Новостройки вышли на плато спроса. Кому достанется 10 миллионов квадратных метров нераспроданного жилья?
Доля квартир в новостройках, которые девелоперы не успевают продать к моменту получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, достигла 28%.
Еще пять лет назад этот показатель составлял 16%. Такие данные привел старший управляющий директор, глава Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.
Рост почти в 1,8 раза за пятилетку фиксирует фундаментальный сдвиг на рынке жилой недвижимости.
Главный вызов для строящегося жилья сегодня не дефицит предложения, а его явный избыток, формирующийся на финальной стадии строительного цикла.
С 2021 по 2025 год объем так называемого навеса готового, но не проданного жилья на балансах застройщиков увеличился с 6 млн квадратных метров до 10 млн квадратных метров.
Эта цифра сопоставима с годовым объемом ввода жилья в некоторых крупных агломерациях и уже начинает оказывать давление на ценообразование первичного рынка.
Аналитический контекст дополняет понимание цифр. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, средний срок экспозиции квартиры в новостройке комфорт класса в 2024 году вырос до 90 дней против 45 в 2021 году.
При этом объем строящегося жилья в стране превышает 110 млн квадратных метров, что является историческим максимумом. Матовников подчеркивает, что застройщики во многом рассчитывают на снижение ключевой ставки, которое вновь разогреет спрос за счет более доступной ипотеки.
Однако такой сценарий несет в себе скрытые и достаточно серьезные риски. Доступные кредитные ресурсы способны запустить механизм, который начнет тормозить продажи именно строящихся объектов.
Когда ипотека становится дешевле, значительная часть покупателей делает выбор в пользу вторичного рынка или готовых квартир от застройщика, а не в пользу котлована.
В условиях текущего навеса в 10 млн квадратных метров готового жилья, любое оживление спроса первым делом начнет расчищать именно эти скопившиеся запасы, оставляя проекты на стадии котлована и монтажа этажей с меньшим притоком новых договоров долевого участия.
Вопреки ожиданиям возможного резкого скачка цен в 2027 году из за сокращения запуска новых проектов в 2025 году, предпосылок для бурного подорожания может и не быть.
Покупатели обратят внимание на огромный массив уже построенного жилья, который продолжает висеть на балансах девелоперов.
Конкуренция за ликвидность и необходимость обслуживать проектное финансирование будут вынуждать застройщиков предлагать скидки и акции именно на готовые лоты.
Таким образом, рынок входит в фазу, где ключевым драйвером станет не дефицит, а умение эффективно управлять распроданными, но не реализованными метрами.
#мнение #недвижимость #новостройки
