Вопреки ожиданиям, рынок новостроек в России переживает не дефицит, а настоящий избыток предложения. Звучит неожиданно? Ещё бы. Ведь многие привыкли слышать обратное: жилья мало, цены ползут вверх, успей купить, пока не поздно. Однако свежие цифры от «Сбера» рисуют иную картину.
Доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома, за последние пять лет выросла с 16 до 28%. Об этом на конференции Domclick Digital Day в Новосибирске заявил Михаил Матовников — старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка.
Что это значит на практике? Каждый четвёртый квадратный метр в новостройке остаётся без хозяина, когда дом уже готов. Застройщики несут расходы на обслуживание, а покупатели получают непривычный выбор. И это только вершина айсберга.
Почему «навес» готового жилья растёт, а не тает
Объём нераспроданных квартир на балансах девелоперов увеличился с 6 млн кв. м в 2021 году до 10 млн кв. м в 2025-м. Цифра внушительная. Представьте десять миллионов квадратных метров — это примерно 140 тысяч среднестатистических двухкомнатных квартир. И всё это добро лежит мёртвым грузом, ожидая своего покупателя.
Главный вызов для российского первичного рынка, по мнению Матовникова, — не дефицит, а именно перепроизводство. Застройщики запускали проекты в период сверхнизких ставок и ажиотажного спроса. А теперь? Спрос остыл, а стройки завершаются. Вот и получается, что дома сдаются, а ключи некому вручить.
Классическая ловушка: чем больше строишь, тем выше риск не продать. И это не теория — это реальность 2025–2026 годов.
Регионы с высокой долей нераспроданных готовых квартир в новостройках
Ситуация по стране — не единообразная. Где-то «навес» достиг критических отметок, а где-то рынок остаётся относительно здоровым. Давайте посмотрим на цифры.
Самые тревожные показатели в 2025 году зафиксированы в:
- Челябинской области — 48% нераспроданных квартир к моменту сдачи
- Приморском крае — 41%
- Краснодарском крае — 38%
- Воронежской области — 38%
- Калининградской области — 38%
- Красноярском крае — 37%
- Самарской области — 38%
Обратите внимание: в Краснодарском крае — популярном южном направлении — почти каждая вторая новостройка не находит покупателя сразу после ввода. Почему так? Застройщики активно наращивали объёмы в период бума, рассчитывая на бесконечный спрос со стороны инвесторов и переезжающих. Но спрос схлопнулся, а квадратные метры остались.
А теперь посмотрим на лидеров с противоположной стороны. Где доля нераспроданных квартир минимальна? Это Москва и Санкт-Петербург. В столице показатель составил всего 13%, в Петербурге — 19%. Ниже среднероссийских значений также в Удмуртии (23%), Ставропольском крае (23%) и Свердловской области (24%).
Чем объяснить такую разницу? В двух столицах рынок более ликвидный, ипотека доступнее, платёжеспособный спрос выше. Плюс сами девелоперы более дисциплинированно подходят к запуску новых проектов. А вот в регионах с перенасыщением часто срабатывает эффект «сарафанного радио»: один построил — другие подтянулись. Итог — горы нераспроданного жилья.
Доля льготной ипотеки от застройщиков растет
Казалось бы, если готовых квартир так много, их должны раскупать со скидками. Но нет. И тут в игру вступает любопытный механизм — льготная ипотека от застройщиков.
Михаил Матовников поясняет: даже после того, как дом введён в эксплуатацию, на квартиру можно оформить льготный кредит. Продавцом по-прежнему выступает сам застройщик (не физлицо и не перекупщик). А значит, субсидированные ставки продолжают работать.
В первом квартале 2026 года доля льготной ипотеки в договорах купли-продажи от застройщиков составила около 30% по числу выдач. Это много. Это значит, что каждый третий покупатель новостройки получает кредит по ставке ниже рыночной.
Но есть нюанс. Такая поддержка создаёт иллюзию здорового спроса. Застройщики не снижают цены, потому что льготные программы подогревают интерес. Однако реальный платёжеспособный спрос не растёт — просто перераспределяется во времени. И «навес» готового жилья не уменьшается, а остаётся тяжёлым грузом на балансе.
Что будет, если льготные программы свернут или ужесточат? Тогда нераспроданные квартиры могут резко упасть в цене. Но этого пока не происходит.
Почему снижение ключевой ставки — не панацея?
Многие застройщики затаили надежду на смягчение денежно-кредитной политики. Мол, ключевая ставка пойдёт вниз — ипотека станет доступнее — спрос оживёт — мы распродадим остатки. Логично? На первый взгляд — да.
Но Михаил Матовников предупреждает: снижение ставки несёт скрытые риски. Как это работает? Объясняем на пальцах.
- Снижается ключевая ставка ЦБ.
- Рыночные ипотечные ставки ползут вниз.
- Покупатели начинают активнее рассматривать вторичное жильё (оно становится дешевле в кредит).
- Заодно на рынок выходят инвестиционные квартиры — те самые, что скупали в 2020–2022 годах по субсидированным ставкам.
