Какой документ подтверждает право собственности на недвижимость и где его взять? Какие еще документы удостоверяют права собственника?
Что подтверждает право собственности на квартиру: два вида документов
Документы на право собственности делятся на два вида: правоустанавливающие и правоподтверждающие. Часто их все называют правоустанавливающими, что создает некоторую путаницу. А между тем это важно при юридически значимых действиях с недвижимостью – например, при сделках.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (квартиру, землю, строения) указывают, на каком основании возникло право собственности, и необходимы для государственной регистрации этого права. Для недвижимости это обязательно, вопросами прав и распоряжения недвижимостью в России заведует специальное ведомство – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Он же ведет базы данных о недвижимых объектах и правах на них. При покупке недвижимости правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, при наследовании – свидетельство о праве на наследство, при приватизации – соответствующий акт.
- Правоподтверждающие документы фиксируют факт государственной регистрации права собственности за конкретным гражданином и индивидуализируют сам объект недвижимости, то есть содержат основные сведения о нем: адрес, площадь, иные характеристики.
Каким документом подтверждается право собственности на квартиру
С 2016 года единственный такой документ – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Правильно и полностью он называется «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Свидетельства о праве собственности, которые выдавались до 2016 года, сейчас не принимаются государственными органами и не считаются документом, подтверждающим право собственности на квартиру, дом или земельный участок.
Выписку из ЕГРН можно получить только после того, как право будет зарегистрировано в Росреестре. Собственник квартиры может это сделать на основании одного из правоустанавливающих документов, о которых шла речь выше: договора купли-продажи, дарения или мены, акта о приватизации, свидетельства о праве на наследство.
Что такое свидетельство о праве собственности на квартиру?
Выше мы уже немного об этом говорили. До 2016 года этот документ удостоверял право собственности, выдавался он в бумажном виде на специальном бланке. Сейчас такие свидетельства не выдаются и нигде не применяются. Подтверждением права собственности на объекты, приобретенные до 2016 года, тоже служит выписка из ЕГРН, которая содержит всю необходимую информацию. Соответственно, если при сделке с недвижимостью продавец предъявляет именно бумажное свидетельство, оно не может служить подтверждением его прав.
Если вы сами приобретали недвижимость до 2016 года и имеете на руках свидетельство о праве собственности, избавляться от него не нужно – оно может пригодиться, например, в случае судебного спора. Для всех остальных случаев, где требуется подтвердить право, у вас должна быть только выписка из ЕГРН.
Важный момент: сведения о недвижимости, приобретенной до 2016 года, были внесены в ЕГРН автоматически, то есть владельцу не нужно подавать в Росреестр никакие данные, чтобы вместо бумажного свидетельства получить выписку.
Какой документ подтверждает право собственности на дом и земельный участок
Здесь действуют те же правила, поскольку дом и земля – тоже недвижимость. Единственное отличие в том, что участок и строение на нем считаются двумя разными объектами, имеющими собственные характеристики. Для целей государственного кадастрового учета каждому из них присваивается уникальный идентификатор – кадастровый номер. Соответственно, выписок из ЕГРН в этом случае тоже будет две: отдельно на дом и землю под ним.
- Важно знать, что согласно ст. 35 Земельного кодекса дом и участок неотделимы друг от друга и не могут быть переданы другому владельцу порознь. Так что при сделках они будут рассматриваться как единый объект, несмотря на то, что выписки из ЕГРН на них разные. Подробнее о нюансах продажи участка и дома на нем – по ссылке после статьи.
- Еще один важный момент состоит в том, что закон обязывает владельца ставить на кадастровый учет и оформлять в собственность любое капитальное строение – такое, которое имеет фундамент и коммуникации. Таким образом, если на участке есть второй дом, капитальная баня или даже теплица с фундаментом, права на них тоже должны быть зарегистрированы и внесены в ЕГРН. При продаже этих строений вместе с участком на них тоже следует получить выписку из ЕГРН.
Что такое «документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение»?
