Краткое содержание
Организация взяла в аренду четыре здания, которые изначально требовали вложений в ремонт. Планировалось их потом выкупить. Но грянула пандемия, и ООО решило расторгнуть договор аренды. По условиям — вернуть всё нужно было в том же состоянии, что и получили. Арендатор так и сделал. А межрегиональное территориальное управление Росимущество предъявило иск на 32,2 млн рублей. Три судебные инстанции иск отклонили, признали неправомерным.
Дали — актив, вернули — балласт
Для кого (Для каких случаев): Для участников договора аренды. Для случаев взыскания ущерба федерального недвижимого имущества, составляющего казну РФ.
Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.
Схема ситуации
Общество заключило с Росимуществом договор аренды и приняло во временное владение 4 нежилых строения. В общем, договор-то заключили, помещения по акту друг другу передали, а несколькими днями позднее арендатор провел визуальный осмотр. Как будто надо было начинать с осмотра, но смеем предположить, что ООО знало, на что шло. Город маленький — все и всё на виду.
Не успели обустроиться, как нагрянула пандемия. Всё стало непонятным. Долгосрочные планы по распоряжению арендуемыми площадями становились менее реальными. Хотели своими силами всё восстановить, а потом эти здания выкупить у государства. Но, как говорится, человек предполагает, а…
И через два года после подписания договора арендатор письменно уведомил вторую сторону о расторжении соглашения. Росимущество не препятствовало, но благоразумно уведомило ООО, что всё принятое ранее должно быть возвращено в состоянии не хуже, чем общество его получило с учётом нормального износа.
Так тому и быть: раз приняли без канализации и электроснабжения, так и вернули. Но у Росимущества память — что надо. Поэтому от ООО требовалось восстановить всё как было. По мнению учреждения, там было удовлетворительное состояние. А вы что нам вернули? — хлам и беспорядок с запахом сырости и плесени.
Для удовлетворения своего эго Росимущество подало иск о взыскании 32 млн рублей ущерба по договорам аренды.
Суд первой инстанции назначил экспертизу о состоянии строений до и после — на дату расторжения договора. Результаты таковы: технические условия имущества с даты принятия в аренду не изменились. На момент приёма-передачи объекты уже были непригодны к эксплуатации и требовали капремонта, консервация ранее не проводилась. Все помещения находились в неудовлетворительном состоянии, отсутствовали канализация, сантехника, радиаторы, отделка, окна повреждены. Существенной разницы «до-после» не было, поэтому стоимость убытков определить невозможно. Суд в иске отказал.
Но Росимущество продолжало настаивать, что передало в аренду «конфетку». Так дело перешло в апелляционный суд. Аргумент истца: акты приёма-передачи Общество подписало без каких-либо возражений, значит, на тот момент состояние объектов считается пригодным для эксплуатации.
Вывод суда: ухудшение состояния объектов началось не из-за аренды, а из-за ненадлежащего содержания собственником или прежним владельцем. Акты приема-передачи без возражений не выдерживают сравнения с экспертным заключением. Истец знал о проблемах, доказательств улучшения имущества после принятия в казну не представил. Также не доказал ущерб в 32,2 млн рублей.
И вот тут возник парадокс. Росимущество подтвердило свою прежнюю позицию — все здания были переданы ответчику в состоянии, пригодном для эксплуатации. Апелляция предложила провести повторную экспертизу, но арендодатель выступил против её назначения. Результат — решение первой инстанции суд оставил в силе.
Росимущество с завидной настойчивостью подготовило кассационную жалобу. Суд округа согласился с нижестоящими судами: нет доказательств, что ущерб всех четырех сооружений возник именно из-за действий или бездействия ООО. Даже если акты подписаны без замечаний, это ещё не значит, что состояние помещений при передаче в аренду было хорошим. Утверждения кассатора — повреждения появились во время аренды, — ничем не подтверждены.
Цена вопроса: 32 170 342 рублей.
Вывод
Акт приема-передачи — сильное, но не абсолютное доказательство. Если в нём написано «имущество исправно», а на деле оно развалено, арендатор может это оспорить, приведя веские доказательства обратного.
Где посмотреть документы
КонсультантПлюс, Судебная Практика: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.04.2026 N Ф04-5141/2026 по делу N А70-23589/2023
или
Воспользуетесь бесплатным купоном на 2-х дневный полный доступ к системе, чтобы лично ознакомиться с материалами дела.
Статья подготовлена с использованием материалов систем Консультант ПлюсЗамечание! Полную картину изменения законодательства Вы сможете составить, ознакомившись со всеми последними документами, добавленными в системы КонсультантПлюс.
Заинтересовала статья? Больше материалов в нашей еженедельной рассылке «Аналитическая Записка для Руководителя»!
«Аналитическая Записка для Руководителя» - бесплатная еженедельная рассылка, предназначенная для руководителя любого уровня (начиная от руководителя организации, топ-менеджера - до руководителя подразделения).
Еженедельный обзор спорных практических ситуаций и их решений в формате «просто о сложном»!