Тренд на кладовки
Последние пару лет кладовки или self‑storage стали невероятно популярны в среде инвесторов. Существует тройка крупных сервисных компаний и сотни мелких. Я не могу спорить с цифрами доходности, которые дают некоторые объекты, но в целом отношусь к этому рынку довольно настороженно.
Ключевые будущие риски, которые я вижу:
1. Правовая неопределённость. Для кладовок нет разработанной нормативки: где можно открывать, где нельзя, какие противопожарные меры нужно применять. Регулирование обязательно случится, и оно может оставить в серой зоне добрую часть объектов.
2. Рыночный риск. Слишком большая конкуренция и несформированный спрос обязательно дадут откат в доходности. Уже сейчас во многих локациях одновременно открыто или открывается несколько проектов разных операторов. И если в начале тренда люди делали их с окупаемостью 2–3 года, то теперь окупаемость уходит за 6–7 лет. Если цены упадут или расходы поднимутся всего на 10–20 %, это приведёт доходность кладовых к нормам стрит‑ритейла с сетевым арендатором. Тогда зачем эта операционная возня, если сверхдоходности там нет?
3. Реальные риски. Кто что хранит в этих кладовках (а вдруг что‑то незаконное или опасное)? Кто будет отвечать за сгоревшие вещи? Как проверяются арендаторы? Это очень серьёзные риски, которые берёт на себя собственник.
4. Качество стройки и долговечность. Все вложения в помещение можно отнести к некапитальным/временным. Как только начинаешь их делать хорошо — экономика едет. Ставишь дешёвые стенки, двери — всё это скоро придётся менять. Будущие затраты не закладываются в модель.
5. Ну и главное. Вы покупаете неликвидное помещение, которое на росте тренда даёт высокий доход. А что с ним делать, если рядом открылись конкуренты и оно стало приносить меньший доход? А если просто выйти захотелось, а вокруг уже тысячи твоих конкурентов? Низкая ликвидность, на мой взгляд, — одна из главных проблем этого актива.
Подробно на эту тему я поговорил в статье. Читайте свежий материал на РБК!
