Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок новостроек в Сочи остаётся одним из самых дорогих в стране. Даже компактная квартира в новом доме сейчас стоит примерно от 7 млн. рублей. Для многих покупателей главным барьером оказывается не сама стоимость недвижимости, а первоначальный взнос. Банки обычно требуют около 20–30% цены квартиры, а это уже несколько миллионов рублей. Поэтому на рынке начали появляться программы ипотеки без стартового платежа.
К началу 2026 года такие предложения можно встретить примерно у четырёх банков. Среди них федеральные и региональные кредитные организации, которые готовы кредитовать покупку новостроек без классического первоначального взноса. Ставки по таким программам заметно выше стандартных ипотечных продуктов и начинаются примерно от 18% годовых.
Интерес покупателей к подобным схемам объясняется довольно просто. Квартиру можно приобрести сразу, не тратя годы на накопление стартового капитала. В отдельных случаях предварительное решение по заявке банк принимает буквально за несколько минут, а сама сделка может оформляться дистанционно. Для рынка курортной недвижимости это оказалось довольно востребованным инструментом.
До 70% сделок без ипотеки: как рассрочки изменили рынок новостроек Сочи
Однако у этой схемы есть и обратная сторона. Чем выше ставка, тем больше итоговая переплата. Для квартиры стоимостью около 7–8 млн. рублей суммарная переплата по кредиту может достигать примерно 3–4 млн. рублей. Ежемесячный платёж в таких программах обычно начинается примерно от 35 тыс. рублей и увеличивается вместе со сроком кредита.
Есть и важная деталь, которую многие покупатели замечают уже в процессе оформления сделки. Формально речь идёт об ипотеке без первоначального взноса, но банки часто используют альтернативные способы обеспечения кредита. Например, в сделке может участвовать материнский капитал или другая недвижимость, которая оформляется как дополнительный залог. Иногда часть стоимости компенсируется субсидией от застройщика.
Названы главные тренды рынка аренды жилья Сочи
Из-за этого такие программы подходят далеко не каждому. Если кредитная история слабая или доход нестабилен, банк может отказать в выдаче кредита. В этой логике ипотека без стартового платежа работает скорее как нишевый инструмент для клиентов, у которых есть активы или устойчивый доход, но нет накоплений.
Параллельно на рынке Сочи развивается и другая модель покупки — рассрочка от застройщиков. В городе сейчас несколько десятков новостроек, где девелоперы предлагают рассрочку на период строительства. Сроки обычно составляют примерно 1–2 года. Для части покупателей это оказывается более гибким вариантом, особенно если речь идёт о дорогих объектах у моря.
До 40% заявок в Сочи — от фрилансеров и военных: почему ипотеку одобряют, но сделка всё равно срывается
Покупатели всё чаще сравнивают разные финансовые сценарии. Кто-то выбирает ипотеку без взноса, чтобы быстрее зайти на рынок. Кто-то предпочитает накопить часть суммы и оформить стандартную ипотеку с более мягкой ставкой. Есть и те, кто пользуется рассрочкой, распределяя платежи на период строительства.
Эксперты предполагают, что такие программы могут постепенно сокращаться. Банки становятся осторожнее в оценке долговой нагрузки клиентов, а требования к заёмщикам постепенно ужесточаются. Ипотека без первоначального взноса остаётся рабочим инструментом, но массовым решением для рынка она вряд ли станет.
Около 60% интереса сосредоточено на вторичке, каждый десятый покупатель ищет «недорого»: 10 трендов рынка недвижимости Сочи в марте 2026 года
По оценке Юлии Усачёвой, подобные кредиты чаще выбирают покупатели, которые рассчитывают в ближайшие годы увеличить доход или планируют закрыть часть кредита после продажи другой недвижимости. В противном случае даже относительно небольшой ежемесячный платёж может оказаться серьёзной нагрузкой для семейного бюджета.