Покупка недвижимости многим кажется простой: проверили документы, подписали договор — и всё.
Но на практике тысячи сделок оспариваются, а квартиры — изымаются.
Ключевое понятие, от которого зависит судьба сделки — добросовестность покупателя.
Почему «добросовестность» решает многое и как НЕ потерять квартиру через суд разберем ниже.
У нас - участников рынка недвижимости, есть большая проблема: в законе не прописаны чёткие критерии, кто такой «добросовестный приобретатель».
Есть лишь статья 302 Гражданского кодекса РФ, которой частью 1 установлено, что «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
И статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, в ч. 6 которой прописано: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»
Такие критерии сформированы судебной практикой, когда рассматривается вопрос о признании сделки недействительной, и оставить квартиру покупателю или изъять в пользу предыдущего собственника.
И тут важно понимать, что обстоятельства устанавливаются судами на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств, включая поведение самого покупателя и подтверждения источника денежных средств на оплату недвижимости.
Итак, что суды считают добросовестностью покупателя.
1. Подтверждение происхождения денег -это, когда суды оценивают, мог ли покупатель реально купить объект.
2. Покупка «для себя» - это, когда суд оценивает реальность намерений покупателя пользоваться жильём для собственных нужд.
3. Рыночная цена объекта — критически важна. Если отклонение цены от рыночной существенное — это подтверждает отсутствие экономической выгоды продавца и должно породить, по мнению суда, у любого добросовестного и разумного покупателя сомнения относительно правомерности такого отчуждения.
Занижение стоимости объекта является основанием для возложения на покупателя бремени доказывания ее действительности. Суды могут признать сделку недействительной из-за неравноценности встречного исполнения.
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными (Определение ВС РФ № 305-ЭС21-21196 (2) от 28.04.2022 года).
4. Проверка продавца и всех участников сделки – это, когда суд ожидает увидеть документальное подтверждение разумной осмотрительности покупателя:
- проверки по открытым базам
- анализ кредитной истории (БКИ)
- сведения из ПНД и НД
- суды, долги, банкротство
- семейное положение
- использование средств материнского (семейного) капитала.
5. Правовая экспертиза документов по объекту, таких как:
- выписка из ЕГРН
- правоустанавливающие документы
- история перехода прав
- справки о зарегистрированных в объекте лицах
- справки об отсутствии долгов за ЖКУ
- технические документы (на предмет неузаконенных перепланировок, переустройств, реконструкций).
6. Полная цена в договоре.
При занижении стоимости объекта в ДКП, суд может сослаться на то, что:
В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Несправедливость цены договора (как в сторону занижения, так и в сторону завышения) может свидетельствовать о злоупотреблении сторонами договора правом и явиться основанием недействительности договора. Такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
7. Документирование каждого шага.
Суды учитывают даже такие детали:
- переписку (скриншоты)
- объявления о продаже
- фиксацию каждого этапа подготовки к сделке (акты осмотра объекта, фиксация цены продажи, договоры о внесении предоплаты и т.д.)
- любые доказательства отсутствия связи с продавцом.
8. Обращение внимания на собственника и обстоятельства продажи объекта
- есть ли у продавца другое жильё
- мотив продажи и не ухудшаются ли его условия
- участвуют ли родственники (особенно у пожилых).
9. Привлечение специалистов - наличие договора с юристом или риэлтором, которые помогают провести юридическую проверку объекта и собрать необходимые документальные подтверждения проверок.
10. Дополнительная защита: страхование титула и нотариальное удостоверение сделки.
Как вывод, покупатель обязан доказать, что сделал всё возможное, чтобы проверить объект и его собственника и убедиться в неоспоримости сделки.
А пока большинство покупателей не проверяют продавца глубоко, не фиксируют доказательства своей добросовестности, не понимают, что именно это потом может потребоваться в суде.
Поэтому проигрывают суды без возможности обжалования.
Практический совет: что делать, чтобы не потерять недвижимость:
1. Провести полную юридическую проверку объекта и его собственника
2. Зафиксировать все этапы сделки
3. Оценить риски ДО подписания договора купли-продажи объекта
4. Получить от юриста рекомендации по безопасной структуре сделки
5. Собрать документальное подтверждение вашей добросовестности.
Сейчас не составляет труда изучить судебную практику о признании сделок недействительными. Решения суда есть в открытом доступе, правда они обезличены, но суть и правовая позиция судов доступна.
Например, очень показательным, с моей точки зрения, помимо дела Долиной и аналогов её дела, является Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу N33-32579 от 08 августа 2024 года.
Данным определением суд отменил решение суда первой инстанции - Решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 19 октября 2023 года, которым было отказано покупателю в признании его добросовестным приобретателем, поскольку она:
- не проявила разумную осмотрительность и осторожность при заключении договора,
- каким-либо образом чистоту сделки покупатель не проверяла,
- каким образом проверяла чистоту сделки её риэлтор неизвестно,
- покупатель имела возможность знать, что имущество отчуждалось неоднократно в непродолжительный период времени, договору купли-продажи предшествовали договоры залога и договор об отступном.
Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.
Из статьи 302 ГК РФ следует, что добросовестным приобретателем является лицо, которое приобрело имущество, произвело его оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на это имущество.
Добросовестным приобретателем признается фактический владелец вещи, который не знал и не мог знать о незаконности своего владения.
Исходя из общего принципа доказывания в гражданском процессе, в силу положений ст. 56 ГПК РФ добросовестный приобретатель должен доказать, что он получил имущество возмездно и при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, при этом, согласно абз. 4 п. 37 Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда № 10\22 от 29 апреля 2010 года возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретения.
Судебная коллегия пришла к выводу, что такие доказательства покупателем были представлены.
Так, при заключении договора купли-продажи квартиры покупатель проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, сделка была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, у продавца были запрошены документы по предыдущим сделкам и представлены договор купли-продажи квартиры, свидетельство о государственной регистрации права собственности, денежные средства продавцом получены в полном объеме, спорная квартира полностью оплачена, с момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в распоряжение и владение покупателю, которая вплоть до настоящего момента времени продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы, при этом, на момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель не знала, не могла и не должна была знать, что продавец по сделке отчуждает имущество должника, на момент сделки купли-продажи квартиры третьих лиц не числилось на регистрационном учете по адресу спорной квартиры, на момент сделки квартира находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца, который, в том числе, осуществлял ее показ, сделка прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала приобретатель.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что покупатель является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества и оснований для удовлетворения иска финансового управляющего об истребовании квартиры из владения покупателя, аннулировании записи об ипотеке, признании права собственности на квартиру за бывшим владельцем без обременения в пользу банка кредитора не имеется.
Надеюсь, решений суда по признанию покупателя добросовестным приобретателем и отказу в признании сделки недействительной - будет всё больше, ведь покупатели недвижимости уже знают, что является "разумной осмотрительностью" и "осторожностью" при заключении договора.
Дешевле всё проверить до сделки, чем потом годами ходить по судам.