Вы купили квартиру, отдали деньги и получили документы о праве собственности, но прежний владелец отказывается из неё выезжать. Рассказываем, как быть в такой ситуации.
Чаще всего этот расклад возможен, если сделка была альтернативной и прежний владелец вашей квартиры не успел оформить все документы или затеял в новой квартире ремонт. Но бывает, что с этого начинается мошенническая схема: продавец не выезжает, а через несколько месяцев и вовсе заявляет, что подписал документы, не осознавая последствий своих действий.
В обоих случаях правда на стороне покупателя — значит, сначала придётся взывать к совести продавца, аргументируя правоту документально. Если это не поможет — обращаться в суд.
Главный аргумент — договор купли-продажи
Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, обязательно прописываются в договоре купли-продажи. Это существенное условие договора, без которого документ подписывать нельзя.
Квартира может быть занята:
- физически — если в ней кто-то живёт;
- юридически — если в ней есть зарегистрированные лица.
В договоре купли-продажи обязательно должны быть закреплены оба условия:
- требование освободить квартиру в течение определённого срока — например, продавец обязан в течение трёх дней с момента регистрации перехода права собственности вывезти вещи и передать ключи новому собственнику;
- требование снять с регистрации — постоянной и временной — всех, кто в квартире зарегистрирован, это надо сделать до подписания договора купли-продажи.
Как выписаться из квартиры онлайн через Госуслуги
Как зафиксировать требования в договоре купли-продажи
Чаще всего используется следующая формулировка: «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Если в квартире есть зарегистрированные, формулировка может быть другой: «В квартире зарегистрированы (перечисление Ф.И.О., паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учёта до (дата)».
Но лучше, когда к моменту выхода на сделку в квартире зарегистрированных нет. Пусть продавец всех выпишет и возьмёт справку из УК, которая подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.
Как правильно потребовать у бывших собственников освободить квартиру
Если дата, указанная в договоре, прошла, а квартиру продавец не освобождает, нужно действовать пошагово.
- Поговорить с бывшим собственником, указав, что сроки вышли и далее вы намерены обращаться в суд.
- Если толку нет, официально, в письменной форме уведомите бывших собственников. Заказным письмом направьте требование об освобождении квартиры с указанием основания (переход права собственности), даты, когда жильё должно быть передано, и ссылки на договор.
- Если и это не помогло, придётся освобождать квартиру в судебном порядке. В иске обычно заявляется требование о выселении бывших владельцев и передаче помещения новому собственнику. Договор, зарегистрированный переход права и письменное требование станут доказательствами в суде.
Рассмотрение дела обычно занимает 2–3 месяца. Суд вынесет постановление, что бывший собственник обязан сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру. Первое происходит в МФЦ, со вторым помогут приставы — они принудительно выселят строптивого продавца.
Важно: некоторые собственники в такой ситуации вскрывают квартиру и выкидывают вещи бывшего владельца, заявляя о том, что в их жильё проник посторонний. Это кажется логичным, но может навлечь проблемы. Такие действия могут быть расценены как самоуправство и только усложнят ситуацию.
Как составить требование о выселении
Требование о выселении — это письменное уведомление бывших собственников, которые продолжают проживать в квартире после перехода права собственности. Такой документ фиксирует вашу позицию и является обязательным шагом перед обращением в суд.
В требовании важно указать несколько ключевых моментов:
- кому направляется документ: фамилия, имя, отчество и адрес квартиры;
- данные нового собственника и основание, по которому возникло право собственности — договор купли-продажи и дата государственной регистрации;
- суть требования: следует указать, что право собственности перешло к вам, а прежние владельцы или проживающие лица обязаны освободить квартиру и передать её по акту приёма-передачи;
- указываете конкретный срок, в течение которого жильё должно быть освобождено: например, 7–10 дней с момента получения уведомления;
- предупреждение о дальнейших действиях: если квартира не будет освобождена добровольно, собственник будет вынужден обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении расходов.
Такое требование надо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении — это подтвердит, что адресат получил документ.
Как составить и подать в суд исковое заявление о выселении
Для начала нужно подготовить исковое заявление. В иске указываются:
- данные истца (нового собственника);
- данные ответчика (бывшего владельца);
- адрес квартиры;
- обстоятельства дела: когда был заключён договор купли-продажи, когда зарегистрирован переход права собственности и что ответчик продолжает занимать жильё без законных оснований;
- в просительной части обычно формулируется требование выселить ответчика из квартиры и передать её собственнику.
К иску нужно приложить документы, подтверждающие вашу позицию. Это договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности, акт приёма-передачи (если он подписан), копия письменного требования об освобождении квартиры и доказательства, что вы его направляли.
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. Суд назначает заседание и уведомляет стороны. На заседании суд проверяет документы и обстоятельства: если требования подтверждаются, суд выносит решение о выселении.
Если после решения суда бывший собственник всё равно не освобождает квартиру добровольно, необходимо получить исполнительный лист и передать его судебным приставам. Приставы возбуждают исполнительное производство и организуют выселение.
Компромиссный вариант: договор найма
Этот вариант подходит, если покупателю по-человечески жаль продавца, и он готов войти в его положение. Он понимает, что речи о мошенничестве не идёт, но и терять время не хочет. Тогда стороны могут договориться об аренде помещения — они подписывают договор найма, продавец продолжает занимать квартиру на законных основаниях.
Если сроки не оговорены в договоре купли-продажи
Бывает, что условия освобождения квартиры не оговорены — такое случается, если в сделке не участвовали ни риелторы, ни юристы, а продавец и покупатель являются родственниками или друзьями. Они решили сэкономить на профессиональной помощи, нашли не самый удачный шаблон договора, заполнили его и ударили по рукам. А потом начались проблемы.
Но и в этом случае продавец должен освободить жильё. Основанием является зарегистрированное за покупателем право собственности. Можно смело идти в суд и требовать выселения.