- Владельцы таких квартир долго не могли их продать из-за дорогой ипотеки на вторичке. Но как только ставки падают, они тут же выставляют своё жильё.
- Конкуренция между первичкой и вторичкой обостряется.
Итог? Застройщикам придётся бороться не только друг с другом, но и с огромным массивом готового жилья от инвесторов. А это сотни тысяч квартир по всей стране. Разрыв цен между новостройками и вторичкой, который сейчас достигает 30–40% в некоторых регионах, начнёт сокращаться. И скорее всего не за счёт подорожания вторички, а за счёт стагнации или даже снижения цен на первичном рынке.
Вопреки ожиданиям возможного скачка цен из-за сокращения запуска новых проектов, предпосылок для резкого подорожания в 2027 году может и не быть. Именно такой вывод делает главный аналитик «Сбера». И это не гипотеза — это расчёт, основанный на текущем объёме «навеса» в 10 млн квадратных метров.
Что говорят цифры о 2027 годе?
Давайте прикинем. Если каждый год в России вводится около 50–60 млн кв. м жилья, то 10 млн — это примерно два месяца строительства. Два месяца «лишнего» предложения, которое уже висит на балансе. И это без учёта новых проектов, которые продолжают запускать.
Когда ключевая ставка начнёт снижаться (а это, по прогнозам многих аналитиков, случится во второй половине 2026-го или в 2027-м), волна предложения со стороны инвесторов накроет рынок. Добавьте сюда ещё и те самые 28% нераспроданных квартир в новостройках. Получается идеальный шторм для покупателя: выбор огромный, цены не растут, а продавцы начинают конкурировать.
Но для застройщиков это боль. Их маржинальность и так снизилась из-за дорогого проектного финансирования. А если придётся ещё и давать скидки... В общем, весёлого мало.
Мнение экспертов и риски переизбытка
Кстати, «Сбер» не одинок в своих выводах. На проблему переизбытка новостроек ранее обратили внимание аналитики АКРА (Аналитическое кредитное рейтинговое агентство). Их данные по итогам 2025 года подтверждают: в 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края, предложение строящегося жилья оказалось избыточным.
Что это значит на практике? В таких регионах застройщики могут начать прибегать к рискованным финансовым инструментам в попытке стимулировать спрос. Например, к рассрочкам с фиктивными процентными ставками, к схемам с завышенной ценой квартиры и последующей «скидкой» в виде кешбэка, к необеспеченным траншам ипотеки. Всё это — скрытые риски для покупателей.
Вы когда-нибудь слышали про «ипотеку от застройщика» под 0,1%? Звучит сказочно. Но на деле цена квартиры завышается на 20–30%, а «экономия» на процентах оборачивается переплатой за сам объект. И такие схемы особенно активно процветают именно там, где доля нераспроданных квартир высока — ведь девелоперам нужно любой ценой закрыть остатки.
К чему готовиться покупателю?
Если вы планируете покупку новостройки в ближайшие год-два, вот несколько практических выводов.
- Не ждите резкого обвала цен. Скорее всего, будет долгая стагнация с локальными скидками. Застройщики будут держать цены, потому что себестоимость строительства выросла.
- Следите за динамикой ключевой ставки. Как только ЦБ начнёт её снижать, на рынок выйдет волна вторичного жилья от инвесторов. Это может создать давление на цены первички.
- Обращайте внимание на региональную статистику. В Челябинской области или Приморье выбор огромен, но и риски завышенных цен на первичку тоже велики. В Москве и Питере — более стабильная ситуация, но и цены выше.
- Не ведитесь на агрессивные ипотечные схемы от застройщиков. Считайте реальную переплату. Иногда лучше взять обычную рыночную ипотеку под 15-16% на готовую квартиру, чем участвовать в псевдольготных программах с раздутой стоимостью метра.
Вместо итога: что делать с «навесом» в 10 миллионов квадратов
Итак, доля нераспроданных квартир на первичном рынке в России достигла 28% — и это не временное явление, а системный тренд. Застройщики накопили 10 млн кв. м готового жилья, которое никто не покупает. Льготная ипотека от девелоперов смягчает ситуацию, но не решает проблему — она лишь оттягивает момент истины.
Снижение ключевой ставки, которого так ждут застройщики, может сыграть с ними злую шутку. Вместо роста продаж они получат жёсткую конкуренцию со стороны вторичного рынка и инвесторов. И тогда резкого подорожания в 2027 году точно не случится.
А что же покупателям? В ближайшие пару лет у вас будет уникальная возможность выбирать, торговаться и не бежать в офис продаж сломя голову. Рынок разворачивается от продавца к покупателю. И это, пожалуй, главная новость для всех, кто копил на свою квартиру.
Вопрос только в том, как долго продлится это «окно возможностей»? Пока ключевая ставка высока — застройщики терпят. Как только она упадёт — начнётся настоящая битва за покупателя. И в этой битве победит тот, кто не боится считать, сравнивать и ждать.
Запомните: доля нераспроданных квартир на первичном рынке сегодня — это ваш главный ориентир. Чем она выше в регионе, тем больше у вас рычагов для торга. И тем меньше оснований верить в скорый взлёт цен.