Можно, но такая сделка имеет свою специфику.
1. Какие риски несёт покупатель и как узнать о банкротстве продавца
Начну со второго вопроса. При приобретении квартиры, как и любого имущества, необходимо проверять как юридических, так и физических лиц на наличие процедур банкротства и их признаков.
Информация о банкротстве публикуется в газете «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Эти источники позволяют установить, признано ли лицо банкротом.
При этом важно учитывать: человек может ещё не быть официально признан банкротом, но уже соответствовать признакам. Это видно по количеству исполнительных производств с существенными суммами взыскания или наличию судебных актов в открытых источниках.
Что касается рисков, их можно разделить на общие и частные.
К общим относятся стандартные риски любой сделки: наличие зарегистрированных лиц, граждан, не участвовавших в приватизации, и другие типовые нюансы.
Частные риски связаны с процедурой банкротства: оспаривание результатов торгов, наличие и снятие обременений (запреты, ипотека), сложности с передачей и освобождением квартиры от имущества должника.
Как правило, эти риски носят временный характер и влияют на сроки фактического использования объекта новым собственником.
При соблюдении мер предосторожности я не считаю, что покупка квартиры с торгов несёт критические дополнительные риски.
2. Когда сделку могут признать недействительной и как защититься
Основные риски при покупке квартиры у банкрота (если не через торги) связаны с оспариванием сделок, совершённых до процедуры банкротства.
Условия прописаны в законе «О несостоятельности (банкротстве)». Срок давности — до трёх лет с даты признания гражданина банкротом.
Базовые рекомендации:
— проводить сделку по рыночной цене;
— расчёты — только безналично;
— подтверждать происхождение средств.
Сделки между родственниками всегда проверяются особенно внимательно.
3. Как проверить объект и какие документы запросить
Процедура реализации имущества банкрота сегодня достаточно прозрачна. Финансовый управляющий заинтересован в продаже и обычно предоставляет подробную информацию.
Данные публикуются в ЕФРСБ и на торговых площадках.
Список документов стандартный. Дополнительно важно проверить:
— договор задатка;
— проект договора купли-продажи;
— условия оплаты и передачи;
— наличие лиц с правом пользования;
— зарегистрированных, не готовых сняться с учёта;
— позицию должника: доступ в квартиру, возможные препятствия, состояние имущества.
4. Добросовестный приобретатель: работает ли защита
Если продавец уже в процедуре банкротства, он не вправе совершать сделки без согласия финансового управляющего — такая сделка будет оспорена.
Если квартира приобретена незадолго до банкротства (в пределах трёх лет), сделка может быть оспорена при несоблюдении базовых условий.
Дальше всё зависит от позиции сторон и доказательной базы в суде.
5. Титульное страхование: есть ли смысл
Титульное страхование даёт дополнительную защиту: в случае риска предусмотрена компенсация.
Страховая также проводит собственную проверку объекта и может выявить упущенные риски.
В судебных спорах она, как правило, занимает активную позицию, усиливая защиту собственника, поскольку не заинтересована в выплатах.