В 2020 году средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляла около 194 тысяч рублей. Сегодня — почти 800 тысяч. Рост больше 300%. При этом официальная инфляция по данным Росстата за тот же период — около 52%. Разрыв колоссальный, и он требует объяснения.
Почему официальная статистика не совпадает с реальностью?
Росстат считает инфляцию по корзине из 558 товаров и услуг: хлеб, молоко, проезд в метро, стрижка, коммуналка. Берутся средние цены по всей стране и сравниваются с прошлым годом. По этой методике накопленная инфляция с 2020 года составила примерно 52% — цены выросли примерно в полтора раза.
Звучит терпимо. Но ощущается совсем иначе.
Банк России регулярно опрашивает граждан: как вы сами чувствуете инфляцию? В январе 2025 года средний ответ — 16,4%. Это в три раза выше официальных 5,59% за тот же период. Причин несколько.
Во-первых, структура расходов у всех разная. Расходы москвича и жителя небольшого города — это совершенно разные корзины. Во-вторых, резкие скачки цен запоминаются, а плавное подорожание — нет. Яйца по 200 рублей все запомнили, а то, что хлеб тихо подорожал с 45 до 50 рублей, никто особо не заметил. В-третьих, недвижимость входит в корзину Росстата с очень маленьким весом — хотя для большинства людей это главная покупка в жизни.
Что произошло с ценами на жилье на самом деле?
Посмотрим на конкретные цифры по московским новостройкам. В январе 2020 года средняя цена квадратного метра составляла 194 тысячи рублей. К декабрю того же года — уже 236 тысяч, рост на 21% за один год. Дальше цены продолжали расти, в 2022 году была небольшая просадка после февральских событий, затем снова рост. В 2023 году темп ускорился, а 2025 год и вовсе стал рекордным — цены прибавили ещё около 29%. Итог: почти 800 тысяч рублей за квадратный метр к концу 2025 года.
Важная оговорка: речь идёт о средневзвешенной цене по всем новостройкам Москвы, а не о конкретном доме в конкретном районе. На эту цифру влияет и то, каких проектов на рынке больше — дешёвых или дорогих. После отмены льготных программ массовый сегмент сильно просел, застройщики перестали выводить новые проекты в эконом- и комфорт-классе — только в 2025 году предложение там сократилось на 11%. Бизнес, премиум и элит продолжали выходить на рынок как ни в чём не бывало. В результате развесовка сдвинулась в сторону дорогих сегментов, и средняя цена метра поползла вверх ещё быстрее.
Разобраться, что из этого реально стоит своих денег, а что переоценено — отдельная задача. Хорошие, качественные и выгодные проекты я разбираю в своём Телеграм-канале: свежие обзоры недвижимости, подборки по районам и те нюансы, о которых в рекламе не расскажут.
Четыре причины, почему так получилось
Льготная ипотека. Программа задумывалась как способ дать людям доступ к дешёвым деньгам. В итоге превратилась в спекулятивный инструмент. Ставки в 6–8% годовых, а в отдельных программах — до 2% и даже символические 0,01% — создали условия, при которых покупать по две-три квартиры как инвестицию стало очень выгодно. Это разогнало спрос до предела.
Себестоимость строительства. Мировой кризис после ковида, события 2022 года, нарушение логистических цепочек, удорожание всех строительных материалов, поиск новых подрядчиков — всё это привело к тому, что построить один и тот же дом в 2025 году стоит принципиально других денег, чем в 2020-м.
Инвестиционный спрос. В России есть устойчивая привычка вкладывать деньги в бетон — особенно в нестабильные времена. Квартира воспринимается как единственный по-настоящему надёжный актив. Дешёвые кредиты наложились на эту привычку, и часть покупателей скупала жильё не для жизни, а для перепродажи. Это дополнительно подстегнуло цены.
Дефицит предложения. После отмены льготных программ застройщики массового сегмента придержали новые очереди и проекты. Меньше предложения — выше цена.
Что будет дальше?
В 2026 году инфляция уже ускорилась: за первые 19 дней января она составила 1,72%, тогда как за весь январь 2025 года — 1,23%. Причина — повышение НДС с 20% до 22%. Напрямую застройщиков это не касается, но все их поставщики — бетон, арматура, логистика — платят НДС в полном объёме и поднимут цены на свои услуги. Себестоимость строительства вырастет снова.
Ещё один фактор — ключевая ставка. Сейчас она снижается, и к концу года многие ожидают ставку в районе 12–13%, что означает ипотеку примерно под 15–17%. Как только кредиты станут доступнее, оживёт рынок вторички и массового жилья, спрос вырастет — и цены потянутся вверх.
Всё это означает одно: точка входа сейчас выгоднее, чем будет через год. Но чтобы купить действительно удачно, важно понимать условия — первоначальный взнос, платёж, доступные программы. Каждый месяц мы с командой собираем каталог лучших способов покупки от московских застройщиков с расчётами на реальных квартирах.
Что с этим делать?
Вопрос практический: как сохранить деньги от инфляции?
Первый и самый очевидный ответ — покупать недвижимость. Бетон исторически опережает инфляцию и остаётся самым надёжным активом в российских реалиях. Оговорка одна: речь о ликвидном жилье — новостройках и современных домах. Стареющий фонд, хрущёвки и аварийное жильё никак>ого роста не дадут.
Второй вариант — если квартиру купить пока не получается, просто тратить деньги на качественные товары сейчас, а не откладывать. Вклады, вопреки расхожему мнению, реальную инфляцию не опережают. Высокие ставки 2024–2025 годов были краткосрочными — сейчас переложить деньги под те же 20% уже не получится, банки таких условий больше не предлагают.
С вами был Антон Ширшов, будем на связи.