На квартиры в новостройках всегда есть спрос. Обычно на такую недвижимость действуют акции от застройщиков, льготная ипотека, а само жилье — современное и располагается в перспективных районах. Часто квартиры в новых домах раскупают еще на стадии строительства и приобрести их можно только через переуступку прав — у дольщиков, которые успели выбрать недвижимость по выгодной цене. Разберемся, как правильно оформить договор уступки прав требования и в каких случаях требуется разрешение застройщика.
Что такое переуступка прав
При приобретении квартиры в новостройке покупатель заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве — ДДУ. Если у него изменятся планы или срочно понадобятся деньги, он может передать свои права и обязанности по договору другому участнику долевого строительства. Этот процесс называется переуступкой прав. При этом дом может находиться только на этапе котлована, но приобрести и перепродать квартиру в нем вполне реально.
При покупке недвижимости по такой схеме важно понимать, что продавец передает покупателю не свое право собственности. Сама недвижимость еще не существует ни фактически, ни юридически. Поэтому сделка сводится к передаче прав дольщика. Документом, фиксирующим этот переход прав, становится договор цессии.
Продать жилье по переуступке прав могут как физические, так и юридические лица. Например, обычные дольщики, частные инвесторы или подрядчики, с которыми застройщик рассчитался за выполненные работы или услуги квадратными метрами. Заключить договор уступки прав требования можно на любое жилье в новостройке, главное, чтобы дом не был введен в эксплуатацию, а дольщик — не подписал акт приема-передачи.
Когда требуется разрешение застройщика
Для переуступки прав на недвижимость в новостройке продавцу нужно иметь договор долевого участия. Без него выйти на сделку не удастся. В некоторых ситуациях также потребуется разрешение застройщика. Отсутствие согласия станет поводом для приостановки регистрации сделки Росреестром. В каких же случаях понадобится письменное разрешение?
- У дольщика остался долг перед застройщиком. Если квартира оплачена не полностью, например, оформлена рассрочка, продавец передает новому дольщику не только право на жилье, но и обязанность выплатить остаток суммы. То есть происходит перевод долга, но по закону он невозможен без согласия кредитора — застройщика. Компания должна убедиться, что новый дольщик платежеспособен, прежде чем дать согласие.
- В договоре долевого участия прямо указано это требование. Внимательно изучите пункт договора об «Уступке прав требований». Застройщики часто включают условие о необходимости получения их письменного согласия на сделку. Хотя юристы часто спорят о законности этого требования при полной оплате, Росреестр все же ориентируется на текст договора. Если в ДДУ написано «Требуется согласие», а вы не приложите его к пакету документов, сделку не зарегистрируют.
Если в договоре написано, что переуступка прав возможна с письменного уведомления девелопера, то получать разрешение не нужно. Достаточно сообщить застройщику о смене дольщика после сделки. В рамках цессии продавец и покупатель подпишут дополнительное соглашение к ДДУ, в котором будет указана уступка прав требования. Тогда после ввода новостройки в эксплуатации застройщик передаст квартиру не первоначальному покупателю, а новому дольщику.
Некоторые застройщики взимают комиссию за выдачу разрешения, аргументируя это правило внутренним регламентом. Компания проводит процедуру через собственный юридический отдел — так застройщик проверяет чистоту сделки, чтобы избежать двойных переуступок. Законность требований комиссии за оформление согласия спорна, но это обычная практика.
Как правильно оформить переуступку прав
Чтобы оформить сделку, сторонам необходимо подготовить документы. Чаще всего в пакет входят ДДУ, справка от девелопера о полной оплате, согласие застройщика (если этого требует договор), нотариальное согласие супруги или супруга продавца на продажу, если он находится в браке.
Если квартира куплена в ипотеку, помимо согласия застройщика, обязательно потребуется разрешение банка. Кредитор может отказаться переоформлять ипотечный договор на другое лицо и потребовать погасить остаток долга перед продажей недвижимости.
После сбора документов нужно составить договор цессии и указать в нем цену уступки, порядок расчетов, прописать пункт о том, что права передаются покупателю в том же объеме, что и у первоначального дольщика. Для расчетов безопаснее использовать аккредитив или эскроу-счет. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре — можно подать документы в МФЦ, заплатив госпошлину — 350 рублей.
В среднем на внесение изменений в ДДУ требуется не более 10 дней. Даже если согласие застройщика на сделку не требуется, продавец обязан официально уведомить застройщика о произошедшей переуступке после регистрации договора в Росреестре. В противном случае компания может передать готовую квартиру старому владельцу.
Помимо переоформления ДДУ, необходимо перевести эскроу-счет на нового дольщика. Это его страховка — если стройка сорвется, банк вернет деньги именно покупателю, а не продавцу. Процедура простая — после регистрации сделки в Росреестре новый дольщик идет в банк с паспортом, договором уступки и выпиской из ЕГРН. Кредитор просто меняет владельца счета в своей системе.