Веду этот канал уже 3 год и ни разу не изменила своему принципу – писать правду о рынке недвижимости. Без прикрас и ничего от вас не утаивая. Многие мои статьи основаны на личном опыте и наблюдениях, но пора признать тот факт, что рынок сегодня не равно рынок 6 лет тому назад. На нем не работают элементарные законы экономики и рыночные механизмы, да что уж там, на нем отсутствует банальная логика.
Последние пару недель на вторичном рынке Москвы и вовсе происходит очередной парадокс. Вкратце он мне очень напомнил фразу 10-х годов – «в стране кризис, а в Москве пятница». Мы часто ее произносили, когда собирались на очередную тусовку с пятницы по воскресенье. Вот и сейчас у меня четко такое ощущение – вторичный рынок решил «оторваться» напоследок. О чем я?
С рынка «старой» вторички Москвы фактически исчезло дешевое предложение квартир. Ну, как дешевое? Предложение по нижней планке цен. О вилке ценообразования подробно я писала еще в конце 2024 года здесь. И она была не измена все эти 2 года, т.е. четко было три цены – пиковая (самая дорогая), цена «хотелки» и цена «продажи», та самая дешевая.
За несколько последних недель цены на вторичку в Москве по моим наблюдениям подскочили от 10 до 20% сразу. При чем речь идет именно о старом фонде – до 1980 года постройки. Квартиры «посвежее» также плюсанули, но скромнее, т.к. там и так ценник был «раздут». Занимательно, что «новая» вторичка при этом в цене фактически не изменилась.
Что все это значит?
Это полный абсурд на фоне тотальной новостной паники. Экономика стонет: реальные зарплаты в Москве просели на 4-6% за 2025-й (данные Росстата и МОЭСК), безработица подползла к 6,5% (особенно в ритейле и услугах), а бытовые расходы - коммуналка +25%, продукты +15%, бензин +20% - тихонько добивают семейные бюджеты. Логично было бы ждать обвала цен, но нет: новостной фон сеет страх. Люди с заначками (у 30% москвичей есть 5-10 млн руб. по опросам ВЦИОМ) бросаются покупать «старую» вторичку – именно на ней и наблюдается дефицит предложения. А он в свою очередь душит спрос, но это искусственный хайп: без новых денег пузырь долго не прокормить.
Чем обоснован этот рост цен?
Абсолютно ничем рациональным - это классический «ценовой новостной пузырь», который надувают заголовки и FOMO (страх упустить). Нет роста доходов, нет ипотечного бума (ставки все равно еще высокие 18-19%), нет притока инвесторов. Просто паника: вчерашние новости о «распродаже вторички» заставляют тратить сбережения, накопленные на «черный день». Продавцы чуют «кровь» - и вверх на 15-20%, даже если объект стоит в продаже уже 2 года.
После новогоднего бума собственники почувствовали силу: «Сосед продал за 20 миллионов, я ниже не отдам» - классика моих консультаций. Успешные сделки мотивируют поднимать ценники, особенно когда просмотры объявлений +13%. Плюс инфляция и ожидания снижения ставки ЦБ подогревают: все ждут лёгких денег и спешат зафиксировать прибыль.
Высокий спрос в декабре 2025-го вычистил с рынка самые ходовые варианты - свежий ремонт, удобный район, без юридических косяков. Теперь средняя цена сместилась к более дорогим объектам, и предложение сократилось на 8% год к году, хотя в феврале чуть подросло. В итоге покупатели «дерутся» за остатки, а это толкает цены вверх - спрос на вторичку в Москве +50% за месяц.
Чего ждать дальше?
Образовавшийся «пузырь цен» может лопнуть уже к июню-июлю 2026 вместе с окончанием сезонного спроса. Цены скатятся на 12-18% от пика - вернутся к «цене продажи» конца 2025. И по сути, мы вновь будем «топтаться на месте», как было последние 2 года. Снижения ниже прошлогодних значений я не жду ровно до того момента, пока «домохозяйства» тянут текущие траты, а обладатели накопленных значительных сумм (10-20 млн.р.) их не потратят.
Почему я так думаю?
Не может дефицит предложения длиться вечно. Снижение ключевой ставки работает в обе стороны. Ограниченный ассортимент «старой» вторички уже бьет по спросу: люди устали переплачивать и ждут коррекции. Новостной хайп остынет, реальность нагонит: безработица, инфляция и отсутствие кредитов охладят рынок. «Новая» вторичка стабилизируется первой - там изначально была переоценка.
Для продавцов:
Не ждите «пика пиков» - фиксируйте прибыль прямо сейчас, пока паника и спрос живы. Если объект в старом фонде (до 1980-х), выставляйте за «цену хотелки» с торгом 5-7%, но только с реальными покупателями (наличка или одобренная ипотека). Продавайте за 2-3 недели – к майским праздникам спрос может угаснуть. Мой совет: не тяните, рынок не казино, переиграть его у вас не получится.
Для покупателей:
Сидите «на заначке» - переждите коррекцию, не тратьте последние деньги на эмоциях. Ищите «новую» вторичку или смените район поиска. Покупать сейчас имеет смысл, если у вас полная стоимость денег на руках, ну, или хотя бы 90%. Брать ипотеку на большую сумму при «раздутой» нынешней цене для меня равнозначно обману с рассрочками в первичке, где все уже заложено в изначальную стоимость.
Напоследок:
Сегодняшний рынок недвижимости - зеркало наших страхов, а не экономики. Подумайте об этом.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас. Если вам нужна личная консультация для решения вашей проблемы, то записаться на нее, вы можете здесь.