Некоторые объекты не вписываются ни в одну стандартную категорию. Именно с таким случаем мы столкнулись в начале 2025 года, когда к нам обратился собственник крупного банного комплекса. Задача звучала конкретно: определить рыночные арендные ставки для шести типов помещений общей площадью 6 272 кв. м — банного комплекса почти на 4 000 кв. м, ресторана, СПА-зоны, торговых, производственных и складских помещений — для последующего заключения договоров аренды на рыночных условиях.
Главная сложность проекта состояла в том, что банный комплекс такого масштаба и такой локации нечастое явление. Рынок термальных комплексов в России только формируется: самостоятельные объекты появились здесь лишь с 2012 года, к началу 2025-го их насчитывалось всего 60 по всей стране, и накопленной статистики по арендным ставкам для подобных объектов недостаточно для прямого применения. В этой ситуации важно было не подменить оценку допущениями, а выстроить корректную методологию на с использование рыночных данных и с учетом особенностей конкретного объекта.
В отсутствии прямых сравнений важно провести корректные аналогии. На что ближе всего похож банный комплекс, на какие другие сегменты рынка, по которым есть достаточно аналитики? Фитнес-центры имеют бассейны и спа-зоны, выше уже сказано о развивающемся сегменте городских и загородных терм, плюс есть еще аквапарки. Все эти объекты могут быть как в виде самостоятельных объектов, так и в составе крупных торгово-развлекательных центров. Сдача в аренду помещений подобного типа в составе ТРК в основном происходит не по фиксированным ставкам аренды, а в увязке с товарооборотом. Такая модель аренды связывает арендный доход с выручкой арендатора.
Для банного комплекса рыночная ставка определена в размере 10–15% от товарооборота. При этом это база для определения чистой ренты, но общие платежи арендатора будут включать еще и компенсацию расходов на эксплуатацию и коммунальные расходы, которая в основном рассчитывается для подобных форматов по модели open book, то есть арендатор компенсирует все фактические затраты собственника. Мы просчитали сумму данной компенсации исходя из анализа фактических доходов и расходов за 2024 год, подготовленного независимым аудитором. На базе данного расчета мы определили величину компенсации, которую собственник может выставлять арендатору бань в рамках предварительных расчетов, которые будут скорректированы итоговыми платежами по году с учетом отклонения фактических затрат от спрогнозированных и положенных в основу бюджета.
Исходя из оборотов компании, базовая ставка аренды определена на уровне 20-28 тыс. руб./кв.м в год, а дополнительная к ней компенсация операционных расходов – 42 тыс. руб./кв.м в год. Несмотря на значительные площади, это выше среднего уровня арендных ставок на крупноформатные развлекательные помещения и помещения для фитнеса в Москве. Растущий рынок wellness-услуг — - цены на посещение термальных комплексов выросли за год на 20–50%, доходность сектора составляет 15–30% годовых. Исторический минимум вакантности. Высокий и стабильный трафик объекта, который невозможно воспроизвести в другой локации. Интерес представляет также и то, что операционные расходы по банному комплексу существенно выше средних даже по качественным торговым помещения и помещениям общепита, поскольку банный комплекс требует значительных расходов на тепло, а также персонал, обслуживающий специализированное оборудование.
Для остальных типов помещений арендные ставки определены сравнительным подходом на базе аналогов соответствующего местоположения и назначения. Арендная стоимость ресторанных помещений оценена в 48 000 руб./кв. м в год, торговые помещения – 40 000 руб./кв. м в год, зона косметологии и СПА-зона – 31 000 руб./кв. м в год, прачечная и вспомогательные производственно-складские помещения – 28 000 руб./кв.м в год.
Для других типов помещений мы также не просто рассчитали ставки аренды, но и привели типовые условия в части компенсации расходов для типов помещений (соответствующих сегментов рынка). То есть, например, для ресторана ставка включает в себя расходы на управление и эксплуатацию, но подразумевает, что все коммунальные платежи уплачиваются отдельно исходя из фактического потребления арендаторов. А для небольшого торгового помещения в цоколе арендная ставка включает в себя все расходы, включая коммунальные платежи, при отсутствии повторного прибора учета и незначительности расходов на освещение в магазине, усложнение взаиморасчетов с арендаторов будет иметь больше отрицательных последствий, чем коммерческой пользы.
В итоге клиент получил не просто таблицу с цифрами, и не только формальный отчет, позволяющий снизить последующие риски оспаривания сделок конрагентами и налоговыми органами, но также качественный консалтинг, позволяющий провести переговоры с контрагентами и заключить договора аренды рыночно обоснованными как по структуре платежей, так и по их величине.