ЖК Ice Towers год спустя. Наконец набирает обороты?
За премиальным жилым комплексом на Юге Москвы ЖК Ice Towers от Застройщика Град Девелопмент я наблюдаю с самого старта продаж. Цены изначально были значительно выше рынка, но Застройщик не торопился давать скидки и прямо заявлял, что не рассчитывает на инвесторов. Весь год темпы продаж держались на уровне 6–7 квартир в месяц, и за год продаж распроданность проекта составила 3%. О минусах проекта я рассказывал ранее.
Метро далеко. Пробка на выезде из проекта. Застройщик без опыта в сегменте Премиум.
🔸В Прошлом месяце продажи показали впервые рост до 13 лотов, как обратил внимание один из моих подписчиков. Было предположение, что появились скрытые скидки, но средняя стоимость сделок квадратного метра составила 841 тыс. руб./м².
Средняя стоимость проданного лота в проекте соседней локации Stone Grane составила 601 тыс/м². Получается ЖК Ice Towers в марте был дороже на 39%.
💰Посмотрим на цифры расходов. Задолженность по кредитному договору у застройщика — 20 млрд рублей.
Всего ДДУ заключено на 2,7 млрд. Учитывая, что много рассрочек, реальное количество средств на эскроу — в районе 1 млрд. Выглядит неоднозначно. Наполнять эскроу нужно гораздо активнее.
Есть предположение, что количество ДДУ в апреле — мае будет не меньше, а даже больше, чем в марте, и вот почему:
Еще один проект застройщика Град Девелопмент — Аурум Тайм в Богородском районе — находится на этапе закрытых продаж, и пару дней назад стало известно, что получение РНС в очередной раз переносят на конец июля. Конкретные причины не называют, но как альтернативу предлагают перейти на проект Ice Towers с рассрочкой до октября 2028 года. ПВ 15% с платежами 100 000 рублей в месяц и со скидкой, как на сайте — 14%.
Относительно прошлого года цена входа с такими условиями дороже на 9 %, но рынок в среднем вырос не менее чем на 20 %. Уже интереснее и более адекватно.
❗️Цены в рассрочку на небольшие евро-2 при таких условиях практически аналогичны проекту Татум от Формы. Остальные форматы дороже на 20%, но рассрочка длиннее и с более комфортными платежами.
Тем, кто забронировал Аурум Тайм в ноябре, особенно в первом пуле квартир, могут спокойно ждать выхода на ДДУ, не внося пока никаких денег. Рынок продолжает расти, и цена входа с каждым месяцем становится привлекательнее. Главное чтобы Застройщик сохранил условия. А для тех, кто входил с ПВ 30%, уже могут задуматься о переходе в Айс Тауэрс на небольшие площади, так как вход с ПВ всего от 15% и цены гораздо более рыночные чем были год назад. Есть мнение о том, что в Аурум Тайм застройщик дал нерыночные условия на первые пулы квартиры, учитывая текущие цены, а сейчас попробует перекинуть спрос на более дорогой Айс Тауэрс.
Итог: Застройщику нужно продолжать раскачивать продажи. Необходимые темпы в среднем должны быть более 20 квартир в месяц, а значит относительно рыночных цен нужно делать вход еще более привлекательным.
Исходя тактики Застройщика, стоимость квартир за прошедший год поднимали ниже чем в среднем по рынку, а значит чем ближе сдача тем интереснее может быть вход в проект.
P.S. На данный момент, учитывая отсутствие глобального развития окружения проекта, локация Калужской выглядит более перспективной на ближайшие шесть–семь лет.
