Розничная торговля в России переживает этап глубокой трансформации. Еще недавно рынок и торговый центр воспринимались как два противоположных формата: первый ассоциировался с дешевизной, гибкостью, локальным колоритом и возможностью торга, второй — с комфортом, безопасностью, сервисом и предсказуемостью. Сегодня эта граница постепенно размывается. Рынки пытаются стать современнее, а торговые центры — живее и гибче. Параллельно стремительно усиливаются маркетплейсы, которые меняют саму логику потребления.
При этом речь идет не просто о конкуренции трех форматов. Мы наблюдаем перераспределение ролей: маркетплейсы берут на себя функцию быстрой и выгодной покупки, современные ТЦ становятся многофункциональными пространствами, а рынки ищут новую идентичность — между гастрономией, локальной средой и событийностью.
Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP, рассказал подробнее о каждом из форматов торговли подробнее.
Не война форматов, а их сближение
Сегодня говорить о прямой «войне» рынков и торговых центров уже не совсем корректно. Скорее, речь идет о смешении и взаимном заимствовании сильных сторон.
Традиционные рынки перенимают черты современного ритейла. Они становятся более клиентоориентированными, создают фуд-корты, работают над качеством среды, пытаются встроиться в омниканальную модель, делают ставку на гастрономию, события и общественные пространства.
Торговые центры тоже меняются, особенно в текущих экономических реалиях. По итогам 2025 года уровень вакансии в форматных торговых объектах Москвы достиг 9,7%, что на 2,4 п. п. выше значения 2024 года. Рост доли свободных площадей стал следствием рекордного нового строительства и снижения темпов выхода новых брендов, с учетом того, что в 2026 году с российского рынка могут уйти еще 13 брендов. В ответ многие ТЦ сокращают сроки аренды для локальных брендов, внедряют более гибкое ценообразование, экспериментируют с зонированием, стараются создавать менее стерильную и более «живую» атмосферу.
Таким образом, потребителю уже не предлагают строго один из двух миров — «рынок» или «молл». Рынок учится комфорту, а ТЦ — гибкости. Но фундаментальные различия между форматами сохраняются.
Почему классические рынки уходят в прошлое
1. Они проигрывают по комфорту, среде и безопасности
Если раньше покупатель был готов мириться с этими недостатками ради низкой цены, то сегодня сама эта ценность уже не уникальна. Дешево и быстро можно купить и на маркетплейсе. В результате историческое преимущество рынков постепенно размывается.
2. Маркетплейсы забрали у рынков их главное конкурентное преимущество
Когда-то рынок был главным символом выгодной покупки. Сейчас эту функцию во многом перехватил онлайн. Маркетплейсы позволяют быстро сравнивать цены, выбирать из огромного ассортимента, покупать дешевле, совершать покупку без поездки и без лишнего контакта.
В итоге рынок оказался между двумя более сильными конкурентами:
- торговые центры выигрывают по комфорту и качеству среды;
- маркетплейсы — по цене, удобству и скорости.
3. Трансформацию тормозит человеческий фактор
Во многих случаях на рынках продолжают работать люди, привыкшие к логике торговли конца 1990-х и начала 2000-х, то есть по-старому общаться с покупателем, выкладывать товар, вести учет, воспринимать саму культуру торговли.
Изменить рынок — это не просто обновить фасад или вывеску. Это значит переучивать арендаторов, работать с персоналом, менять сервисную модель и перестраивать подход к покупателю.
Такой процесс требует несколько лет, а не месяцев. И далеко не все собственники и арендаторы готовы проходить эту трансформацию. Более того, часть старых операторов неизбежно уходит.
4. Рынок часто неэффективен как использование дорогой городской земли
В крупных городах вопрос касается уже не только торговли, но и недвижимости. Классический рынок — это, как правило, одноэтажный или двухэтажный объект на дорогом городском участке. С точки зрения современной городской экономики это все менее эффективная модель.
На той же территории можно создать многофункциональный центр, в котором сочетаются торговля, услуги, общественное питание, досуг, офисы, фитнес, детские форматы и дополнительные услуги. Такой объект лучше монетизирует локацию, создает более стабильный трафик, дольше удерживает посетителя, лучше отвечает потребностям современного города.