Так в некоторых официальных актах называется все та же выписка из ЕГРН. Если открыть выписку на квартиру, в ней в графе «Вид жилого помещения» будет указано «Квартира». Если речь идет о части жилья, которая выделена в самостоятельный объект недвижимости – например, комната в коммунальной квартире – на нее тоже выдается стандартная выписка из ЕГРН с соответствующим уточнением вида жилого помещения.
Что такое «вид и реквизиты документа, подтверждающего право на жилое помещение»?
Как мы уже установили, выписка из ЕГРН – единственный документ, который удостоверяет право собственности на квартиру, дом, землю, гараж, машино-место или капитальное строение. Соответственно, если вам нужно заполнить некий бланк, в графе «Вид документа» указывается «Выписка из ЕГРН».
С реквизитами несколько сложнее. Номер выписки из ЕГРН в общем случае совпадает с номером записи в реестре о регистрации права собственности. В бумажном документе он обычно находится не в «шапке» или под ней, а в одной из первых строк вместе с датой формирования выписки. В электронной выписке отдельно вынесенного номера нет, поскольку она обычно прикладывается к пакету документов, направляемых онлайн, и ее реквизиты не требуются.
Как получить документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, землю или дом
Если право уже зарегистрировано, то выписку из ЕГРН в любой момент можно получить через Госуслуги в разделе «Земля. Дом» или через робота-помощника. Для этого потребуется только подтвердить паспортные данные, которые уже есть в базе Госуслуг. Выписка в виде файла, заверенная электронной подписью Росреестра, придет в личный кабинет буквально через несколько минут. Услуга бесплатная.
- Электронная выписка используется только для подачи в государственные органы онлайн и пересылается вместе с файлом цифровой подписи.
- В случае, когда требуется бумажный экземпляр, его лучше не распечатывать самому, а обратиться в МФЦ: сотрудник не только сам распечатает экземпляр, но и заверит его.
Если вы только что приобрели квартиру или дом у прежнего владельца и вам нужно зарегистрировать переход права собственности, это тоже делается через Госуслуги в разделе «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость». К заявлению обязательно прилагаются правоустанавливающие документы – те самые, о которых мы говорили в первой части этой статьи. Услуга облагается пошлиной, в 2026 году это 4 тыс рублей для квартиры или дома и 700 рублей – для участка ИЖС, ЛПХ, СНТ или гаражной застройки в городской черте.
Дом, построенный самостоятельно, нужно не только оформить в собственность, но и поставить на кадастровый учет, то есть внести данные о нем в базы Росреестра. Для этого существует специальная единая процедура государственного кадастрового учета с одновременной регистрацией прав (ГКУ и ГРП), она также доступна на Госуслугах. О том, как поставить дом на кадастровый учет и какие документы для этого нужны – по ссылке после статьи. Пошлина за услугу – 1 тысяча рублей.
Переход права собственности либо ГКУ и ГРП можно оформить и через МФЦ.
Срок оказания услуги – 7-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи заявления: через Госуслуги или МФЦ.
После того, как процедура завершена, можно заказывать через Госуслуги или МФЦ выписку из ЕГРН, где в данных о собственнике должны появиться ваши ФИО.
Можно ли получить документы, подтверждающие чужое право собственности?
Получить выписку из ЕГРН на чужое имущество теоретически можно, но она не будет подтверждать право собственности: с 2023 года запрещена выдача третьим лицам выписок с личными данными владельца, если он не давал на это своего согласия. Соответственно, даже если вам удастся получить документ, в нем не будет информации, кому конкретно принадлежит объект недвижимости. Получить выписку с личными данными может только сам владелец. Если вы – покупатель квартиры или дома, то лучший способ обезопасить сделку – пойти вместе с собственником в МФЦ, чтобы выписка была выдана и заверена в вашем присутствии.
Существует единственный законный способ получить сведения о праве собственности на чужое имущество, но он более сложный. Это можно сделать через нотариуса, услуга будет называться «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». Чтобы сделать запрос через нотариуса, нужно представить веские и законные основания, подтвержденные документами. Подробнее об этом – по ссылке после статьи.