Когда люди впервые слышат фразу «получить участок от государства без торгов», у них обычно две реакции. Первая - недоверие. Вторая - ощущение, что сейчас начнется что-то очень сложное, юридическое и далекое от обычного человека.
На самом деле предварительное согласование - это не какая-то редкая или секретная схема получения земли. Это вполне обычная рабочая процедура, через которую можно получить земельный участок от государства без проведения торгов. Причем не только в аренду, но и сразу в собственность.
Именно по этой теме нам задают очень много вопросов. Что вообще можно получить по предварительному согласованию? Какие участки подходят? Можно ли сразу стать собственником? Сколько это стоит? И где здесь подвох?
Сегодня будем разбираться с этими вопросами.
Но прежде, чем мы продолжим, давайте познакомимся
Чтобы вы точно понимали, почему то, что мы описали ниже, вам стоит прочитать и запомнить, чтобы получить участок от государства.
Мы — Надежда Бобина и Юлия Лопатина практики-эксперты по земле с 10 летним опытом, обучаем зарабатывать на земле как новичков, так и опытных юристов, риелторов, предпринимателей и бизнесменов!
Наш метод базируется на твердых и законных методах и практическом опыте знания рынка.
К тому же, мы знаем не только как искать и оформлять земельные участки выгодно по России, но и как их быстро и дорого продавать даже не выезжая на объект.
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
Что вообще такое предварительное согласование
Если говорить простыми словами, предварительное согласование - это процедура, при которой гражданин России старше 18 лет может претендовать на свободный земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и получить его без торгов.
Причем возможны сразу два варианта:
1. Участок предоставляется в аренду
2. Либо сразу в собственность
Итоговый формат зависит от региона, вида участка и местных правил.
Здесь важно учитывать, что речь идет именно о свободной, неразграниченной земле. Не о чужом участке, не о том, что уже кому-то принадлежит, а о земле, которая пока еще не вовлечена в оборот.
Какие участки считаются свободными
Это важный момент, потому что именно здесь можно запутаться. Свободный, или неразграниченный земельный участок - это участок, у которого нет собственника и который не стоит как уже сформированный объект в чьих-то руках. Как правило, у такого участка нет установленных границ, нет забора, строений и вообще следов того, что он уже кем-то используется.
Именно такие участки по закону принадлежат государству. И именно с ними можно заходить в процедуру предварительного согласования. То есть по сути вы не просите чей-то участок, а работаете с землей, которая пока никому не передана.
Можно ли выбрать: аренда или собственность
Да, и это как раз один из самых интересных моментов процедуры. Многие думают, что по предварительному согласованию участок можно получить только в аренду. Но это не так. В ряде регионов можно подать заявление и сразу на предоставление участка в собственность. То есть уже на старте человек сам понимает, по какому праву хочет оформить участок: в аренду или сразу в собственность. Дальше все упирается в региональные правила и в стоимость.
Для каких целей работает предварительное согласование
По предварительному согласованию нельзя получить участок под любые цели. Например, если вы хотите взять землю под строительство магазина, автомойки, автосервиса и другой коммерции - эта процедура не подходит.
Предварительное согласование работает для участков, которые связаны именно с жилым строительством. Речь идет о трех основных видах разрешенного использования:
1. ИЖС - индивидуальное жилищное строительство
2. ЛПХ (приусадебное) - личное подсобное хозяйство
3. Садоводство
На всех этих видах разрешенного использования можно строить индивидуальный жилой дом. Именно поэтому такие участки и попадают в эту стратегию. Это важно сразу зафиксировать: если цель коммерческая, то нужна уже другая логика и другие механизмы получения земли.
Сколько это стоит
Вот здесь нет одного универсального ответа на всю страну.
Каждый регион сам определяет стоимость предоставления такого участка. Поэтому цена очень сильно зависит от субъекта, в котором вы работаете.
Если говорить про аренду без торгов, то в среднем по стране это от 3 до 15 тысяч рублей в год.
То есть человек оформляет участок в аренду и платит за него ежегодный арендный платеж. Для многих именно этот путь оказывается самым удобным: вход мягкий, стартовая нагрузка небольшая, а дальше уже можно решать, оставлять участок себе, строить на нем дом или выкупать в собственность.
Как перевести участок из аренды в собственность
Здесь тоже есть важный нюанс, который многие не знают. Чтобы получить исключительное право выкупа участка из аренды в собственность, на нем нужно построить жилой дом и завершить строительство. После этого появляется право перевести участок из аренды в собственность.
То есть логика такая:
взяли участок в аренду, затем построили дом и получили право на выкуп.
И вот тут стоимость выкупа снова зависит от региона. Если брать средние цифры по стране, то обычно выкуп участка из аренды в собственность составляет от 3 до 15% от кадастровой стоимости.
