Отец пользовался земельным участком больше 15 лет, платил налоги и считал его своим, но документов на собственность так и не оформил. После его смерти дети продолжили владеть землёй и решили оформить собственность в порядке приобретательной давности, но получили отказ.
Судебные тяжбы дошли до Верховного суда, который напомнил главное правило: добросовестное, открытое и непрерывное владение землей в течение 15 лет дает право на имущество - даже если собственником по документам числится государство.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным, приобретает право собственности на это имущество:
15 лет - для недвижимости;
5 лет - для движимого имущества.
Три условия действия приобретательной давности:
- Добросовестность. Владелец не знал и не должен был знать об отсутствии у него права собственности. Например, человек купил дом по расписке и искренне считал себя законным хозяином.
- Открытость. Владелец не скрывает факт владения. При этом, по разъяснению Верховного суда, «принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества». То есть закрытый гараж или замок на калитке — это нормально.
- Непрерывность. Владение не прекращалось в течение всего срока. Если человек уехал и не пользовался участком несколько лет, срок прерывается.
Важное ограничение: приобретательная давность не применяется, если владение имуществом осуществляется на основании договора (аренды, хранения, безвозмездного пользования и так далее). Также давность не распространяется на самовольно возведенные строения, расположенные на неправомерно занимаемом земельном участке.
Важно также знать, что срок владения участком для нового владельца считается с учетом срока владения предыдущего владельца.
Советы от «Бельфор»:
- Собирайте доказательства. Вам понадобятся: квитанции об оплате налогов и коммунальных услуг, чеки на ремонт и строительство, показания свидетелей, документы о наследстве (если вы правопреемник). В деле, рассмотренном Верховным судом, ключевую роль сыграло то, что отец был указан в ЕГРН как правообладатель.
- Убедитесь, что участок не поставлен на кадастровый учёт и его границы определены, отсутствие учета станет препятствием для его регистрации.
- Проверьте, не основано ли владение на договоре аренды или безвозмездного пользования, получить такой участок в собственность без разрешения его владельца нельзя.
- Если участком пользовался ваш родственник - присоединяйте сроки. Пункт 3 статьи 234 ГК РФ позволяет суммировать время владения правопредшественника (отца, матери, дедушки) и наследника.
- Идите в суд - подавайте иск о признании права собственности. Суд, опираясь на статью 234 ГК РФ и позицию Верховного суда, с высокой вероятностью встанет на вашу сторону, если вы докажете три условия: добросовестность, открытость и непрерывность владения.
- Не бойтесь обжаловать. Как показывает это дело, апелляция и кассация могут принять формальное решение. Верховный суд готов исправлять их ошибки и защищать права добросовестных владельцев.
Приобретательная давность - это самостоятельное основание для приобретения права собственности, прямо предусмотренное Гражданским кодексом. Отсутствие документов и формальные отказы чиновников не отменяют факта длительного добросовестного владения. Если вы или ваши родственники пользуетесь участком или домом больше 15 лет, платите налоги и несете расходы - у вас есть все шансы оформить его в собственность. Даже если нижестоящие суды сказали «нет». Верховный суд уже подтвердил: реальная жизнь важнее бумажных формальностей.