В 2026 году разница в ставках между обычным потребкредитом (выше 33–42%) и кредитом под залог квартиры (около 24%) заставляет собственников рисковать единственным жильем. Разрыв кажется выгодным, но эксперты подчеркивают: эта разница продиктована исключительно удобством изъятия имущества банком.
Ирина Ли
Экономика «дешевых» денег
Разрыв в ставках — это фактически плата за минимальный риск. Елена Тимошенко, руководитель практики МГКА «Бюро адвокатов „Де-юре“, объяснила в беседе с „Новыми Известиями“, что залоговые кредиты позволяют банку экономить на резервах и снижать ставку, тогда как потребкредит — это „деньги под честное слово“ с высокими операционными расходами на взыскание.
«Однако столь крупный разрыв в 9–10% искусственно усилен жесткой политикой ЦБ. Для пенсионера со средним доходом недвижимость становится практически единственным инструментом для получения крупного займа, поскольку банки крайне неохотно выдают необеспеченные кредиты этой категории граждан», — отметила эксперт.
Главная юридическая ловушка здесь — отсутствие защиты жилья.
«В отличие от обычных долгов, ипотечную квартиру у должника заберут в первую очередь, даже если она единственная и в ней живут дети. Для залогового имущества не действует стандартный исполнительский иммунитет».
Залог против ренты: кто быстрее заберет квартиру
Пенсионеры часто не видят разницы между банковским кредитом и договором ренты, хотя юридические последствия полярны.
«Обычная рента подразумевает, что человек отчуждает свое жилье сразу, взамен получая ежемесячные деньги. Кредит под залог — это разово выданная сумма, которую нужно возвращать. При этом ежемесячный платеж никуда не девается. Не можешь платить — предмет залога продадут с торгов. Рента в таком случае дает больше гарантий, что из квартиры не выселят: она остается в залоге у самого пенсионера», — уточняет в интервью изданию Евгения Боднар, юрист по банкротству компании «Финансово-правовой альянс».
Проблема «непосильного» платежа
Ставка 24% годовых при нынешних доходах превращает кредит в предсказуемую потерю собственности. София Любимова, основатель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», приводит конкретный расчет.
«Кредит 5 млн под 24% на 10 лет — это платеж примерно 110–120 тысяч рублей в месяц. Для пенсионера это чаще всего неподъемная сумма. В таких сделках потеря квартиры — почти предсказуемый сценарий, если нет дополнительного дохода или поддержки семьи. Самая страшная история — когда человек принимает решение в состоянии давления, когда срочно нужны деньги на лечение или долги и нет времени считать», — говорит собеседница.
Елена Тимошенко добавляет, что обслуживание такого кредита при средней пенсии в 22–25 тысяч рублей «крайне небезопасно: платеж по займу в 500–700 тысяч рублей съедает большую часть дохода, оставляя пенсионера без средств на жизнь. Любая задержка из-за болезни ведет к просрочке и запуску процедуры взыскания».
Психология собственника: наследство или выживание?
Несмотря на рост числа залоговых сделок, массового отказа от идеи наследства эксперты не видят. Алексей Неживой, руководитель оперштаба профсоюза «Новый Труд», считает интерес к теме отчасти подогретым.
«Мы не видим базиса для того, чтобы недвижимость стала распространенным залогом. В нашей стране покупка квартиры — дело всей жизни. К залогу прибегают только тогда, когда нет другого выхода: лечение тяжелой болезни или попытка помочь молодым членам семьи купить свое жилье. Часто пенсионер остается с обслуживанием кредита, а через некоторое время банк получает его квартиру и реализует ее», — сказал эксперт в интервью «Новым Известиям».
София Любимова дополняет:
«Люди все чаще готовы жертвовать наследством ради текущей жизни — ремонта, медицины, базовых расходов. Это уже не про выбор, это про выживание, и тогда квартира становится инструментом закрытия потребностей».
Можно ли расторгнуть сделку?
Юридическая защита собственника в 2026 году остается жесткой и формальной. Елена Тимошенко подчеркивает, что расторгнуть сделку через суд можно только при доказательстве мошенничества или недееспособности заемщика.
«Если человек переоценил свои возможности, механизмы ограничены: реструктуризация, ипотечные каникулы или досрочное погашение за счет продажи квартиры. Важно помнить: если пенсионер перестает платить — квартиру продадут с торгов вне зависимости от ее социальной значимости».
Евгения Боднар напоминает о важном изменении в законе.
«Заемщикам сейчас разрешили самостоятельно продавать залоговое жилье без согласия банка, но с обязательным условием полного расчета по кредиту. Это позволяет хотя бы сохранить остаток денег после продажи, не дожидаясь дисконта на публичных торгах», — говорит собеседница.
Итог на 10 лет
Эксперты сходятся в том, что массовое использование квартир как «фонда выживания» приведет к ускоренному перетоку собственности от граждан к банкам. Главным социальным последствием Елена Тимошенко называет «консервацию бедности»: пенсионеры, «проевшие» жилье, не передадут детям капитал, а государство получит тысячи разоренных пожилых людей, у которых не останется активов, кроме минимальной пенсии.
«Майские указы» не работают: сколько жизней нужно учителю, чтобы купить квартиру?
Так подешевело, что подорожало. Что происходит с рынком недвижимости весной-2026