
Не ищите виноватых — деньги теряются в ваших решениях
Александр Назаров — основатель компании «НАЗАРОВ» и проекта «Дорогой Новосибирск» назвал главную ошибку собственников при работе с недвижимостью:
«На самом деле деньги теряются в наших решениях: неправильно выбрали помещение, неправильно его спозиционировали, сделали не ту нарезку, посадили не тех арендаторов, сдали не по той цене, и всё это в совокупности ведёт к финансовым потерям», — уверен Александр.
Совет: перестаньте искать виноватых. Среди правильных решений — обращение к брокеру, профессионалу, который владеет ситуацией 24/7 и общается со всеми участниками: девелоперами, инвесторами, арендаторами, собственниками. Даже на падающем рынке можно зарабатывать, если доверить решения профессионалу.
Используйте готовую инфраструктуру — не начинайте с нуля
Андрей Келлер — заместитель директора департамента по работе с инвесторами Корпорации развития Новосибирской области рассказал о том, без чего ни макроаналитика, ни правильные решения не работают: о готовой инфраструктуре для промки и логистики.
Ключевой акцент — индустриальные парки, и они в Новосибирске есть, вот несколько привлекательных для инвесторов вариантов:
Промышленно-логистический парк НСО — индустриальный флагман региона: 1 000 гектаров, 46 резидентов, свободно 140 гектаров. Расположение — рядом с Транссибом и трассой Р-254 «Иртыш». Все коммуникации подведены, парк готов для предприятий любого формата.
Индустриальный парк «Южный» (за Бердском) — высокий спрос, уже построены объекты базовой инфрструктуры.
Частные индустриальные парки — «Бизнес-парк Лидер», «Нова», «Город мастеров», «Каменка», «Ново-Николаевский». Их преимущество — гибкость, современность, новая инфраструктура.
ОЭЗ «Новосибирск», ТОРы «Линево» и «Горный» — территории с особыми режимами: для резидентов — налоговые льготы.
Совет инвестору: не гадайте, где взять участок с коммуникациями. В базе Корпорации развития — порядка 400 инвестиционных площадок и больше 10 индустриальных парков. И не нужно мучиться с согласованиями — Корпорация работает как единое окно. Начинайте с готового — это экономит годы.
Ищите ниши, которые не заняли федералы
Марина Волкова — директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers
«Мы руководствуемся традиционным подходом: спрос рождает предложение, и это наглядно подтверждается региональной долей в структуре ввода складской недвижимости — 59% (прим. ред. – в рамках работы компании). Рекордные объёмы 2025 года являются в первую очередь следствием экспансии крупных федеральных игроков онлайн-ритейла в регионы России», — отметила Марина.
Совет для локальных игроков: обратите внимание на ниши, которые менее заняты федералами. Главный пример — формат Light Industrial: небольшие помещения для малого и среднего бизнеса. Также можно применять поэтапный ввод площадей (синхронизация инвестиций со спросом) или строить под конкретного заказчика (built-to-suit) — это практически исключает рыночные риски.
Растут требования к автоматизации и энергомощностям — в регионах это дешевле, чем в Москве. И это преимущество, которым нужно пользоваться.
Ну и напоследок.
У Ортеги — $25 млрд и 216 объектов недвижимости по всему миру. У нас в Новосибирске — 2,7 млн кв.м складских площадей и классные эксперты, которые знают, как работать при растущей вакансии и падающих ставках. Ортега не знает, где находится Промышленно-логистический парк НСО и понятия не имеет, что такое ТОР «Линево». А вы теперь в курсе. И это тоже чего-то стоит.