Автор: Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
За прошедшие несколько лет большой популярностью у частных инвесторов стали пользоваться кондоминиум-отели – гостиницы, где номера продаются в собственность как инструмент извлечения дохода. Это предполагает последующую передачу инвестором приобретенного им номера в управление профессиональному гостиничному оператору для сдачи в посуточную аренду, за счет чего формируется доходная база инвестиционного номера. Собственник лота, предлагающегося в качестве инвестиционного номера на продажу, покупает его не с целью проживания, а с целью извлечения дохода.
Кондоминиум-отели (кондоотдель, апарт-отель) – гостиницы, где номера продаются в собственность как инструмент извлечения дохода.
На рыке существует и другая разновидность «квази-отелей»[1], где номера-апартаменты продаются для постоянного проживания владельца. Это – совсем другой случай, и в целом апартамент – не самая удачная замена квартире: собственник апартамента не может в нем прописаться, а в ряде регионов даже зарегистрироваться, так как апартамент относится к виду коммерческой недвижимости, а не жилой. Возникает разница и в тарифах на коммунальные услуги (в апартаментах они выше, чем в жилой недвижимости) и в оснащенности социальной инфраструктурой. Все это приводит к тому, что апартаменты для постоянного проживания собственника стоят, как правило, меньше, чем «классическое» жилье, тогда как апартаменты-номера в кондоминиум-гостиницах имеют премию к рынку за счет доходной составляющей для покупателя.
[1] В данном случае, термин «квази-отель» применяется к комплексу апартаментов, сформированному апартаментами, предназначенными для продажи в виде квартир для постоянного проживания владельца.
Рынок кондоминиум-гостиниц – интерес для девелоперов
Рынок кондоминиум-гостиниц сегодня – это ведущий рынок в плане интереса девелоперов. Сейчас почти все проекты в гостиничном сегменте содержат так или иначе продажи – либо номеров, либо иных жилых лотов – вилл, коттеджей. По оценкам CMWP, в 2026-2029 гг. в России выйдет на рынок 66 тыс. новых номеров в сетевых отелях, в основном, курортного формата. При этом, около 50% данного объема будет реализовано в составе кондоминиум-отелей.
Если строится отель, в котором продаются номера без права проживания, то работа такого актива регламентируется так же, как и работа гостиниц. Кондоминиум-отели также проходят процедуру классификации, подтверждая ту или иную категорию звездности. Для туристов строят апартаменты, соответствующие требованиям, предъявляемым к гостиницам уровня «три–пять звезд».
Сейчас активно ведутся работы по созданию законодательной базы, регулирующей рынок кондоминиум-комплексов (поправки в 132 ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ»), где будет закреплено понятие инвестиционного номера и будет указано, что обязательное условие признания номера инвестиционным инструментом – наличие гостиничного оператора, который будет управлять таким комплексом. Продажи номеров в таких гостиницах будут проходить по 214 ФЗ.
Выведение инвестиционных номеров в отдельную категорию и внесение поправок в 132 ФЗ поможет также обелить серый рынок предложения квартир в аренду для туристов. Разбираемся какие варианты сдачи «номеров» в аренду есть у частных инвесторов, какова маржинальность такой деятельности и каковы затраты на обслуживание номера.
Кондоминиум-отель
Сегмент классических гостиниц остается недоступным для небольших частных инвестиций из-за высокого порога входа – стоимость строительства гостиницы остается на уровне 230 тыс. руб. за кв. м качественного предложения уровня «три–четыре звезды». Наиболее профессиональный альтернативный вариант инвестиций – покупка апартаментов в кондоминиум-отелях. Рыночная цена такого «номера» в курортной зоне находится в диапазоне от 300–400 до 600–800 тыс. руб. кв. м и больше. Однако инвестор может купить один или несколько номеров, а не весь отель сразу. В любом случае, бюджет покупки будет раз в десять ниже, чем при инвестициях в «целый» отель, в среднем – 15–25 млн руб.
Для частных инвесторов такая стоимость уже подъемная, а операционная доходность бизнеса при стабильном потоке постояльцев обычно держится в диапазоне 7–10% годовых. Некоторые инвесторы добавляют к этому также ожидаемый рост стоимости недвижимости, озвучивая доходность в 20% и более, однако важно помнить, что это тот доход, который инвестор получит при выходе из сделки, при продаже актива. Это не чистая операционная прибыль.
Для собственника операционная доходность апартамента в кондоминиум-отеле наиболее сопоставима с доходностью номера в классической гостинице. Важная особенность такого актива – наличие профессионального оператора в управлении гостиничным активом. При наличии оператора выручка и заполняемость, как правило, стабильнее, однако возрастут и расходы на управление. И надо будет учитывать и резерв на будущие капитальные затраты, который операторы начинают формировать уже с первого года эксплуатации отеля. Но в итоге это продлевает срок эксплуатации актива.
Квартира или апартамент для сдачи в долгосрочную аренду
Квартира – объект жилой недвижимости – может приносить доход, если сдается на длительный срок. Долгосрочная аренда, как правило, более стабильна и предсказуема по спросу, но и приносит меньший доход. В типичном сценарии доходность составляет в 3–5% годовых, опять же, без учета роста стоимости недвижимости в целом. Это ниже, чем может дать посуточная аренда. Такой сценарий выбирают инвесторы, для которых важны стабильность и минимальное вовлечение в операционные задачи.
Квартира или апартамент для сдачи в посуточную аренду
Этот формат так же доступен по бюджету и может давать сопоставимую с гостиницами доходность около 7–10% годовых, иногда чуть выше. Такой показатель возможен за счет более простых стандартов обслуживания по сравнению с гостиницами – собственник сам готовит квартиру к сдаче, убирает, меняет постельное белье. Никто из собственников не проводит генеральные уборки – не меняет шторы и не моет стены перед новым заездом временных жильцов, тогда как в гостиницах другие стандарты, и расходы на содержание номера выше. В квартирах практически нет «раскладки», максимум, что собственники предоставляют – туалетную бумагу и мыло.
Также немалую роль в экономии на расходах играет самостоятельное управление активом (без привлечения профессионального управляющего), однако, экономя на персонале, инвестор повышает собственные трудозатраты и понижает стабильность загрузки номера и устойчивость выручки.
Доходный дом за городом
Такой актив приносит доход инвестору, как правило, при сдаче в долгосрочную аренду. Это означает более высокий средний уровень загрузки, чем при посуточной аренде, однако цена за ночь в таком случае ниже. Покупая доходный дом, инвестор планирует, в первую очередь, снизить издержки на обслуживание номеров – реже уборка, реже ремонт, реже замена текстиля и расходников. Это позволяет держать минимальную численность персонала при хороших показателях загрузки.
Сложность инвестиций в подобный формат заключается в том, что это – не комплексный продукт для рынка. Для него нет стандартов, подобных гостиничным, доходные дома не предоставляют комплекс дополнительных рекреационных услуг, которые способствовали бы привлечению клиентов.
К сожалению, при изучении финансовых моделей доходных домов, минусы часто перекрывают все плюсы экономии, и в результате инвестор получает такую же доходность, как если бы сдавал квартиры или апартаменты в посуточную аренду – 7–10% годовых.
[1] В данном случае, термин «квази-отель» применяется к комплексу апартаментов, сформированному апартаментами, предназначенными для продажи в виде квартир для постоянного проживания владельца.
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте:
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму CMWP читайте здесь: