На последнем эфире разбирали земельные участки.
И на этом примере очень хорошо видно одну вещь,которую часто не берут во внимание .‼️
Главное, что для инвестора ?
Заработать
Можно взять участок, который выглядит нормально: локация, цена, параметры —
и зайти в проект, где экономика в итоге не сходится.
Потому что:
— не учли дороги
— не посмотрели ограничения
— ВРИ формально есть, но не даёт нужного понимания, что делать с этой землей
— юрзаключение есть, но это не равно “проект реализуем”, часто оно охватывает только проверку собственника , на различные ограничения
И тут тогда все понятно:
дело не в участке, дело в том, сходится ли модель которую мы планировали или рассматриваем еще . Да и вообще —- к какой модели зацепиться
Что важно в недвижимости вообще :
В апартаментах ( коммерческой недвижимости) происходит ровно то же самое.
На бумаге может быть:
— красивая доходность
— понятный объект
— “всё уже построено”.
Но в реальности экономика держится не на объекте. Она держится на том, как этот объект работает.👍
А значит:
— на загрузке
— на управлении
— на операционной модели.
И в итоге всё упирается в одно: оператор.
Если оператор слабый — не будет ни загрузки, ни стабильной доходности. Если оператор сильный — появляется управляемость и предсказуемость.
Поэтому сейчас мы смотрим не “землю” или “апартаменты”. Мы смотрим только туда, где сходится модель, финансовая модель предполагаемой прибыли.
Где:
— понятна экономика ( которая даст нам эту самую прибыль)
— проверены ограничения
— заранее понятен сценарий выхода, рано или поздно может потребоваться продажа недвижимости
— и есть система, которая это удерживает, УПРАВЛЕНИЕ
☄️Например, сейчас есть проект, где зашёл отельный оператор уровня Cosmos.
И это как раз тот случай, где ВСЕ что я перечислила выше начинает складываться не на словах, а в реальности.
Если вы сейчас рассматриваете недвижимость как инструмент, сначала имеет смысл понять, куда вообще можно заходить, а куда нет.
Напишите “апартаменты”
разберём, как это выглядит именно в вашей ситуации и есть ли там деньги.
