До трёх лет без налога на аренду: как законно обнулить доход в 2025 году
Как получить налоговые каникулы для недвижимости Греции и почему это важно
Владельцы недвижимости Греции получили реальную возможность исключить доход от долгосрочной аренды из налогооблагаемой базы на срок до трёх лет — при строгом соблюдении новых правил заполнения формы E2 за 2025 год. Для инвестора или экспата это значит: можно попытаться вернуть объект с рынка краткосрочной аренды или вывести пустующий дом на долгосрочную аренду и освободиться от подоходного налога на срок договора. Нельзя считать это простым «лайфхаком» — правила жёсткие, и налоговая служба (AADE) обещает выборочные проверки.
В этой статье мы подробно разбираем, кому положены льготы, какие коды использовать в форме E2, какие документы готовить и какие риски учитывать. Мы опираемся на официальные инструкции E2 для налогового года 2025, обновления AADE (март 2026) и заявления Министерства финансов.
Что изменилось: суть мер и главные данные
- Новые коды в форме E2 позволяют заявить освобождение от налога на доходы от арендной платы за указанные категории аренды. Коды: 64, 65, 66, 67.
- Обычная ставка налога на доходы от аренды остаётся прогрессивной от 15% до 45%, при этом действует автоматический 5% вычет на расходы. Но при применении специальных кодов доход становится полностью необлагаемым в пределах правила.
- Периоды простоя, на которые ориентируются власти: 2022, 2023 и 2024 годы. Новые договоры нужно подписать в 2025 году.
Явная цель мер — вернуть пустующие и ранее занятие краткосрочной арендой объекты на рынок долгосрочной жилой аренды и смягчить дефицит доступного жилья. Мы оцениваем это как прагматичный шаг, но с серьёзным администрированием и рисками для тех, кто не соблюдает процедуру.
Кто точно может претендовать: четыре главные категории
1) Долгосрочная аренда пустующего дома (код 64)
Правила:
- Жильё должно было быть пустующим в течение 2022, 2023 и 2024 годов.
- В 2025 году подписывается новый договор долгосрочной аренды минимум на 3 года.
- В поле E2 указывается код 64 — и доход от такого договора признаётся освобождённым от налогообложения на срок действия договора, но не более трёх лет.
Практически: это шанс для владельца пустующего объекта получить доход без налогов первые три года, если документально подтверждён простой и контракт оформлен правильно.
2) Перевод из краткосрочной в долгосрочную аренду (код 65)
Правила:
- Объект был зарегистрирован для краткосрочной аренды в 2024 году.
- В 2025 году собственник заключает долгосрочный договор аренды (минимум 3 года).
- В E2 используется код 65; доход от новой долгосрочной аренды освобождается.
Значение: для операторов Airbnb это стимул перейти в сегмент долгосрочной аренды. Но нужно взвесить потерю более высокой доходности краткосрочного рынка.
3) Аренда государственным работникам на минимум 6 месяцев (коды 66 и 67)
Правила:
- Договор минимум на 6 месяцев в 2025 году.
- Арендаторы должны быть работниками государственного сектора: медработники, учителя в государственных школах, военнослужащие или персонал служб безопасности.
- Объект до этого был пустующим или использовался в краткосрочной аренде.
- В E2 указываются коды 66 или 67 в зависимости от категории.
Это частая мера в политике жилья: сдержать отток доступных квартир и помочь ключевым работникам найти жильё.
Как правильно заполнить E2: пошаговый практический список
Ошибки в оформлении — самая частая причина отказа в льготе и последующих доначислений. Мы рекомендуем следующий чеклист перед подачей декларации:
- Подтвердите период простоя: соберите показания коммунальных счётчиков, акты осмотра, фотографии и документы, показывающие отсутствие жильцов в 2022–2024.
- Подпишите новый договор аренды в 2025 году. Для кода 64/65 срок договора должен быть не менее 3 лет; для кода 66/67 — минимум 6 месяцев.
- На форме E2 впишите соответствующий код (64, 65, 66 или 67). Неправильный код означает, что доход будет облагаться по обычным ставкам.
- Укажите валовой доход от аренды и ранее не собранную арендную плату, если она была погашена в 2025. По непогашенной аренде: декларируйте её только при наличии процесса взыскания (уведомление о выселении, судебное дело и т.п.) и приложите доказательства в AADE.
- Введите 9-значный номер договора электроснабжения для каждого объекта. Если подключения нет, используйте специальный placeholder, как предусмотрено инструкциями E2.
- Укажите регистрационный номер договора аренды из официальной системы регистрации аренды (reference number).
- Перенесите сумму, указанную в E2, в основную налоговую декларацию — освобождение применится только к доходу, перечисленному по соответствующим кодам и перенесённому правильно.
Мы советуем заранее провести тестовое заполнение с вашим налоговым консультантом, чтобы избежать формальных ошибок.
Документы, которые AADE может запросить при проверке
- Копия договора аренды и регистрационный номер договора в системе.
- Документы, подтверждающие простой за 2022–2024: показания счётчиков, письма от соседей, объявления о продаже/аренде, отсутствие платежей по коммуналке.
- Подтверждение регистрации в реестре краткосрочной аренды за 2024 год — для кода 65.
- Подтверждение статуса арендатора (медработник, учитель и т.д.) для кодов 66/67.
