В 2026 году рынок стал более чувствителен к издержкам. И именно управление налогами напрямую влияет на чистую доходность недвижимости. Есть законные инструменты, которые позволяют платить меньше — но ими пользуются далеко не все.
1. Налог при получении недвижимости: где можно сэкономить
Если квартира получена в дар, налог платит получатель.
Ставка остаётся стандартной:
- 13% — для резидентов
- 30% — для нерезидентов
База — кадастровая стоимость.
Ключевой момент: если недвижимость передаётся между близкими родственниками, налога нет.
К таким относятся:
- родители и дети
- супруги
- братья и сёстры
- бабушки, дедушки и внуки
Как оптимизируют сделки
В 2026 году по-прежнему используется легальная схема передачи через близкого родственника.
Пример: объект сначала оформляется на родителя, затем передаётся ребёнку — без налога.
Важно: схема должна быть корректно оформлена, иначе возможны вопросы от налоговой.
2. Наследство: где реальные расходы
Налог при наследовании отсутствует.
Но есть обязательные расходы у нотариуса:
- 0,3% — для близких родственников (до 100 тыс. руб.)
- 0,6% — для остальных (до 1 млн руб.)
На практике это значительно дешевле, чем налог при дарении не родственнику.
3. Налог на имущество: где теряются деньги ежегодно
Это регулярный расход, который многие недооценивают.
Ставка:
- от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от региона)
Где можно снизить платежи:
1. Льготы
В 2026 году сохраняются федеральные льготники:
- пенсионеры
- предпенсионеры
- инвалиды
- ряд других категорий
Важно: льгота действует на один объект каждого типа (например, одна квартира, один дом)
2. Выбор объекта для льготы
Можно самостоятельно выбрать, на какой объект применить льготу. Это ключевой инструмент: логично «обнулять» налог на самый дорогой объект.
4. Налоговые вычеты: простой способ платить меньше
Государство автоматически снижает налогооблагаемую базу:
- квартира → минус 20 м²
- комната → минус 10 м²
- дом → минус 50 м²
В 2026 году это особенно важно для малых объектов: небольшие квартиры часто вообще не облагаются налогом.
5. Продажа недвижимости: где можно не платить налог
Ключевой фактор — срок владения:
- 3 года — если: жильё получено в дар от родственников
наследство
единственное жильё - 5 лет — в остальных случаях
Важный нюанс 2026:
Для новостроек срок может считаться с момента оплаты, а не регистрации. Это позволяет продать раньше без налога.
6. Как снизить налог при продаже (если срок не выдержан)
Есть два рабочих инструмента:
1. «Доход минус расход»
Налог платится только с разницы:
Купили за 10 млн → продали за 12 млн
Налог считается с 2 млн, а не с 12
Важно: сохранять все документы
Что можно включить в расходы:
- покупку
- ремонт (особенно в новостройках без отделки)
2. Фиксированный вычет
- 1 млн руб. — для жилья
- 250 тыс. руб. — для нежилых объектов
Если сумма сделки ниже — налог = 0
7. Льготы для семей (актуально в 2026)
Семьи с детьми могут не платить налог при продаже, если:
- минимум 2 ребёнка
- покупается жильё лучше (по площади или стоимости)
- сделка проходит в установленные сроки
Это один из самых недооценённых инструментов оптимизации.
Главный вывод
В 2026 году недвижимость — это уже не просто актив, а инструмент, где:
- налоги = снижение доходности
- грамотная структура сделки = рост прибыли
Разница между «знаю правила» и «не знаю» может составлять миллионы рублей.
Хотите продать квартиру выгодно — напишите нам