Сегодня к нам заходил гражданин, оформлял доверенность на сделки с недвижимостью. Нотариус мой, естественно, подробнейшим образом разъяснил возможные риски такого подхода и поинтересовался у посетителя, почему тот решил обратиться к поверенному:
— Да, просто не хочу сам с этими вопросами возиться. Пускай риелтор занимается...
Да, дорогие мои... Конечно, не моё дело судить, но даже на мой котовский взгляд это какой-то чересчур беспечный подход. Действительно, покупка или продажа квартиры — дело хлопотное. Нужно разбираться в законах, тратить время, в некоторых случаях бегать по инстанциям. Кроме того, человек и правда не имеет возможности самостоятельно заниматься такими вопросами, находится в длительной командировке или проживает за границей. В конце концов, просто пребывает в таком цейтноте, что не остаётся времени ни на какие вопросы, кроме рабочих, а вопрос с недвижимостью нужно решать вот сейчас. Это я могу понять.
Однако, когда граждане просто так решают — «оформлю-ка я доверенность на своего риелтора (или знакомого), и пусть он всё делает за меня», только из-за того, что им неохота возиться... Вот тут я бы задумался. Всё-таки речь про жильё. Конечно, доверенность — это очень удобно. Делегируешь полномочия и всё такое. Но за этим удобством часто прячутся большие риски. И кто же будет тут первым пострадавшим? Понятно — доверитель, ну и его контрагент по сделке, если с доверенностью провернут одну из классических мошеннических схем.
Ведь что такое доверенность на сделки с недвижимостью? По закону это документ, который позволяет другому человеку действовать от имени собственника. И да, такую доверенность в обязательном порядке должен заверить нотариус. Каждой такой доверенности система присваивает уникальный номер и вносит в общий реестр — его можно проверить онлайн и убедиться в действительности документа.
Бывают доверенности с широкими полномочиями. В народе их называют «генеральными», хотя в законах такого термина нет. По такой бумаге поверенный получает почти те же права, что и собственник объекта недвижимости: может продать квартиру, выдать новую доверенность и даже отозвать старую. И столь широкие полномочия уже сами по себе — риск. Думаю, вы с этим согласитесь, дорогие мои.
Именно поэтому нотариусы всегда настороже, когда в контору приходят граждане за оформлением такого документа. Вот и сегодня нотариус мой прямо предупредил посетителя: если доверенное лицо окажется недобросовестным, вы можете потерять и жильё, и деньги. Это всегда делается.
Но нотариус — что? Его дело предупредить. По-настоящему насторожиться стоит покупателю недвижимости, если вместо собственника действует его представитель. Как я уже говорил, ситуация, когда собственник не может самостоятельно заниматься продажей, вполне объективна и реальна. С другой стороны, как покупатель может проверить эту реальность и объективность? И уж будьте уверены: у любого поверенного будет заготовлено вполне убедительное объяснение, почему собственник сам не занимается продажей. Так что нужно быть начеку и не пренебрегать ни одним из этапов проверки. А первый и самый простой шаг — проверка доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты. Обязательно нужно убедиться, что доверенность действует. Но и это, увы, не всегда гарантия.
Бывает и так: доверенность настоящая, оформлена по всем правилам, документу можно доверять на 100%. А вот с доверием к самому поверенному могут быть вопросы. Как именно он будет использовать доверенность, зависит только от него, и, если человек недобросовестный, то вполне может переоформить недвижимость на подставное лицо без ведома хозяина. Да, рано или поздно (скорее рано) афера раскроется, суд признает сделку недействительной. Но добросовестный покупатель останется и без денег, и без жилья — вернуть их будет практически нереально, ведь настоящий собственник их не получал.
Есть и другая опасность — доверенность могут отозвать. Она действует только до тех пор, пока действует сам доверитель. Если собственника, например, признали недееспособным, документ автоматически теряет силу. А покупатель об этом может и не узнать.
Так что доверенность — инструмент мощный, но с двойным дном. Он может быть как палочкой-выручалочкой, так и источником больших проблем. Так что в любом случае дополнительной гарантией будет обращение к нотариусу для оформления сделки с недвижимостью, особенно если приходится иметь дело с представителем, а не собственником лично.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉 Подписывайся