Всегда начинаем с ГПЗУ
Запомните: размещение здания всегда начинается с анализа градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
В градостроительном регламенте территориальной зоны вы найдете:
— максимальный процент застройки
— минимальные отступы от границ участка
Нарушить градостроительный регламент невозможно. Это базовое ограничение, которое формирует максимальное пятно застройки.
С остальными параметрами иногда можно найти решения, а вот градостроительный регламент — это жесткое ограничение.
Проверяем участок на ЗОУИТ
ЗОУИТ — это зоны с особыми условиями использования территории.
В таких зонах:
— строительство может быть запрещено
— либо допускается с определенными ограничениями
Проверяем их:
— по ГПЗУ
— по НДСП
После предварительной посадки здания на участке нанесите все действующие ЗОУИТ и проверьте, попадает ли в них объект.
Далее необходимо определить, допускается ли размещение ОКС в конкретной зоне.
Например:
— в защитной зоне ОКС размещение новых объектов запрещено
— в водоохранной зоне строительство возможно, но с дополнительными требованиями
Если размещение невозможно — придется уменьшить пятно застройки или изменить расположение здания.
Проверяем требования пожарной безопасности
Пожарные нормы — один из ключевых факторов, влияющих на посадку объекта.
Перед началом проектирования необходимо определить основные пожарные характеристики:
— степень огнестойкости
— класс конструктивной пожарной опасности
— категорию по взрывопожарной и пожарной опасности
При предварительной посадке важно проверить:
Отступы от соседних зданий
Для этого обращаемся к СП 4.13130, разделы 5 и 6. Там установлены нормативные расстояния между объектами.
Пожарные проезды
В том же СП 4.13130 (раздел 8) указаны требования:
— количество проездов
— ширина проездов
— расстояние от здания
После учета этих требований пятно застройки может существенно уменьшиться.
Важно понимать: в некоторых случаях расстояния и параметры можно корректировать, но такие решения необходимо прорабатывать с проектной организацией.
Не забываем про парковки
Это один из самых частых факторов, который «съедает» площадь участка.
Любой объект капитального строительства должен быть обеспечен нормативным количеством парковочных мест.
Проверить количество можно двумя способами:
Через сервис на сайте rgis.mosreg.ru
По СП 42.13330.2016, приложение Ж
После размещения парковок и подъездов к ним площадь здания может сократиться еще сильнее.
Инженерная инфраструктура
Инженерное оборудование также занимает место на участке.
Например:
— трансформаторная подстанция
— пожарные резервуары
— инженерные площадки
Если необходимо понизить напряжение электросети, потребуется размещение ТП.
Согласно ПП №160 вокруг трансформаторной подстанции устанавливается охранная зона до 15 метров.
Если рядом отсутствует источник наружного противопожарного водоснабжения, на участке потребуется размещение пожарных резервуаров.
Все эти элементы влияют на итоговое размещение здания.
Вывод
Как вы уже поняли, размещение объекта на участке — это не просто «поставить здание в центр участка».
На итоговое пятно застройки влияют десятки параметров:
— градостроительный регламент
— ЗОУИТ
— пожарные требования
— парковки
— инженерная инфраструктура
Именно поэтому перед покупкой земли мы рекомендуем проводить градостроительный аудит участка.
За несколько дней можно:
— проанализировать ограничения
— определить возможную площадь застройки
— предварительно разместить объект
— сделать 3D-визуализацию проекта
Если вам необходим такой аудит — оставьте заявку на нашем сайте https://pd.antek-project.ru/