Поэтому собственники и девелоперы все чаще рассматривают рынки как площадки для редевелопмента.
5. Молодежь не выбирает рынок в старом виде
На горизонте ближайших 5–10 лет ключевым фактором становится смена поколений. Молодая аудитория не выбирает традиционный вещевой рынок в его нынешнем виде. А именно молодежь определяет будущие потребительские тренды.
У рынка есть шанс только в том случае, если он становится новой версией самого себя — более современной, визуально привлекательной, комфортной и социальной.
Маркетплейсы: новый центр повседневного потребления
Маркетплейсы за последние годы стали не просто еще одним каналом продаж, а полноценным базовым форматом ритейла дляогромной части покупателей.
Фактически именно маркетплейсы забрали у классических рынков ту функцию, которая раньше обеспечивала им устойчивый трафик: возможность купить быстро, дешево и без лишней формальности.
Для потребителя маркетплейс сегодня — это решение повседневной задачи. Он не заменяет полностью офлайн, но задает новый стандарт удобства, с которым теперь приходится конкурировать и рынкам, и торговым центрам.
При этом маркетплейсы не дают всего, то есть они не формируют городскую среду, не создают общественное пространство, не предлагают физический досуг, не дают гастрономического или социального опыта. Именно поэтому офлайн не исчезнет, но его роль меняется.
Почему будущее за многофункциональными торговыми центрами
Современный многофункциональный торговый центр — это уже давно не просто место для покупок. Это пространство, в котором сочетаются торговля, сервисы, еда, встречи, развлечения и повседневные городские сценарии.
Если посетитель приезжает не только за покупками, но и в ресторан, фитнес, кино, на мероприятие или за услугами, объект становится устойчивее и экономически, и функционально.
Современные ТЦ уже не так негибки, как раньше. Они начинают перенимать элементы «базарной» логики, то есть краткосрочную аренду, работу с локальными брендами, гибкое зонирование, более живую и разнообразную среду. Это помогает торговым центрам быть ближе к меняющемуся спросу.
Дополнительным подтверждением устойчивости формата остается девелоперская активность. По итогам 2025 года объем нового строительства ТЦ в России составил 635 тыс. кв. м, что на 85% больше показателя 2024 года. Значительную роль в этом росте сыграл эффект «отложенных открытий», зафиксированный и в Москве, и в регионах.
При этом в 2025 г. показатель обеспеченности Москвы торговыми площадями вырос на 2% по отношению к значению 2024 г. и составил 511 кв. м / тыс. чел. Распределение торговых площадей неравномерное, по административным округам фиксируется разброс индикатора от 48 до 943кв. м / тыс. чел.
Почему рынки все еще сохраняются, в том числе в крупных городах
Несмотря на общий тренд, крупные рынки продолжают играть важную роль в ряде городов, включая миллионники благодаря социальной и культурной функции рынка, сформированной покупательской привычки, также необходимо учитывать, что не везде земля настолько дорога, низкая операционная нагрузка.
Какая бизнес-модель все же устойчивее?
Если смотреть только на операционные расходы, рынки действительно могут казаться более устойчивыми. У них ниже затраты, проще структура и меньше долговая нагрузка. В этом смысле они могут оставаться «тихой гаванью» для части малого бизнеса. Но если смотреть шире — с точки зрения управления, капитализации, безопасности и долгосрочного развития территории, — преимущество на стороне современных многофункциональных объектов. Да, они дороже и сложнее, но лучше встроены в городскую экономику и лучше отвечают современному спросу.
Какие рынки выживут, а какие скоро исчезнут?
Очевидно, что будут вымирать классические вещевые рынки старого образца, рынки без реконцепции, объекты с устаревшей торговой культурой, рынки, занимающие дорогую городскую землю, где редевелопмент очевидно выгоднее, рынки, не предлагающие ни комфорта, ни уникального опыта, ни ценового преимущества по сравнению с онлайн-каналами.
Имеют шанс сохраниться и развиваться продовольственные рынки, гастрономические рынки, гибридные форматы с акцентом на еду, события и качественную среду, рынки, встроенные в городскую идентичность, проекты, которые не копируют старый рынок, а переосмысляют его.