Есть регионы, где ставка выше. Например, в Московской области выкуп может доходить до 60%. Но есть и противоположные примеры: в Красноярском крае, например, стоимость выкупа при строительстве жилого дома арендатором может составлять 2,5% от кадастровой стоимости. То есть разброс по стране очень большой.
Можно ли получить участок сразу в собственность
Да, можно. И это, пожалуй, та часть, которая особенно удивляет людей, когда они впервые разбираются в теме. По предварительному согласованию в некоторых регионах можно приобрести участок сразу в собственность, без стадии аренды. В этом случае вам уже не нужно ничего строить, чтобы стать собственником: после оформления участок сразу ваш, и дальше вы можете им распоряжаться по своему усмотрению - держать, продавать, сдавать в аренду, использовать для собственных задач.
Стоимость здесь тоже определяется регионом и варьируется сильно: от 5 до 100% от кадастровой стоимости.
В большинстве регионов, если говорить честно, ставка выкупа сразу в собственность - это 100% от кадастровой стоимости. Но есть порядка двадцати регионов по стране, где эта стоимость ниже.
Например:
в Саратовской области можно приобрести участок сразу в собственность за 3% от кадастровой стоимости
в Новгородской области - за 15% от кадастровой стоимости
И такие примеры есть не в одном регионе.
Почему даже 100% от кадастровой стоимости может быть выгодно
На этом месте многие сразу говорят: «Подождите, если это 100%, то в чем тогда выгода?»
Выгода в том, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость - это не одно и то же. Допустим, кадастровая стоимость участка - 200 тысяч рублей.
Вы покупаете его сразу в собственность за эти 200 тысяч.
Но если открыть рынок и посмотреть, за сколько аналогичные участки реально продаются, может оказаться, что рыночная цена такого участка - 500 тысяч.
Получается, даже при выкупе за 100% от кадастровой стоимости вы все равно заходите в участок значительно ниже рынка. Именно поэтому фраза «100% - значит невыгодно» не работает сама по себе. Считать всегда нужно в сравнении с рынком, а не только смотреть на процент.
Какие нюансы есть у этой процедуры
Было бы нечестно рассказывать про предварительное согласование как про прямую и идеально гладкую дорогу. У этой стратегии есть свои нюансы.
Первый - это отказы.
Отказы бывают разные. Бывают обоснованные, когда человек действительно допустил ошибку: неправильно сформировал участок, не учел ограничения, выбрал не ту территорию и так далее. А бывают необоснованные, когда администрация отказывает, хотя формальных причин для этого нет.
И с теми, и с другими отказами можно работать.
То есть сам по себе отказ - это еще не конец истории и не признак того, что процедура не работает.
Второй важный нюанс - участок может уйти на торги.
Как это происходит: после подачи заявления администрация размещает извещение о предоставлении участка по предварительному согласованию. И в период размещения этого извещения другие люди тоже могут заявиться на этот участок. Если это происходит, участок уходит на торги, и получить его без торгов уже не получится.
Это не значит, что вся процедура бессмысленна. Это значит, что у нее есть свои правила и свои риски, которые нужно понимать заранее.
Почему при всем этом предварительное согласование все равно остается одной из самых сильных стратегий
Потому что, несмотря на все нюансы, это все равно одна из самых базовых и самых рабочих стратегий получения земли.
Во-первых, она позволяет заходить в участки по очень низкой цене. Во-вторых, без торгов. В-третьих, по ней можно получать участки не где-то на краю мира, а в том числе и в хороших, ликвидных местах - если работать системно.
И здесь очень многое зависит не от удачи, а от подхода: как вы прорабатываете участки, сколько заявлений подаете, насколько внимательно смотрите документы.
То есть предварительное согласование - это история про системную работу с понятной процедурой. Именно поэтому и у нас, и у наших учеников по этой стратегии есть реальные результаты - и в аренду, и в собственность, и в очень достойных местах.
Что в итоге важно понять
Если совсем коротко, то предварительное согласование - это рабочий законный способ получить свободный участок от государства без торгов.
По этой процедуре можно:
- взять участок в аренду
- в ряде регионов сразу оформить в собственность
- работать с участками под ИЖС, ЛПХ и садоводство
- заходить в землю по цене, которая часто оказывается значительно ниже рыночной
Да, у процедуры есть свои нюансы: отказы, риск ухода участка на торги, сильная зависимость от региона. Но это не отменяет главного - стратегия работает и остается одной из самых сильных точек входа в тему земли.
Если вы давно хотели понять, как все это устроено не в виде отдельных обрывков информации, а целиком, по шагам, то как раз для этого мы и проводим наш Практикум 17, 18 и 19 апреля - https://thezemlyaki.ru/practicum01
Наши соц. сети:
ВКонтакте - https://vk.com/nedvizimostvsem
Телеграм - https://t.me/+-qV_VXSi4V8xMDZi
Макс - https://max.ru/join/n8PUzfAPPiolztDFUkYyXHg7aaohHi3O-5tmK4_O3Lg
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]