Вам обещают доходность 9–10% годовых. Вы радуетесь и покупаете квартиру. А через год смотрите на счёт и не понимаете: где деньги? Их съели налоги и расходы, о которых вы не знали.
Я Диана Федорова, 11 лет инвестирую. Рассказываю, что нужно учесть, чтобы не прогадать.
Какие расходы есть у каждого владельца
1. Налог на прибыль — 15% для нерезидентов. Если вы не живёте в Таиланде, вы платите 15% от арендного дохода. Это закон.
2. Расходы на содержание — до 25% от дохода. Сюда входит: смена белья, полотенец, уборка, чекины-чекауты, зарплаты сотрудников, комиссии Booking и Airbnb. Без этого не сдать.
3. Common area fee — плата за охрану, бассейны, вывоз мусора. В среднем 3 доллара за квадратный метр в месяц.
4. Амортизация — мебель, техника, кондиционеры изнашиваются. Через 3–5 лет нужно обновлять.
Если вы не учли хотя бы один пункт, ваша «доходность 10%» превращается в 3–4% чистыми.
Самая фатальная ошибка — отсутствие стратегии
Прежде чем купить квартиру, ответьте себе на один вопрос: зачем вы это делаете?
Варианты:
- Перепродажа через 1–3 года — тогда вам нужен объект с хорошей скидкой (дистресс), чтобы сразу иметь запас для роста. Доходность от перепродажи может быть 30% годовых.
- Аренда на долгий срок (10+ лет) — тогда вам нужны материалы на века, брендовая управляющая компания, стабильная локация. Доходность 8–12% годовых, но стабильно.
- Аренда с последующей перепродажей — комбинированный вариант.
Для каждой стратегии — свои объекты. Нельзя купить квартиру «просто так», а потом удивляться, что она не подходит под ваши планы.
Я инвестирую в объекты Laguna с рассрочкой на 8 лет — это моя долгая стратегия на 10–20 лет.
А в Citygate на пляже Камала я взяла 5 квартир на перепродажу — короткая стратегия, 2–3 года. Разные объекты, разные цели.
Мы с командой DiPhuket Property всегда начинаем с разработки инвестиционной стратегии. Подбираем объект под ваши цели, а не «вообще красивый».
Хотите разобрать вашу ситуацию? Напишите «+» в комментариях