Хороший пример нового вектора — форматы, ориентированные на общественное питание и продовольственные товары. В таких проектах рынок становится не просто местом торговли, а пространством впечатлений, встреч и досуга. Примером такого подхода может служить открывшийся в прошлом году проект Bazaar на Новорижском шоссе с акцентом на еду, события и качественную среду.
Главный риск реконцепции рынка
Есть еще одна важная проблема: как только рынок закрывается на реконцепцию, в него возвращаются лишь 20–30% арендаторов. И чем дольше он закрыт, тем выше доля невозврата. Бизнес не может ждать бесконечно — операторы уходят на другие точки.
Кроме того, всегда есть риск, что «новый рынок» окажется просто старым форматом с новым ремонтом. Да, пространство станет чище и современнее, но при этом может потерять ту живую атмосферу, которая делала рынок особенной частью городской среды. В результате объект рискует оказаться между двумя мирами: уже не настоящий рынок, но еще и не полноценный современный центр притяжения.
Что выберет потребитель?
Потребитель не выберет только один формат. Он будет выбирать тот сценарий, который лучше соответствует конкретной задаче:
- за удобством и комфортом — в многофункциональный ТЦ;
- за гастрономическим опытом и атмосферой — в новый рынок или гибридный формат;
- за дешевизной и скоростью — на маркетплейс.
Поэтому маятник градостроительной политики вряд ли качнется полностью в одну сторону. Города будут искать баланс между эффективным использованием дорогой земли, сохранением локальной идентичности и созданием живой городской среды.
Но если говорить о базовом тренде, то он очевиден: классические рынки будут сокращаться, а будущее — за многофункциональными центрами и гибридными форматами, которые объединяют инфраструктуру ТЦ и лучшие качества рынка.
Выводы по каждому типу ритейла
1. Рынки
Классические вещевые рынки постепенно будут сокращаться. Их старый формат уже не отвечает ожиданиям покупателей: он проигрывает торговым центрам по комфорту, а маркетплейсам — по цене и удобству. Однако сам рынок как идея не исчезнет. Будущее есть у его новой версии: гастрономической, событийной, эстетичной, социальной и встроенной в городскую идентичность. Таким образом, выживут не старые рынки, а переосмысленные рынки нового поколения.
2. Маркетплейсы
Маркетплейсы уже стали главным инструментом быстрой, удобной и рациональной покупки. Они будут и дальше усиливать свои позиции в повседневном потреблении, особенно в массовых товарных категориях. Но они не заменят полностью офлайн, потому что не создают физическую среду, досуг и эмоциональный опыт. Маркетплейсы останутся лидером по удобству, скорости и цене, но не смогут закрыть все потребности покупателя.
3. Многофункциональные торговые центры
Именно многофункциональные ТЦ и гибридные пространства выглядят наиболее устойчивой моделью будущего. Они лучше используют городскую землю, создают стабильный трафик, объединяют торговлю, услуги, еду и досуг, а также все активнее перенимают гибкость, которая раньше была свойственна рынкам. На мой взгляд, будущее офлайн-ритейла — за многофункциональными и гибридными центрами, которые объединяют сервис, эмоцию, досуг и коммерческую эффективность.
Вывод:
Рынки, маркетплейсы и торговые центры не исчезают — они перераспределяют функции. Маркетплейс становится пространством рациональной покупки. Современный ТЦ — пространством комплексного потребления и досуга. Рынок — если он хочет выжить — должен превратиться из устаревшей торговой площадки в качественный городской формат с сильной гастрономической и социальной составляющей.
Главный тренд очевиден: будущее не за «чистыми» старыми форматами, а за их новой интерпретацией — более гибкой, омниканальной и многофункциональной. Именно такие модели сегодня в наибольшей степени отвечают интересам города, бизнеса и покупателя.
КОНТАКТЫ
Если вам нужна концепция или реконцепция объектов торговой недвижимости любого формата, обращайтесь к Андрею Шувалову.
За поиском и подбором торговых помещений или сопровождением сделок по аренде и покупке, обращайтесь к Зульфие Шиляевой.
Больше о торговой недвижимости здесь: