🌄 Закат краудлендинга: в Европе умирают инвестиционные платформы, которые обещали частным инвесторам доходность 8-14% годовых на кредитовании проектов в сфере недвижимости. Займы под залог, мезонинное финансирование девелопмента через инвестиционные платформы обернулось массовыми дефолтами и потерей денег розничными инвесторами.
📉 Крупнейшая в Балтии инвестиционная платформа Estateguru сейчас имеет более 60% портфеля дефолтов, €133,6 млн на стадии взыскания. 41% плохих долгов - девелоперские займы, ещё 41% - бридж-кредиты. Латвийская платформа Bulkestate и эстонская Reinvest24 имеют 100% портфеля в дефолтах. Crowdestor - 67-80% дефолтов. Ну и так далее.
🇩🇪 В Германии и Австрии рушится сегмент инвестиционных платформ, которые привлекали деньги розничных инвесторов на выдачу мезонинным займов девелоперским проектам. Австрийская Rendity (222 проекта, 38 тыс. инвесторов) будет принудительно закрыта в июне 2026 года. EV Digital Invest (бренд Engel & Völkers) начала процедуру банкротства в 2025 году. У немецкой Exporo - €56,4 млн накопленных убытков и коллективный иск инвесторов.
🏗 Что объединяет все случаи? Тип проектов. Проблемный портфель - практически исключительно кредитование девелопмента: новое строительство и редевелоопмент. Последние несколько лет девелоперских бизнес в Европе испытывает огромные трудности. Небольшие частные девелоперы, которые, в основном, привлекали средства через платформы оказались самым слабым звеном - они занимали деньги под высокие проценты, а их бизнес-модель была недостаточно устойчивой.
🚀Помимо этого в 2020-2021 годах прибалтийские платформы агрессивно расширялись и снижали стандарты андеррайтинга ради объёмов и комиссий. Estateguru рванула в Германию - именно там сконцентрировалось €78 млн дефолтов, а немецкие сотрудники допускали нарушения внутренних регламентов. Немецкие краудлендинговые платформы боролись за долю рынка, приоритизируя комиссионный доход над защитой инвесторов. Когда ставки по ипотеке в Европе выросли, продажи встали, а проекты заморозились.
💸 Вишенка в коктейле - комиссии. Когда у инвесторов Estateguru начались проблемы, платформа ввела комиссию за управление активами (до 0,96% годовых), подняла плату за вывод средств и ввела «комиссию за неактивность» - €50 в месяц. Инвестор годами ждёт возврата по дефолтному займу, а платформа списывает деньги с его счёта. Estateguru была признана худшей платформой 2025 года по опросам среди инвесторов.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Проблемы Европы напрямую касаются российского рынка краудлендинговых (не путать с краудфандинговыми) платформ. Всё, что произошло у них, может произойти и у нас.