- Судебные иска или документы о выселении при декларировании неоплаченной арендной платы.
AADE вправе запросить любые сопроводительные документы — отсутствие доказательств повышает риск доначислений и штрафов.
Как это повлияет на рынок и на владельцев
Мои наблюдения и выводы по возможным эффектам:
- Краткосрочные арендодатели получат сильный стимул перейти в долгосрочный сегмент, особенно если их объекты были зарегистрированы в 2024 году. Это может увеличить предложение для долгосрочной аренды и снизить давление на арендные ставки в популярных городах.
- Для инвесторов, ориентированных на доходность через Airbnb, экономический выбор станет более сложным: налоговое освобождение снижает налоговую нагрузку, но долгосрочная аренда обычно даёт меньшую доходность на единицу площади.
- Владельцы пустующего жилья получают реальный экономический стимул сдать квартиру быстро, что может сделать пустующие активы более ликвидными.
- Операционные риски: риск неправильно оформленного договора, ошибок в E2, утраты льготы и последующих штрафов. Административная нагрузка вырастет — понадобится больше документов и внимания.
Резюмируя: мера коррелирует с целью государства — вернуть объекты на рынок аренды — но реальный эффект на цены зависит от масштаба конверсий и локального спроса.
Рекомендации для владельцев и инвесторов
- Проконсультируйтесь с сертифицированным бухгалтером или налоговым юристом перед подачей декларации E2. AADE уже заявляла, что будет проводить выборочные проверки.
- Взвесьте финансовую модель: сравните ожидаемую годовую доходность в краткосрочной аренде с налоговой экономией при долгосрочной аренде с кодом 65. Учтите дополнительные издержки — ремонт, коммуналка, налог на имущество.
- Подготовьте доказательства простоя в 2022–2024 заранее. Без них льгота не доказуема.
- Если вы управляете портфелем краткосрочных объектов, рассмотрите поэтапные переводы на долгосрочные договоры, чтобы минимизировать потери дохода и оформить льготы корректно.
- Для арендодателя, сдающего жильё работникам госструктур, проверьте соответствие арендатора категориям, указанным в инструкциях AADE (медперсонал, учителя, военные, службы безопасности).
Где появляются подводные камни: риски и ограничения
- Короткий срок действия льготы: максимум 3 года — после этого доход снова облагается.
- Отсутствие льгот для дохода от краткосрочной аренды. Доходы от Airbnb остаются полностью налогооблагаемыми.
- Бумажная работа и проверка. Неправильный код или пропущенное поле приведут к обычному налогообложению и возможным штрафам.
- Реальный экономический компромисс: даже при отмене налога долгосрочная арендная ставка обычно ниже, чем средний доход от краткосрочной аренды в туристических районах.
- Юридические риски: при декларировании неоплаченных сумм нужна инициированная претензия или судебное дело — простого письма не хватит.
Я считаю, что льгота интересна для ответственных собственников, готовых работать с документами и долгосрочно удерживать арендаторов, но она не решает мгновенно проблему нехватки жилья — это механизм, который требует контроля.
Frequently Asked Questions
Q: Какие коды нужно указывать в E2 для полного освобождения?
A: Используйте код 64 для долгосрочной аренды пустующих объектов, код 65 для перевода из краткосрочной в долгосрочную аренду, коды 66 и 67 для аренды работникам госструктур (минимум 6 месяцев).
Q: Нужно ли платить налог с дохода от краткосрочной аренды (Airbnb)?
A: Да. Доход от краткосрочной аренды остаётся полностью облагаемым — никаких налоговых каникул для этого типа дохода не предусмотрено.
Q: Что делать, если договор аренды подписан в 2024 году?
A: Льгота рассчитана на договоры, подписанные в 2025 году. Договоры 2024 года обычно не соответствуют условиям кодов 64/65; проконсультируйтесь с налоговым специалистом на предмет возможных исключений.
Q: Какие доказательства простоя нужно предоставить при аудите AADE?
A: Подходящие доказательства включают показания счётчиков, акты осмотра, документы о коммунальных платежах, письма от управляющей компании, копии объявлений о продаже/аренде, а также иные подтверждения отсутствия жильцов. При декларировании неоплаченной аренды потребуются судебные документы или уведомления о выселении.
Заключение: что нужно сделать прямо сейчас
Если у вас есть пустующий объект или вы управляете арендой через платформы краткосрочной аренды, начните подготовку уже сейчас:
- Проведите аудит вашего портфеля: какие объекты соответствуют условиям 2022–2024 простоя или были зарегистрированы как краткосрочные в 2024.
- Свяжитесь с налоговым консультантам и запланируйте корректное заполнение E2 в 2025 году с указанием нужных кодов (64–67) и сбором всех подтверждающих документов.
- Помните ключевое требование: договоры должны быть подписаны в 2025 году и удовлетворять минимальным срокам (3 года для основных льгот, 6 месяцев для аренды госработникам).
Конкретный практический вывод: чтобы получить освобождение от налога на аренду, собственник обязан в 2025 году заключить долгосрочный договор (минимум 3 года для кодов 64/65), точно заполнить форму E2 с соответствующим кодом и предоставить 9‑значный номер электропитания и регистрационный номер договора аренды — без этих шагов льгота не применяется.